《經(jīng)濟參考報》記者日前多方采訪(fǎng)獲悉，此前國家確定的北京、上海、沈陽(yáng)、成都等13個(gè)城市首批開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間已經(jīng)進(jìn)入到落地階段。

　　業(yè)內人士表示，激活農村集體建設用地建設租賃住房，有助于租購并舉住房制度的完善，有助于緩解城市房租上漲的壓力。同時(shí)，為構建城鄉統一的建設用地市場(chǎng)提供支撐，對農村集體經(jīng)濟組織發(fā)展也是一種有益的探索。專(zhuān)家建議，應細化完善扶持政策，鼓勵引導不同市場(chǎng)主體加強分工協(xié)作，調動(dòng)各方積極性。

　　集體土地建成租賃住房亮相

　　今年25歲陳揚熹來(lái)自遼寧，已在北京從事國際業(yè)務(wù)咨詢(xún)一年多的時(shí)間。雖然在京時(shí)間不算長(cháng)，但她已先后搬了3次家，最近一次則是搬到南三環(huán)上的泊寓成壽寺社區，也是北京農村集體建設用地試點(diǎn)長(cháng)租公寓的第一個(gè)項目。

　　“目前居住了快一個(gè)月，感覺(jué)各方面條件都不錯，管家服務(wù)，物業(yè)管理，周邊配套，房間設施等等，房租支出微微有點(diǎn)經(jīng)濟壓力，不過(guò)這個(gè)價(jià)格可以有自己的一個(gè)獨立空間，相比其他租房可能也需要差不多的價(jià)格，但是可能沒(méi)有這么好的條件，覺(jué)得還算值得?！彼嬖V《經(jīng)濟參考報》記者。

　　事實(shí)上，2017年8月，國土資源部、住房城鄉建設部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，將北京、上海、沈陽(yáng)、南京等13個(gè)城市作為首批開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，此后隨著(zhù)福州、南昌等城市的加入，試點(diǎn)增至18個(gè)。經(jīng)過(guò)三年時(shí)間，相關(guān)探索已經(jīng)進(jìn)入了落地階段，而陳揚熹則是這項改革的首批受益者之一。

　　記者在泊寓成壽寺社區采訪(fǎng)時(shí)看到，項目均為精裝修的獨立開(kāi)間，租客基本可以拎包入住。同時(shí)，還面向不同收入水平、職業(yè)特點(diǎn)和租住需求的細分客群，特設女生房、寵物房、主播房等個(gè)性主題房間。房屋面積20平方米和29平方米兩種戶(hù)型，單套月租金從3600元到4700元不等，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70%-80%。同時(shí)，公寓還為年輕人提供了咖啡、書(shū)吧、健身、藝術(shù)等公共空間。在公寓的底層，商業(yè)配套正在建設，未來(lái)將引入餐飲、便利店、生鮮超市等生活服務(wù)配套門(mén)店。

　　“目前覺(jué)得住得比較舒服?！标悡P熹說(shuō)，她和萬(wàn)科簽訂的是一年的合約，之后看底層商鋪的建設，或者工作的調動(dòng)，如果沒(méi)什么問(wèn)題會(huì )繼續住下去。

　　改革劍指一線(xiàn)城市租房痛點(diǎn)

　　在推進(jìn)“租售并舉”的政策指引下，土地供應開(kāi)始向租賃市場(chǎng)傾斜，包括萬(wàn)科在內的很多企業(yè)看準了其中蘊藏的市場(chǎng)機會(huì )。

　　據萬(wàn)科集團公共關(guān)系合伙人李鈞向記者介紹，此前一線(xiàn)城市的租房市場(chǎng)呈現出供求錯配和價(jià)格錯配兩大痛點(diǎn)?！稗r村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建的租賃房入市有效助力了兩個(gè)錯配問(wèn)題的解決?！崩钼x表示，項目保障每位租客都有屬于自己的獨立私密空間，而將會(huì )客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置于開(kāi)闊的共享空間中，通過(guò)設計解決供求錯位。另外，由于項目租金將以穩定為主，過(guò)去常出現的房主頻繁漲房租或者突然需要騰房的情況，也將不復存在。

　　實(shí)際上，泊寓成壽寺社區只是北京市首批集體土地建設租賃住房的試點(diǎn)工程之一。2017年11月，北京市確定于5年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地約200公頃。

　　中國人民大學(xué)城鄉發(fā)展規劃與管理研究中心主任葉裕民表示，目前一線(xiàn)城市中，城中村規模巨大，部分所在區域甚至是城市較為核心地段，致使城市難以整體現代化。以廣州市為例，廣州市各類(lèi)城中村577個(gè)，其建設用地相當于城區建設用地的80%，土地利用效率僅為中心城區的1/10，居住人口工資水平相當于城區的1/2，以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，無(wú)證建設用地和住房比例非常高，北京也基本上是同樣的現象。

　　葉裕民指出，有數據顯示，流動(dòng)人口住政府帶有福利性質(zhì)的住房?jì)H2.9%，比例較低，購買(mǎi)商品房的大概占19%，那么剩余的更多的流動(dòng)人口則需要市場(chǎng)提供租賃住房，通過(guò)農村建設用地整體規劃，一方面滿(mǎn)足新市民租賃需求，另一方面，也可改變此前城中村臟、亂、差的窘境。

　　專(zhuān)家建議細化完善扶持政策

　　專(zhuān)家認為，集體土地租賃住房項目的陸續開(kāi)工建設和入市運營(yíng)，對穩定一線(xiàn)城市住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)城鄉統籌發(fā)展，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節約集約利用，將發(fā)揮積極作用。這項改革也是一次多方受益的嘗試：對于村集體而言，可以獲得長(cháng)期穩定收益、享受經(jīng)營(yíng)分紅；對企業(yè)而言，可以通過(guò)項目追求長(cháng)期經(jīng)營(yíng)可持續發(fā)展；對于租戶(hù)而言，在一線(xiàn)城市租房又增添了新的選項。

　　中國社會(huì )科學(xué)院生態(tài)文明研究智庫研究員宋迎昌認為，激活農村集體建設用地建設租賃住房有助于租購并舉住房制度的完善，對于促進(jìn)農村集體經(jīng)濟組織發(fā)展也是一種有益的探索，部分城市先行先試已初步實(shí)現政府、村集體、農民和租戶(hù)家庭的共建共贏(yíng)共享。

　　不過(guò)專(zhuān)家也指出，集體建設用地關(guān)系農民切身利益，相關(guān)探索應規范有序，將農民的合法權益放在突出位置。宋迎昌認為，需建立公平合理的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市增值收益分配制度，構建各方利益平衡機制。

　　此外，專(zhuān)家還建議細化完善扶持政策，鼓勵引導農村集體經(jīng)濟組織、開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機構等不同市場(chǎng)主體加強分工協(xié)作，調動(dòng)各方積極性。

　　清華大學(xué)社會(huì )科學(xué)學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì )副主任蔡繼明表示，推進(jìn)租購并舉對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展至關(guān)重要，應健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，一是培育多元化的市場(chǎng)供應主體，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，規范住房租賃中介機構，支持個(gè)人出租住房。二是加大力度鼓勵住房租賃消費。三是完善住房租賃支持政策，鼓勵金融機構在有效風(fēng)控前提下對住房租賃企業(yè)提供融資服務(wù)，支持住房租賃企業(yè)在風(fēng)險可控基礎上進(jìn)行直接融資，鼓勵地方政府多渠道增加低成本租賃住房用地供應。

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