破解發(fā)展難題，厚植發(fā)展優(yōu)勢，必須牢固樹(shù)立創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念。上海要加快建設“五個(gè)中心”，加快建設具有世界影響力的社會(huì )主義現代化國際大都市，更好體現國家形象、代表國家水平，參與全球合作競爭。在這個(gè)過(guò)程，國有企業(yè)面臨的機遇和挑戰將越來(lái)越大，肩負的使命也越來(lái)越重。

　　成立于2002年的上海地產(chǎn)集團，是經(jīng)上海市人民政府批準成立的國有獨資企業(yè)集團公司，注冊資本42億元。集團主營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地儲備前期開(kāi)發(fā)、灘涂造地建設管理、市政基礎設施投資、舊區改造、養老事業(yè)等。截至“十二五”末，集團總資產(chǎn)達2123億元，旗下?lián)碛?家具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)、2家上市公司、2個(gè)國家級開(kāi)發(fā)區。

　　作為功能性國企，上海地產(chǎn)集團正致力于打造一個(gè)生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合的城市更新平臺，積極探索一種全新的發(fā)展模式?！爸挥惺冀K圍繞上海市委、市政府工作中心，才能不辱使命，不負重托，實(shí)現企業(yè)價(jià)值；只有嫁接市場(chǎng)機制，通過(guò)國際化標準、市場(chǎng)化機制、專(zhuān)業(yè)化管理，才能讓使命落地，并實(shí)現企業(yè)可持續發(fā)展?！鄙虾５禺a(chǎn)集團黨委書(shū)記、董事長(cháng)馮經(jīng)明日前在接受《經(jīng)濟參考報》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)強調。

馮經(jīng)明（左三）調研世博項目。資料照片

　　產(chǎn)城融合　轉型發(fā)展構建城市更新平臺

　　目標的實(shí)現，關(guān)鍵靠實(shí)干，從當下做起。在馮經(jīng)明看來(lái)：“為更好擔當起上海國企的責任，必須把企業(yè)的發(fā)展戰略、重點(diǎn)工作要放到全國和上海的大局中考量，對標國際最高標準、最好水平?！彼榻B，近幾年，集團就持續推進(jìn)集團城市更新平臺業(yè)務(wù)、舊區改造、保障房和租賃房建設、大眾養老產(chǎn)業(yè)、黃浦江碼頭岸線(xiàn)管理、鄉村振興、老建筑保護改造等事關(guān)上海長(cháng)遠發(fā)展的重大任務(wù)。

　　作為國際大都市，上海要進(jìn)一步提升城市能級和核心競爭力，必須圍繞增強城市核心功能，聚焦關(guān)鍵重點(diǎn)領(lǐng)域，在國際經(jīng)濟、金融、貿易、航運、科技創(chuàng )新中心的核心功能建設上取得新突破，在品牌建設、制度創(chuàng )新、對外開(kāi)放、創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)、全球網(wǎng)絡(luò )、發(fā)展平臺、人才集聚、品質(zhì)生活等關(guān)鍵領(lǐng)域打造新高地。

　　2010年世博會(huì )為上海提升了全球影響力。而在后世博時(shí)代，上海地產(chǎn)集團也依然大有作為。馮經(jīng)明告訴記者，目前上海地產(chǎn)集團正在浦東濱江世博園區內建設一座世界一流水平的世博文化公園。項目規劃面積約2平方公里，是上海中心城核心區最大的綠地公園，也是上海面向未來(lái)、面向世界、邁向具有世界影響力的社會(huì )主義現代化國際大都市的重要標志性項目?！凹瘓F將在世博文化公園保留俄羅斯、意大利、盧森堡、法國等4個(gè)原有世博場(chǎng)館，將世博記憶和文化有機融合。另外，公園還將新建上海大歌劇院、溫室花園、雙子山、馬術(shù)公園等建筑和景觀(guān)，并按照‘既要有綠化也要有文化，既要有森林也要有園林’的要求，把江南文化元素充分融入其中，展現江南園林特色，建設一座有韻味、有故事的大公園。2017年，公園部分區域已開(kāi)工建設，2019年將全面開(kāi)工，計劃2021年基本建成?！?/p>

　　上海地產(chǎn)集團城市更新戰略強調生態(tài)、生產(chǎn)、生活高度融合。馮經(jīng)明指出，目前集團正在積極推進(jìn)區域整體開(kāi)發(fā)和城中村改造，包括上海最大的城中村改造三林濱江南片區，生態(tài)智慧、產(chǎn)城融合的寶山新顧城項目，未來(lái)地標級CBD龍陽(yáng)路交通樞紐項目，北虹橋區域城市更新等項目。

