?短期銷(xiāo)售下挫及償債規模上升雙重影響下，需警惕部分中小型房企面臨的較高流動(dòng)性風(fēng)險

?應保持政策定力，不宜將房地產(chǎn)作為對沖經(jīng)濟下行的刺激手段

?圍繞老舊小區改造、城市更新等形成行業(yè)投資著(zhù)力點(diǎn)，對沖固定資產(chǎn)投資下滑

　　在“房住不炒”定位下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資擺脫十余年的“過(guò)熱”狀態(tài)邁向平穩。受疫情影響，2020年各地春節假期房交會(huì )等營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)幾乎全部取消，住房與土地市場(chǎng)交易活動(dòng)幾近停滯。

　　遇冷的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )不會(huì )出現“打擺子”現象？一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )否出現資金短缺引發(fā)財務(wù)風(fēng)險？一些城市會(huì )否再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段？

　　多位業(yè)內專(zhuān)家指出，不能再將房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟快速增長(cháng)的工具。針對疫情的短期沖擊，要防范財務(wù)風(fēng)險向金融和實(shí)體傳導；地方政府要抓緊牽頭提前化解工期延誤、交房逾期等糾紛隱患。

　　另一方面，可圍繞老舊小區改造、城市更新等方面形成行業(yè)投資著(zhù)力點(diǎn)，精準發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)穩定經(jīng)濟的作用。

　　疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)短期沖擊明顯

　　隨著(zhù)疫情的持續，多地政府、行業(yè)協(xié)會(huì )采取措施，暫停房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)活動(dòng)，不少地方采取延遲供地計劃、項目供地暫緩開(kāi)工、售樓處及中介門(mén)店暫停營(yíng)業(yè)、禁止舉辦大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。疫情將直接沖擊春節前后返鄉置業(yè)潮和“金三銀四”旺銷(xiāo)期，并引發(fā)行業(yè)波動(dòng)。多家研究機構預計，1～2月甚至一季度，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售平均降幅超過(guò)30%。當前疫情較嚴重的區域基本覆蓋了經(jīng)濟相對發(fā)達、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的省市。其中湖北、河南、湖南、江西、重慶、安徽、浙江、廣東、上海、北京十省市受影響尤大，這些省市合計商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額占全國比重均超過(guò)四成，直接影響全國房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)運行景氣。銷(xiāo)售停滯會(huì )影響企業(yè)后期拿地與開(kāi)工節奏，對上下游產(chǎn)業(yè)也形成擾動(dòng)。

　　庫存方面，數據顯示，全國商品房待售面積由2018年初的58468萬(wàn)平方米，降至2019年底的49821萬(wàn)平方米。其中，商品住宅待售面積由30121萬(wàn)平方米降至22473萬(wàn)平方米。

　　據機構監測，房企200強中有140多家重啟或推出了線(xiàn)上售樓項目，多家大型房企也啟動(dòng)了打折促銷(xiāo)活動(dòng)。春節期間，碧桂園全國超千個(gè)項目在官方購房直營(yíng)平臺“碧桂園鳳凰云”上開(kāi)啟線(xiàn)上售樓部進(jìn)行遠程選房、買(mǎi)房，目前平臺擁有1400萬(wàn)用戶(hù)。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，近期房地產(chǎn)月度、季度行情波動(dòng)將明顯加大，開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、施工、竣工、土地購置等指標明顯下行，考慮到上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，短期內，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對經(jīng)濟增長(cháng)、就業(yè)的沖擊毋庸置疑，但全年市場(chǎng)走勢還取決于疫情持續時(shí)間、宏觀(guān)政策應對以及市場(chǎng)主體反應等。

　　四大風(fēng)險值得關(guān)注

　　專(zhuān)家認為，疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的主要是階段性影響，但短期引發(fā)的沖擊加劇了樓市差異性，部分企業(yè)資金鏈承壓，一些項目蘊含無(wú)法按期交付的法律糾紛隱患。綜合來(lái)看，四大風(fēng)險隱患值得關(guān)注。

　　一是銷(xiāo)售回款不及時(shí)導致行業(yè)財務(wù)金融風(fēng)險劇增。

　　銷(xiāo)售回款（包括個(gè)人按揭貸款和定金及預收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源。2019年，銷(xiāo)售回款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達到了49.62%的歷史高位，總計88640億元。與此同時(shí)，由于嚴厲的融資限制，2019年國內貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點(diǎn)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的暫停將嚴重沖擊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。

　　2020年房企債券償還主要集中在第三季度，從目前形勢看，不少企業(yè)存在較大集中兌付壓力。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)馮俊認為，對整體行業(yè)而言，住房是長(cháng)期消費品，疫情難以對其產(chǎn)生根本性影響，但短期銷(xiāo)售下挫及償債規模上升雙重影響下，需警惕部分中小型房企面臨的較高流動(dòng)性風(fēng)險。

