近日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉建設部聯(lián)合下發(fā)通知，2月22日起，對現行房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行調整。這距離央行宣布下調個(gè)人住房貸款首付比例僅半月有余。

　　業(yè)內人士認為，針對非一線(xiàn)城市契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，降低庫存量較大的三四線(xiàn)城市的樓市風(fēng)險。在中央部委此番接力地方推出新政后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎來(lái)一輪政策寬松。

趙乃育/繪?

　　《通知》指出，契稅方面，對個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　對于第二套房的認定，通知明確，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買(mǎi)的家庭第二套住房。

　　在營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　值得注意的是，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市暫不實(shí)施通知規定的第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按現行規定執行。

　　中國社科院財經(jīng)戰略研究院研究員張斌在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，此次的契稅、營(yíng)業(yè)稅調整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區別，并增加了家庭第二套改善性住房?jì)?yōu)惠。

　　張斌認為，未來(lái)從大的方向看，房地產(chǎn)稅收主要是降低開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節稅收，適當增加保有環(huán)節稅收，從而改變負擔的結構?！敖灰篆h(huán)節的稅費是一次性的，買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候可以計算。從交易環(huán)節轉到保有環(huán)節會(huì )鼓勵交易，交易量會(huì )有所增加，有利于老百姓改善居住質(zhì)量?！?/p>

　　民生宏觀(guān)分析師朱振鑫表示，結構性地降低交易環(huán)節稅費、增加保有環(huán)節稅費是房地產(chǎn)政策調整的大方向。此次房地產(chǎn)稅收政策的調整有利于支持合理購房需求，加快去庫存，下一步還有望繼續推出房地產(chǎn)去庫存政策，個(gè)人所得稅等交易環(huán)節稅費有望進(jìn)一步調降。

　　“這次調整是房地產(chǎn)去庫存和穩定市場(chǎng)眾多舉措的重要組成部分，可以帶動(dòng)剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，降低稅費、調整信貸、住房公積金調整等政策輪番上陣，體現了持續性，將從整體上提振需求，對住房市場(chǎng)保持持續增長(cháng)和去庫存有積極影響。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉則分析認為，針對非一線(xiàn)城市的契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線(xiàn)城市的樓市風(fēng)險。

　　困境　房地產(chǎn)庫存高壓難緩

　　的確，我國大部分城市仍面臨著(zhù)巨大的庫存壓力。最新數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，較2014年末的62169萬(wàn)平方米再度增加9484萬(wàn)平方米。這意味著(zhù)，在去庫存措施實(shí)施一年后，我國房地產(chǎn)庫存卻不降反升。

　　對此，國研中心副主任王一鳴日前表示，按照2015年全年銷(xiāo)售面積測算，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個(gè)月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開(kāi)發(fā)面積，庫存消化需6年零5個(gè)月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個(gè)月。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )執行會(huì )長(cháng)任志強也表示，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存情況比2008年還要嚴重?！?008年，政策上進(jìn)行刺激的時(shí)候，2009年房?jì)r(jià)迅速上升，2010年樓市開(kāi)始回暖，那是因為2008年樓市沒(méi)有大量庫存?，F在之所以說(shuō)比2008年還差，是因為現在有大量庫存?！?/p>

　　據任志強測算，竣工而沒(méi)有銷(xiāo)售的房子里包括住宅4億多平方米，寫(xiě)字樓和公建2億多平方米，同時(shí)還包括了未銷(xiāo)售的竣工車(chē)庫配套等面積?！爱斍白畲蟮膯?wèn)題在于，有相當一部分庫存是無(wú)法消化的。以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷(xiāo)售面積來(lái)看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問(wèn)題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分?！?/p>

　　穆迪評級一份報告指出，中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶(hù)2.97人估算，中國14億人口相當于約4.6億戶(hù)家庭。假設中國的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買(mǎi)家將很容易吸收所有的在建住宅面積。但目前的問(wèn)題是，商品住宅價(jià)格高企，有效需求不足。

　　“我們的需求是有限的?！敝袊こ淘涸菏?、清華大學(xué)教授江憶在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2015中國居民金融能力報告調查數據顯示，中國家庭房產(chǎn)擁有率達到83.43%，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭，房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)一半以上，16.19%的家庭中這一比例占80%以上。

　　預期　未來(lái)仍存政策寬松空間

　　事實(shí)上，作為我國經(jīng)濟增長(cháng)主要來(lái)源的房地產(chǎn)投資已自2014年起連續24個(gè)月呈下滑趨勢。從2015年全年看，房地產(chǎn)投資單月增速一度連續5個(gè)月呈現負增長(cháng)。同時(shí)，房地產(chǎn)生產(chǎn)市場(chǎng)前端的土地購置面積、土地成交價(jià)款、房屋新開(kāi)工面積、竣工面積這四個(gè)典型指標也連續數月同時(shí)出現負增長(cháng)。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，四項典型數據同時(shí)負增長(cháng)是歷史上從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。交通銀行金融研究中心報告也指出，以往“銷(xiāo)售啟動(dòng)—資金改善—投資企穩”的傳導鏈條這一次似乎并不敏感，在前二者都已出現明顯回暖的情況下，暖意并沒(méi)有繼續延伸到投資端，反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)對資金運用于拿地和擴大開(kāi)工等建設活動(dòng)的謹慎。

　　數據顯示，國有土地使用權出讓收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基礎設施投資一項重要的資金來(lái)源。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，對地方財政最直接的影響就是地方國有土地出讓收入的急劇減少。2015年全國財政收支數據顯示，2015年全國國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。而2014年和2013年這部分收入分別增長(cháng)3.1%和45%。

　　與此同時(shí)，樓市低迷給地方財政帶來(lái)的壓力不僅體現在土地出讓收入的下滑，還導致房地產(chǎn)相關(guān)稅收的驟降。穆迪投資者服務(wù)有限公司副總裁諸蜀寧稱(chēng)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱也令地方政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的稅收減少。該行業(yè)的稅收收入占2014年地方政府稅收總收入的40%?！?/p>

　　因此，張大偉表示，中央部委接力地方出臺政策救市，預計后續針對房地產(chǎn)的政策依然會(huì )頻繁出現。

　　“未來(lái)分城施策是政策放松的主要特點(diǎn)?！睆埓髠ケ硎?，目前經(jīng)濟增長(cháng)缺乏動(dòng)力，房地產(chǎn)依然是最重要的增長(cháng)引擎。因此，為應對各地市場(chǎng)分化、需求上漲乏力等房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)，因城施策將成為未來(lái)房地產(chǎn)刺激的主流。

　　張大偉預計，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬松，“尤其兩會(huì )前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策?！?/p>