??受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚待恢復，房地產(chǎn)銷(xiāo)售明顯下滑，房企面臨嚴峻的銷(xiāo)售和回款壓力。盡管多家房企推出線(xiàn)上購房，但多以項目展示為主，實(shí)際成交量遠低于去年同期銷(xiāo)量；同時(shí)，高額的利息費用支出、待支付工程款、企業(yè)人員工資作為房企的剛性支出，更加劇了其現金流壓力。不過(guò)，惠譽(yù)博華日前推出的中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告指出，出于對沖新型冠狀病毒肺炎疫情造成的負面影響考慮，2020年政府部門(mén)相機抉擇，行業(yè)調控政策已開(kāi)始邊際放松，將對房地產(chǎn)銷(xiāo)售起到支撐作用。
　　
　　前不久，中國人民銀行召開(kāi)金融市場(chǎng)工作電視電話(huà)會(huì )議，確定保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”，落實(shí)好房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩運行。報告中提到，目前，地方政府陸續相機抉擇，出臺房地產(chǎn)維穩政策，主要涉及延期、分期繳納土地出讓金、延期繳稅、加大信貸支持、放寬預售條件、增加購房者公積金貸款支持等方面，以支持房企渡過(guò)難關(guān)。金融對購房支持有所松動(dòng)，將有助于刺激購房需求，預計今后還會(huì )有更多的類(lèi)似政策。
　　
　　2016年三季度以來(lái)，隨著(zhù)一系列調控政策的實(shí)施，中國房地產(chǎn)行業(yè)再度進(jìn)入全面緊縮周期，銷(xiāo)售增速持續回落，百城住宅價(jià)格指數同比增速持續下滑，房?jì)r(jià)快速上漲勢頭得以遏制。2019年，房?jì)r(jià)整體維持溫和上漲，但房?jì)r(jià)下跌城市數較上年顯著(zhù)增加。2019年，中國商品房銷(xiāo)售面積17.2億平方米，累計同比下降0.1%，增速較上年全年回落2.4pct；同期銷(xiāo)售金額16.0萬(wàn)億元，累計同比增長(cháng)6.5%，增速較上年回落5.7pct。目前房?jì)r(jià)漲勢仍好于2014年低谷期，行業(yè)韌性猶存。
　　
　　從不同能級城市來(lái)看，本輪調控周期對一線(xiàn)城市作用效果明顯，一線(xiàn)城市住宅價(jià)格指數顯著(zhù)低于平均水平且長(cháng)期接近零增長(cháng)；而受益于棚改貨幣化安置政策的推行，三線(xiàn)城市調控效果有所弱化，成為本輪調控周期中房?jì)r(jià)上漲的主要驅動(dòng)力；2018年以來(lái)，棚改計劃規模收縮，并降低貨幣補償比例，三線(xiàn)城市住宅價(jià)格指數回落。2019年，調控政策持續收緊，購房者對房?jì)r(jià)上漲的預期下降，住宅價(jià)格指數趨向低位徘徊。
　　
　　新開(kāi)工和銷(xiāo)售增速在一定程度上反映了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度。在景氣度較高階段，銷(xiāo)售增速較快，房企新開(kāi)工意愿強烈，以期快速實(shí)現預售；而景氣度低迷時(shí)期，對銷(xiāo)售的悲觀(guān)預期會(huì )抑制房企的新開(kāi)工意愿。2019年以來(lái)，中國房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和施工面積增速保持相對高位趨穩，而銷(xiāo)售面積增速保持相對低位，二者出現較為明顯的剪刀差?；葑u(yù)博華認為，盡管考慮到前期已實(shí)現預售的項目仍存在一定的交房需求，但在銷(xiāo)售面積首現同比下滑的情況下，目前房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸步入庫存增加周期。
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的重要組成部分，在當前經(jīng)濟受疫情影響階段，推動(dòng)樓市復蘇、拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)上下游經(jīng)濟增長(cháng)是促進(jìn)經(jīng)濟回暖的重要舉措。目前各地出臺的政策主要側重于短期內緩解房企的銷(xiāo)售和資金壓力，提振購房者置業(yè)信心，避免房市出現危機性下跌；而銀行對于購房者的信貸支持顯著(zhù)利好于住宅銷(xiāo)售，未來(lái)若更多銀行實(shí)行此政策，將帶來(lái)明顯的成交量提振效果。
　　
　　不過(guò)，我們也要看到，在“房住不炒、因城施策”的總基調下，房地產(chǎn)行業(yè)支持政策更多是為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情沖擊而出現斷崖式下滑，避免房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂，造成大規模違約，進(jìn)而對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)造成震動(dòng)。后市一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩，近期陸續出臺的支持政策很有可能逐步退出，從而避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。
　　
　　惠譽(yù)博華預期，在穩房?jì)r(jià)的政策指導下，房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求將受到抑制，銷(xiāo)售增長(cháng)乏力，疊加融資受限等因素，房企施工投資將更為謹慎，新開(kāi)工增速有望回落，竣工增速或將提升。展望2020年全年，考慮到一季度經(jīng)濟受疫情影響最為嚴重，且為傳統銷(xiāo)售淡季，行業(yè)銷(xiāo)售大幅下滑已成定局；隨著(zhù)疫情影響緩解、售樓處逐步開(kāi)放、項目陸續復工，在政策提振下，行業(yè)銷(xiāo)售規模有望企穩。但從2020年全年來(lái)看，行業(yè)銷(xiāo)售將大概率維持上年水平或出現一定程度回落。?