　　做優(yōu)做大　發(fā)揮企業(yè)規模效應

　　做大規模，既是發(fā)揮功能性國企引領(lǐng)帶動(dòng)作用的需要，也是企業(yè)可持續發(fā)展需要。馮經(jīng)明拿租賃住房舉例，“我們的租賃住房要在市場(chǎng)上真正發(fā)揮國企‘壓艙石’和‘穩定器’的作用，必須保持一定的市場(chǎng)占有率；而有了一定的市場(chǎng)規模，才能更加有效地拓寬融資渠道，完善后期運營(yíng)管理，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，形成規模效應，最終依靠穩定的租金收益保持企業(yè)持續運轉，同時(shí)也給消費者帶來(lái)更多的利益和實(shí)惠?！?/p>

　　馮經(jīng)明指出，在上海打造“五個(gè)中心”的進(jìn)程中，迫切需要進(jìn)一步吸引、聚集一流人才，上海地產(chǎn)集團當仁不讓肩負起為城市未來(lái)發(fā)展涵養人才的使命，全力推進(jìn)租賃住房和人才公寓建設。2017年，集團首批選取了17幅租賃房地塊，主要位于古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動(dòng)區、黃金地段，周邊產(chǎn)業(yè)集聚、交通便利、生活配套齊全。其中，新建類(lèi)租賃住房項目已開(kāi)工6個(gè)，可提供房源近6500套，2019年還將有6個(gè)項目開(kāi)工；2個(gè)改建類(lèi)租賃住房即將于今年3月上市，屆時(shí)將提供近1200套房源。根據計劃，集團還將繼續增持租賃住房用地，到2021年力爭達到4萬(wàn)-5萬(wàn)套（建筑面積約250萬(wàn)平方米），解決6萬(wàn)-10萬(wàn)上海高端和急需人才的居住問(wèn)題。

　　做強品牌　建立標準化體系

　　有品牌內涵的公司，更能被市場(chǎng)所接受；有科學(xué)發(fā)展模式的企業(yè)，才能走得更長(cháng)遠、更穩健。馮經(jīng)明表示：“我們衡量一個(gè)品牌的價(jià)值，要從四個(gè)維度來(lái)評判，即要政府滿(mǎn)意、行業(yè)領(lǐng)先、市場(chǎng)接受、資本青睞?！?/p>

　　集團租賃住房板塊圍繞這個(gè)品牌標準，積極打造建設端和運營(yíng)端兩大品牌。建設端，聚焦產(chǎn)品標準化設計模塊和成本模塊，根據不同產(chǎn)品定位優(yōu)化組合，大大縮短開(kāi)發(fā)周期，降低開(kāi)發(fā)成本，并推動(dòng)全裝配式住宅建設，助推上海住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。同時(shí)，積極推進(jìn)定制化租賃住房服務(wù)，目前已與上海市經(jīng)信委、復旦大學(xué)、紐約大學(xué)等政府機構和高等院校達成戰略合作協(xié)議，未來(lái)還將與更多園區、企業(yè)和科研院校展開(kāi)合作，滿(mǎn)足入滬人才和留滬精英的居住需求。

　　運營(yíng)端，以“都市夢(mèng)生活”為核心理念，提出旗下物業(yè)既是小區，也是社區，更是創(chuàng )業(yè)孵化區，為客戶(hù)提供的不僅僅是一張床，還有完善的商業(yè)、教育、藝術(shù)、健身、游樂(lè )等配套設施，以及人才的發(fā)展需求。通過(guò)整合優(yōu)質(zhì)聯(lián)營(yíng)品牌IP，打造有競爭力的內容生態(tài)聯(lián)盟。目前，城方運營(yíng)管理品牌已率先運用于馨越公寓、馨逸公寓等集團公租房項目。

　　“我們還在積極探索存量改造類(lèi)租賃住房業(yè)務(wù)，即將開(kāi)業(yè)的環(huán)保大樓項目和浦江項目分別為上海首例非居住存量房屋轉租賃住房使用的代理經(jīng)租項目和上海首批存量商辦用地轉租賃住宅項目的試點(diǎn)項目，為盤(pán)活存量閑置資產(chǎn)提供了一種可借鑒、可復制的創(chuàng )新模式?！薄●T經(jīng)明介紹。

