去年我國一線(xiàn)城市“地王”現象與部分二三線(xiàn)城市土地流拍率超半形成明顯反差，表明當前全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金正向一線(xiàn)城市加速集中，充分反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域分化特征和潛在運行風(fēng)險。在全國房地產(chǎn)化解庫存主線(xiàn)下，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)能否繼續一枝獨秀，走出獨立行情，存在極大不確定性，值得高度關(guān)注。

　　據中原地產(chǎn)統計，截至2015年12月20日，去年一線(xiàn)城市成交土地總宗數和規劃建筑總面積均為近六年新低，但平均樓面價(jià)卻創(chuàng )出歷史新高。同時(shí)，全國百城中有10所城市土地流拍率達到或超過(guò)50%。這種明顯反差，反映出我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金正加速從非熱點(diǎn)城市向一線(xiàn)城市集中。北京市在2015年土地成交宗數為近五年新低的情況下，累計土地出讓金首次超過(guò)2000億元，樓面價(jià)創(chuàng )出歷史新高，“面粉貴過(guò)面包”，導致城市住宅事實(shí)上已處于加快“被豪宅化”態(tài)勢。

　　當前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)堅挺存在一定合理性。一方面，社會(huì )財富向一線(xiàn)熱點(diǎn)城市集中，提高了房?jì)r(jià)可接受水平；另一方面，熱點(diǎn)城市完備的城市基礎設施、包容創(chuàng )新的人文環(huán)境、廣泛的就業(yè)機會(huì )等是社會(huì )稀缺資源，內在產(chǎn)生人口流入動(dòng)力，可能會(huì )對房?jì)r(jià)形成強力支撐。但這并不意味著(zhù)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在當前經(jīng)濟形勢下就可以走出獨立行情。一是當前一線(xiàn)城市絕對房?jì)r(jià)水平與國際都市基本持平。日本東京房?jì)r(jià)過(guò)去經(jīng)常被視為北京等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)參考系。據WIND數據，2015年11月日本首都圈新建公寓樓均價(jià)為87.10萬(wàn)日元/平方米，折算成人民幣大約為4.6萬(wàn)元/平方米，這與我國一線(xiàn)城市城區住宅均價(jià)基本持平。二是一線(xiàn)城市人口流入空間收窄。從人口密度分析，2014年日本東京都人口約1329萬(wàn)人，面積約2189平方公里，與北京六環(huán)內人口密度基本持平。一線(xiàn)城市環(huán)境資源承載力、社會(huì )綜合管理水平、非熱點(diǎn)城市經(jīng)濟發(fā)展程度等，對人口流入的抑制作用正加快顯現。三是一線(xiàn)城市“被豪宅”提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)運行脆弱性?！氨缓勒被蛘哒f(shuō)房?jì)r(jià)被動(dòng)上漲，實(shí)際上提升了一線(xiàn)城市可交易住宅總價(jià)值。為維持住宅交易價(jià)格穩中有漲，需要更多資金持續注入，否則便不可持續，這顯著(zhù)增加了房?jì)r(jià)回落的可能性。特別是一線(xiàn)城市存量住宅規模已經(jīng)非常龐大，導致“被豪宅”的市場(chǎng)價(jià)值容量幾近天文數字。四是高地價(jià)能否向房?jì)r(jià)順利傳導面臨龐大存量住宅的強力沖擊。2015年，一線(xiàn)城市存量住宅交易比重遠遠超過(guò)新房交易。去年北京二手房交易量約為新房交易量的兩倍，新房入市正日益面臨龐大存量住宅的強有力競爭，導致高地價(jià)能否向高房?jì)r(jià)順利傳導存在不確定性。另?yè)薪闄C構分析，住房置換鏈條支撐了去年北京房?jì)r(jià)高位上漲。隨著(zhù)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)對終端需求群體收入的繼續偏離，未來(lái)住宅置換鏈條支持豪宅交易量有效擴大的空間也正日益縮小。

　　縱觀(guān)各國房地產(chǎn)發(fā)展歷史，還沒(méi)有一個(gè)國家城市的房?jì)r(jià)在對居民收入和住房租金的比例過(guò)度偏離的基礎上仍能持續明顯上漲。上世紀90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，香港受亞洲金融危機沖擊，東京、香港住宅交易價(jià)格均出現大幅下跌。一線(xiàn)城市“被豪宅”對真實(shí)需求的進(jìn)一步抑制，對經(jīng)濟基本面的日益脫離，對房地產(chǎn)市場(chǎng)運行規律的明顯背離，決定了其繼續走出獨立行情的可能性已經(jīng)非常狹小。