??所謂房地產(chǎn)庫存，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的待售新建商品房。關(guān)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上到底有多少庫存，目前存在許多討論。

??從國家統計局2015年1至11月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況統計數據中，可以發(fā)現兩個(gè)讓公眾難以理解的市場(chǎng)現象——新建商品房銷(xiāo)售量?jì)r(jià)齊升、開(kāi)發(fā)商卻持續減少新增供給；在開(kāi)發(fā)商新增供應活動(dòng)放緩、購房者在金融稅收等政策刺激下購買(mǎi)數量增加的情況下，商品房待售面積卻同比增長(cháng)。

??這兩個(gè)現象，實(shí)際上反映出開(kāi)發(fā)商對未來(lái)市場(chǎng)信心不足，他們在努力降低存貨水平，提高抵抗市場(chǎng)風(fēng)險的能力。中央經(jīng)濟工作會(huì )議將“去庫存”列為今年經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的五大任務(wù)之一，意味著(zhù)房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)從行業(yè)層面、企業(yè)層面，上升到了國家層面。

??所謂房地產(chǎn)庫存，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的待售新建商品房。關(guān)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上到底有多少庫存，目前存在許多討論。國家統計局公布的“商品房待售面積”，指已竣工商品房中尚未銷(xiāo)售的面積，截至2015年11月末，全國約有7億平方米；住建部門(mén)統計的“月末累計可售面積”，指獲頒預售或銷(xiāo)售許可證但尚未銷(xiāo)售的面積，目前全國該類(lèi)庫存約有22億平方米至25億平方米，且從理論上來(lái)說(shuō)，包括上面提到的7億平方米；國家統計局公布的商品房屋施工面積中，扣除已經(jīng)預售掉的面積，剩余部分也被認為是房地產(chǎn)庫存，目前全國該類(lèi)庫存約有45億平方米至55億平方米。

??當然，還有更廣義的理解，那就是開(kāi)發(fā)商土地儲備可轉化為商品房的面積，通常又被稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在供給，目前初步估算約有50億平方米至60億平方米。

??不同層次的庫存，其經(jīng)濟含義存在很大差別甚至完全不同。如果僅僅從狹義的角度認識化解房地產(chǎn)庫存，就必須做好加減法，放緩甚至暫停從潛在供給變成現實(shí)供給的進(jìn)程。但是，既然將“去庫存”作為2016年乃至今后一段時(shí)間的重要任務(wù)，就不只是“救市”那么簡(jiǎn)單，還有深層次的含義。

??以人為本的高質(zhì)量新型城鎮化發(fā)展，必須消除城鎮非戶(hù)籍人口長(cháng)期住房潛在需求向現實(shí)需求轉換的制度障礙，需要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案、深化住房制度改革、擴大住房保障覆蓋范圍。

??房地產(chǎn)業(yè)需要將各種層次的潛在供給變?yōu)楝F實(shí)供給，在滿(mǎn)足新型城鎮化發(fā)展的同時(shí)，為國民經(jīng)濟持續穩定增長(cháng)作出貢獻。為此，需要通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)、企業(yè)兼并重組等，完善和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。尤其是通過(guò)建立購租并舉的住房制度，解除對住房租賃投資的限制，補齊租賃市場(chǎng)這個(gè)“短板”，給住房消費提供一個(gè)更加公平的租買(mǎi)選擇環(huán)境。

??總之，去庫存一定要遵循創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，積極探索系統協(xié)調的、符合可持續發(fā)展要求的中長(cháng)期解決方案，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續穩定發(fā)展。