各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)動(dòng)作頻頻?！督?jīng)濟參考報》記者調研發(fā)現，從政策支持到土地出讓的嬗變，從企業(yè)探索轉型到金融配套的實(shí)現，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)前所未有的發(fā)展機遇，多方資本競逐萬(wàn)億租賃市場(chǎng)。

　　多位業(yè)內人士認為，貫穿租賃業(yè)務(wù)“開(kāi)發(fā)-運營(yíng)-消費-退出”全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系有望逐步確立。但與此同時(shí)，住房租賃制度體系建設必須進(jìn)一步加快，而今后大量信貸資金和社會(huì )資金涌入租賃金融領(lǐng)域是必然趨勢，要防止租賃貸款變?yōu)闃鞘小凹痈軛U”的工具。

　　多路資本搶灘

　　住房租賃市場(chǎng)的商機已經(jīng)顯現，引來(lái)各方資本競相追逐。東方證券一份報告預測，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場(chǎng)規模已超萬(wàn)億元。至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場(chǎng)規模將達4.2萬(wàn)億元。

　　隨著(zhù)住房租賃被確定為我國住房體系的重要組成部分，2017年7月，住建部等九部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、佛山等12個(gè)城市開(kāi)展首批試點(diǎn)。8月，國土部、住建部又確定了上海、廣州、杭州等13個(gè)城市，開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。

　　戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端說(shuō)：“中國住宅租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景和廣闊空間吸引著(zhù)諸多運營(yíng)主體進(jìn)行嘗試和探索。作為新的藍海，金融支持是租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展的基石?！?/p>

　　銀行迅速“搶灘”。10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署合作協(xié)議，中信銀行未來(lái)三年將在長(cháng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿(mǎn)足碧桂園在長(cháng)租住宅領(lǐng)域金融需求。雙方將在長(cháng)租住宅開(kāi)發(fā)建設、投資孵化、持有運營(yíng)、后期退出等全鏈條進(jìn)行整體業(yè)務(wù)合作。

　　11月1日，建行與武漢市房管局聯(lián)手打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺正式上線(xiàn)，這是全國省會(huì )城市中首次上線(xiàn)政銀合作模式的住房租賃交易服務(wù)平臺；11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建行廣東省分行達成住房租賃戰略合作，打造國內首個(gè)政銀合作的住房租賃監管及交易平臺。據悉，未來(lái)5年，建行將向廣東省內住房租賃市場(chǎng)參與主體提供不少于2000億元的貸款。

　　11月2日，中行也發(fā)布消息稱(chēng)，中行廈門(mén)市分行與廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)戰略合作協(xié)議》。

　　11月24日，建行廣東自貿試驗區分行與中鐵建、中交建、中國金茂等10家知名房地產(chǎn)企業(yè)簽訂住房租賃戰略合作協(xié)議并聯(lián)合發(fā)起倡議，共同建設“購房、租賃、保障”三位一體住房服務(wù)創(chuàng )新模式，并在未來(lái)幾年內迅速推出3000多套人才公寓。

　　建設銀行廣東自貿區分行行長(cháng)朱小敏表示，分行不僅給予房地產(chǎn)企業(yè)充分的信貸支持，還以“CCB建融家園”住房租賃平臺為依托，為政府、房地產(chǎn)企業(yè)、住房租賃企業(yè)及個(gè)人提供大數據智慧服務(wù)。

　　互聯(lián)網(wǎng)巨頭也在加速布局。今年8月，阿里巴巴與杭州住保房管局簽訂協(xié)議，打造“智慧住房租賃平臺”；10月，支付寶宣布信用租房平臺正式上線(xiàn)，并在上海、北京、深圳等8個(gè)城市啟用了支付寶信用租房。10月24日，京東集團召開(kāi)房產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的新聞發(fā)布會(huì )，宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，首期上線(xiàn)的房產(chǎn)頻道已經(jīng)有82家開(kāi)發(fā)商和35家服務(wù)商入駐，涉及項目達2027個(gè)，覆蓋城市超20個(gè)。

　　金融要素俱備

　　《經(jīng)濟參考報》記者了解到，推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要金融要素正在形成。這些要素包括企業(yè)端的金融支持、個(gè)人端的消費信貸支持、項目層面的資產(chǎn)證券化與退出機制，有望逐步確立貫穿租賃業(yè)務(wù)“開(kāi)發(fā)-運營(yíng)-消費-退出”全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。

　　記者發(fā)現，目前金融資本介入住房租賃市場(chǎng)主要有兩種模式，一是和房地產(chǎn)租賃企業(yè)合作；二是和政府方面合作。

　　例如，第一種模式中，銀行與房企合作，雙方簽署租賃權轉讓協(xié)議，通過(guò)銀行平臺出租房源，與此同時(shí)，銀行也可為租戶(hù)提供包括租房按揭貸款在內的金融產(chǎn)品。

