近日，國家統計局發(fā)布2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據顯示，隨著(zhù)“因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不斷深入，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩。但需注意的是，北京、南京、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、鄭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市首現同比下調。

　　業(yè)內人士認為，經(jīng)過(guò)1年連續的調控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預計后續市場(chǎng)將進(jìn)入降溫周期。

　　退潮　房地產(chǎn)市場(chǎng)告別暴漲

　　國家統計局數據顯示，10月份房?jì)r(jià)漲幅出現下調。從環(huán)比看，南京、鄭州、武漢、深圳下調0.1%，北京、廈門(mén)、濟南、廣州下調0.2%，無(wú)錫下調0.3%。從同比看，北京下調0.2%，上海、無(wú)錫下調0.3%，鄭州、合肥下調0.5%和0.6%，杭州下調0.9%，南京、福州下調1.1%，成都、深圳下調幅度分別達1.3%和3.3%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，新一輪調控一年多來(lái)，各地樓市調控政策狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機需求。隨著(zhù)部分城市房?jì)r(jià)同比出現下跌態(tài)勢，70城房?jì)r(jià)同比增幅上漲空間已經(jīng)不大，未來(lái)會(huì )繼續保持同比增幅收窄態(tài)勢。

　　“2016年以來(lái)，首次出現10個(gè)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)同比齊跌的現象?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，9月時(shí)，僅上海、深圳、成都3城出現同比下調現象。樓市嚴格調控的影響下，核心熱點(diǎn)城市的買(mǎi)房高峰正逐漸退潮。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，70個(gè)大中城市中一二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比漲幅繼續回落。

　　據國家統計局測算，一線(xiàn)城市新建商品住宅同比漲幅連續13個(gè)月回落，10月下調0.5%；二線(xiàn)城市同比漲幅連續11個(gè)月回落，10月下調1%；三線(xiàn)城市則連續3個(gè)月回落，10月下調0.7%。

　　二手住宅價(jià)格同樣降幅明顯。數據顯示，一線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格同比漲幅連續13個(gè)月下滑，10月回落0.7%；二線(xiàn)城市方面，連續9個(gè)月下調，10月回落0.7%；三線(xiàn)城市連續3個(gè)月下調，10月回落0.3%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，與9月相比，70個(gè)大中城市中，二手房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的城市數量為20個(gè)，下跌數量增加了7個(gè)?？傮w看，近幾個(gè)月，二手房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的城市數量持續增加，明確反映出全國主要城市樓市降溫的總趨勢。

　　持續　調控向二三四線(xiàn)深入

　　值得注意的是，張大偉表示，熱點(diǎn)城市在9月全面下行后，個(gè)別城市出現回調，天津、上海、成都出現了環(huán)比上漲，漲幅分別為0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中，多達50個(gè)城市出現環(huán)比上調現象，較9月增加4個(gè)。其中，哈爾濱環(huán)比漲幅高達1.7%，呼和浩特、南充環(huán)比上漲0.9%，岳陽(yáng)環(huán)比上漲0.8%，太原、大連、成都、西安、北海、瀘州、遵義環(huán)比漲幅均達0.7%。

　　張大偉指出，雖然此前漲幅過(guò)大的部分城市已因調控有所抑制，但從根本來(lái)說(shuō)，部分熱點(diǎn)城市依然是購房熱點(diǎn)對象。這也是近期成都、南京均開(kāi)啟搖號政策的主要原因。

　　16日，成都市房管局發(fā)布通知，要求全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售全部采取公證搖號排序選房的銷(xiāo)售方式。其中要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前，應當制定購房登記規則，不得設置僅有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或中介機構內部、全款支付等部分購房人的登記條件，不得設置捆綁銷(xiāo)售、掛牌價(jià)外收費等不利于購房人的登記條件。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人保持一致。登記時(shí)間不得少于3日。