　　二是開(kāi)發(fā)投資下行拖累經(jīng)濟并有可能造成后市供需失衡。由于新開(kāi)工和土地購置停滯，參考2019年數據推算，疫情導致一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降將超30%。房地產(chǎn)投資回落將給一些地區經(jīng)濟帶來(lái)下行壓力。

　　當前的調控政策疊加疫情的影響，需求端會(huì )受到較大的抑制。疫情得到有效控制后，需求可能集中釋放。如果先行指標持續下行，屆時(shí)沒(méi)有充裕的供給，或因供需失衡造成新一輪的房?jì)r(jià)上漲。

　　三是疫情中斷返鄉置業(yè)加劇三四線(xiàn)城市市場(chǎng)風(fēng)險。每年春節過(guò)后到3月份是三四線(xiàn)城市返鄉置業(yè)旺季。2020年1月14日，58同城、安居客發(fā)布《2019—2020年返鄉置業(yè)調查報告》。該報告顯示今年春節期間在外務(wù)工人員有68.6%傾向于選擇回鄉置業(yè)（包含家鄉城市及家鄉所在的省會(huì )城市），高于2019年52.7%的低點(diǎn)。但隨著(zhù)疫情發(fā)展，直接關(guān)閉了相關(guān)城市樓市春節“窗口期”，去庫存周期拉長(cháng)。

　　此次疫情也反映出三四線(xiàn)城市在物流、居住環(huán)境和應急管理上的劣勢。在當前大中城市開(kāi)放落戶(hù)的情況下，未來(lái)人口流出三四線(xiàn)城市的情況可能更為嚴重，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險有進(jìn)一步上升的趨勢。

　　四是開(kāi)發(fā)建設停滯導致部分項目面臨延期交付糾紛。

　　據了解，疫情造成各地部分已出讓土地延期交付，部分房地產(chǎn)項目不能按期開(kāi)、竣工。由于上游供應商復工時(shí)間推遲至2月底到3月上旬，異地返工隔離14天，以及物流受限、難以籌備復工所需防疫物資等問(wèn)題，開(kāi)復工進(jìn)度仍然存在較大不確定性。

長(cháng)春市南關(guān)區華新街附近一處在建樓盤(pán)（2月17日攝） 張楠攝

　　精準發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)穩定經(jīng)濟作用

　　作為經(jīng)濟重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的穩定對整個(gè)經(jīng)濟運行大局影響重大。多位專(zhuān)家建議，繼續堅持“房住不炒”的調控定位，推進(jìn)落實(shí)因城施策，針對疫情引起的樓市區域差異性影響，賦予地方政府較為靈活的政策調整空間。

　　保持政策定力，不宜將房地產(chǎn)作為對沖經(jīng)濟下行的刺激手段。馮俊認為，一是當前樓市整體供需形勢已發(fā)生變化，除非放任投資投機，否則“刺激”很難奏效；二是一旦放松政策，前期長(cháng)效機制建設的努力就會(huì )落空，不但無(wú)助于問(wèn)題解決，還有損政府公信力，并對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展產(chǎn)生更深遠的后遺癥。

　　此次疫情將因嚴重程度及持續周期不同而加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域差異。倪鵬飛建議“因城施策”“因時(shí)施策”，適度微調房地產(chǎn)的行政、土地、金融、財稅政策，允許各地靈活掌握二套房認定標準、首付比和首套房利率，適度鼓勵自住和合理的改善型需求。

　　專(zhuān)家表示，在疫情等外部突發(fā)性事件沖擊下，要防范部分房企資金鏈斷裂誘發(fā)系統性風(fēng)險。中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰略研究院高級研究員秦虹建議，將房地產(chǎn)并購貸款從開(kāi)發(fā)貸款規模中單列出來(lái)，支持龍頭企業(yè)以市場(chǎng)化方式收并購經(jīng)營(yíng)困難的中小企業(yè)，盤(pán)活不良資產(chǎn)，防范財務(wù)風(fēng)險向金融和實(shí)體傳導。

　　倪鵬飛建議，結合這次疫情暴露出來(lái)的城市、小區和住房的短板和瓶頸，加強城市補短板、老城更新、舊房改造以及健康性宜居環(huán)境建設。圍繞老舊小區改造、城市更新等形成行業(yè)投資著(zhù)力點(diǎn)，對沖固定資產(chǎn)投資下滑。

　　以老舊小區改造為例。住房和城鄉建設部數據顯示，全國共有老舊小區近16萬(wàn)個(gè)，估計綜合改造投資額可達4萬(wàn)億元。與棚改不同，老舊小區改造項目投資周期較短，能通過(guò)補齊服務(wù)設施“短板”有效帶動(dòng)居民消費。