　　11月3日，建行深圳市分行與包括萬(wàn)科、華潤、碧桂園等在內的十幾家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰略合作協(xié)議，宣布正式開(kāi)發(fā)深圳市長(cháng)租房市場(chǎng)。據建行深圳市分行相關(guān)負責人介紹，目前已與房企簽署了超5000套住房租賃權轉讓協(xié)議，房源均為精裝修新房。

　　同時(shí)，在消費端方面，建設銀行可為租戶(hù)提供“按居貸”，最高可貸100萬(wàn)，還款期可長(cháng)達10年。租房貸款與購房貸款很相似，是銀行直接支付給房企，租戶(hù)每月向銀行還款，這可以使房企迅速回籠資金。

　　另一種模式是銀行與政府合作，聯(lián)手建設住房租賃管理平臺，在人房核驗、交易撮合、信用評價(jià)、資金監管等租房全流程各個(gè)環(huán)節提供相應的金融服務(wù)和產(chǎn)品。

　　此外，租賃住房資產(chǎn)證券化也在試水。10月11日，國內首單長(cháng)租公寓資產(chǎn)“類(lèi)REITs”誕生：新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級產(chǎn)品獲AAA評級，利率5.3%。

　　隨后，保利地產(chǎn)宣布國內首單央企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃獲得上海證券交易所審議通過(guò)，總發(fā)行規模50億元，期限18年，以保利地產(chǎn)自持租賃項目作為底層物業(yè)資產(chǎn)。上海證券交易所總經(jīng)理黃紅元認為，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供切實(shí)的融資渠道和投資退出路徑，盤(pán)活存量房屋增加租賃住房的有效供給，有助于形成有效的、規?；淖》孔赓U市場(chǎng)。

　　而京東、支付寶等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入租房領(lǐng)域，有助于重構租房市場(chǎng)用戶(hù)體驗，幫助構建良好的租賃生態(tài)體系。廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認為，現階段我國租賃市場(chǎng)存在虛假房源、市場(chǎng)透明度低、吃差價(jià)、克扣押金等諸多亂象，信用體系引入租房市場(chǎng)，為房東和租客市場(chǎng)主要參與者帶來(lái)諸多益處。

　　金融風(fēng)險須防

　　業(yè)內人士表示，今后大量信貸資金和社會(huì )資金涌入租賃金融領(lǐng)域是必然趨勢，要防止租賃貸款變?yōu)闃鞘屑痈軛U的工具。

　　對于租賃消費端的“按居貸”這類(lèi)極大方便租客的產(chǎn)品，也有不少人表示質(zhì)疑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機會(huì )和概率，要是能貸款，那么租賃就會(huì )被投資者利用?！斑^(guò)去租賃漲幅遠遠低于房?jì)r(jià)漲幅，原因是沒(méi)法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來(lái)租金很可能會(huì )出現大漲”?！皬睦碚撋现v，租賃貸款進(jìn)入樓市投機者手中其實(shí)并不難?！?/p>

　　某融資擔保公司工作人員向記者表示，該公司與一些銀行有合作協(xié)議，每年配合銀行向外放款，但貸款會(huì )進(jìn)入征信系統。他介紹，通過(guò)該平臺借貸年利率達5.4%，單家銀行個(gè)人最多能貸70萬(wàn)元，多貸幾家最多可以貸到200萬(wàn)元，200萬(wàn)元以下不需要抵押物?！百J款用途說(shuō)明是消費或裝修什么的，就能夠辦下來(lái)?，F在政策鼓勵之下，越來(lái)越多的銀行可以經(jīng)由租賃貸款名義辦下來(lái)?！彼f(shuō)。

　　“互聯(lián)網(wǎng)金融提供的‘信用貸’、‘消費貸’、‘過(guò)橋貸’等，都很容易變成樓市‘加杠桿’的工具。租賃貸款也一樣，如果沒(méi)有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用?！薄皭?ài)租哪”合伙人陳其東認為，互聯(lián)網(wǎng)金融開(kāi)展業(yè)務(wù)沒(méi)有地域限制，雖然方便消費者，但是無(wú)法核實(shí)客戶(hù)需求的真實(shí)性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真偽等方面，互聯(lián)網(wǎng)金融公司還缺乏好的辦法。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，房租貸就是一種“消費貸”，也存在套現的可能。監管部門(mén)應當對此類(lèi)貸款進(jìn)行管制，對貸款資格設置門(mén)檻進(jìn)行審核，對于挪作他用等行為要堅決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過(guò)度杠桿化則可能驅使一些收入較低或不穩定人群、高風(fēng)險傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級貸款”，加大房地產(chǎn)波動(dòng)和金融風(fēng)險。

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