　　“因此，房地產(chǎn)調控力度將繼續向熱點(diǎn)的二三四線(xiàn)深入?！睆埓髠フf(shuō)。

　　事實(shí)上，11月開(kāi)始，包括山東等省份的三四線(xiàn)城市全面加碼調控，全國多城市繼續落地租賃政策與限售政策。菏澤規定主城區和成交量高、房?jì)r(jià)穩控壓力大的縣區新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書(shū)至少滿(mǎn)2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時(shí)間不少于3年；東營(yíng)規定中心城新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書(shū)滿(mǎn)3年后方可上市交易。其他縣區、東營(yíng)港開(kāi)發(fā)區可依法適時(shí)開(kāi)展限購、限貸、限制轉讓等措施；聊城規定在市城區（東昌府區、經(jīng)開(kāi)區、高新區和度假區）范圍內新建商品住房和二手住房本市居民新購住房自取得產(chǎn)權證書(shū)滿(mǎn)2年后方可上市交易，非本市居民新購住房自取得產(chǎn)權證書(shū)須滿(mǎn)3年。

　　收緊　四季度樓市面臨全面圍剿

　　雖然部分城市熱度依然不減，但隨著(zhù)政策不斷收緊，資金收縮的背景下，四季度樓市或迎下滑。

　　事實(shí)上，國家統計局數據顯示，1至10月份，全國商品房銷(xiāo)售面積13億平方米，同比增長(cháng)8.2%，增幅回落2.1%。商品房銷(xiāo)售額102990億元，增長(cháng)12.6%，增速回落2%，其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)9.6%。

　　張大偉表示，1至10月市場(chǎng)成交面積同比漲幅僅8.2%，這是自2016年初22個(gè)月以來(lái)，房地產(chǎn)成交漲幅首次跌入10%以?xún)取?/p>

　　同時(shí)，上海易居研究院發(fā)布報告顯示，今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬(wàn)平方米，與去年的32948萬(wàn)平方米相比，下降3.7%。

　　“金九銀十生變，出現下調態(tài)勢?！币拙友芯吭貉芯繂T王夢(mèng)雯表示，與去年的金九銀十相比，今年的金九銀十顯得成色不足。分地區來(lái)看，東部地區和西部地區商品房成交面積增幅出現同比下跌態(tài)勢，分別下降9.0%和2.0%。

　　除此以外，資金對后期市場(chǎng)抑制更為明顯。近日央行公布的10月金融數據顯示，10月，住戶(hù)部門(mén)長(cháng)期貸款新增3710億元，相比9月的4800億元減少超過(guò)千億元，這也是最近2年來(lái)第一次單月住戶(hù)長(cháng)期貸款增加低于4000億元。

　　企業(yè)到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%。數據顯示，1至10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長(cháng)7.4%，增速比1至9月份回落0.6%。其中，國內貸款20798億元，增長(cháng)20.2%；利用外資125億元，增長(cháng)1.6%；自籌資金41086億元，增長(cháng)0.8%；個(gè)人按揭貸款19586億元，下降1.0%。

　　同時(shí)，以消費貸款為主的居民短期貸款方面，因消費貸、首付貸等貸款的嚴控，從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，出現了明顯的下調。

　　CRIC房地產(chǎn)研究院研究員楊科偉說(shuō)，M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.8%，主要因為政府加強了金融監管，去杠桿效果顯著(zhù)；此外，信貸規模也得到了有效控制，10月人民幣貸款增加了6632億元，不足1至9月月均水平。而消費貸表明前期樓市調控政策效果開(kāi)始逐漸在居民需求端顯現，預計未來(lái)在貨幣供給和信貸層面仍不會(huì )放松。

　　王夢(mèng)雯表示，一般來(lái)看，當企業(yè)到位資金增幅大于開(kāi)發(fā)投資增幅時(shí)，預示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道。而當前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅在9月份與企業(yè)到位資金同比增幅出現重合后，10月份進(jìn)一步上升至企業(yè)到位資金同比增幅上方0.4個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明資金趨緊環(huán)境中，銷(xiāo)售下行加劇了房企的資金壓力，開(kāi)發(fā)商資金面出現變盤(pán)。

　　業(yè)內人士指出，從目前來(lái)看政策放松難度較大，與此同時(shí)，年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力，多重抑制下，年末樓市或整體進(jìn)入降溫通道。