　　上海地產(chǎn)集團養老業(yè)務(wù)品牌目前已經(jīng)形成申養、萬(wàn)養、鴻養三大品牌，其中，“申養”打造了長(cháng)者公寓、照護機構、社區嵌入式機構、康護醫院、居家護理五條產(chǎn)品線(xiàn)?！叭f(wàn)養”聚焦醫養結合，與中醫大開(kāi)展合作引入優(yōu)質(zhì)醫療資源，醫養結合的首個(gè)實(shí)體項目——岳養中醫門(mén)診部正式開(kāi)業(yè)，此后，進(jìn)一步引入市場(chǎng)化管理模式，緊貼養老運營(yíng)做活機制，通過(guò)空間、業(yè)務(wù)、服務(wù)等領(lǐng)域的結合，探索形成了醫老深度融合的新模式?！傍欚B”通過(guò)老齡用品、適老輔具的產(chǎn)品集成能力，引入專(zhuān)業(yè)化、體系化、平臺化思路，積極探索政企合作新格局，在適老改造等領(lǐng)域滿(mǎn)足社區居民的迫切需求，提升長(cháng)者生活品質(zhì)和改善生活環(huán)境。

　　在數十個(gè)項目實(shí)踐基礎上，集團制定了《養老產(chǎn)品標準化設計手冊》，明確不同產(chǎn)品線(xiàn)的標配，并配合固定供應體系，將有助于集團大眾養老項目更好地打造標準化適老環(huán)境，降低設計風(fēng)險，控制建設成本，提高運營(yíng)效率，逐步打造品牌化、標準化、可復制的養老產(chǎn)業(yè)投資和運營(yíng)服務(wù)平臺，成為全國領(lǐng)先的醫養服務(wù)領(lǐng)導品牌。

　　專(zhuān)業(yè)化推進(jìn)　引入市場(chǎng)化團隊

　　隨著(zhù)功能性業(yè)務(wù)的不斷推進(jìn)，上海地產(chǎn)集團先后承擔了三林城中村改造和楔形綠地建設，世博文化公園項目建設，推進(jìn)黃浦江岸線(xiàn)公務(wù)碼頭和游船碼頭建設，啟動(dòng)北虹橋、金山朱涇、閔行顓橋、浦東航頭等區域整體開(kāi)發(fā)項目，推進(jìn)租賃住房和人才公寓建設等，這些項目是政府想做又無(wú)法單靠市場(chǎng)化做的，如何高質(zhì)量地完成市委、市政府重托，又實(shí)現企業(yè)可持續發(fā)展，是放在上海地產(chǎn)集團面前最大的考驗。

　　在馮經(jīng)明看來(lái)，功能性業(yè)務(wù)不能單靠市場(chǎng)化，卻離不開(kāi)市場(chǎng)機制，最終還將接受市場(chǎng)的檢驗?！拔覀兏矣谥泵媸袌?chǎng)挑戰的利器就是市場(chǎng)化機制和專(zhuān)業(yè)化管理。比如集團養老和租賃住房業(yè)務(wù)都采用了‘輕重并舉’的發(fā)展模式，并引入市場(chǎng)化團隊，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理?！?/p>

　　馮經(jīng)明介紹，集團2014年成立上海地產(chǎn)養老產(chǎn)業(yè)投資有限公司作為養老重資產(chǎn)投資平臺，對存量資源進(jìn)行梳理，為輕資產(chǎn)運營(yíng)公司的發(fā)展鋪路，同時(shí)開(kāi)始圍繞養老產(chǎn)業(yè)的醫療、老齡用品、信息化系統等周邊配套進(jìn)行探索和試點(diǎn)。2015年，引入市場(chǎng)化機制和醫療資源，與上海萬(wàn)科、上海中醫藥大學(xué)共同發(fā)起設立上海申養投資管理股份有限公司，集聚三方在土地、物業(yè)、資本、醫療、管理等優(yōu)勢資源，以養老運營(yíng)作為核心，建立標準化、連鎖化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展模式。通過(guò)三年的發(fā)展，上海地產(chǎn)集團已初步完成對上海養老市場(chǎng)的布局。

　　租賃住房業(yè)務(wù)板塊則采用“輕重一體、運營(yíng)優(yōu)先”的運作模式。重資產(chǎn)平臺負責租賃住房土地獲取及項目開(kāi)發(fā)建設管理，通過(guò)市場(chǎng)機制，引入標桿企業(yè)合作代建等方式，采用“賽馬機制”加快推進(jìn)工程進(jìn)度，起到“承重墻”作用。輕資產(chǎn)平臺引入市場(chǎng)化團隊，聘用職業(yè)經(jīng)理人，負責租賃住房項目專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)及資源拓展。目前，國內首個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)+智慧生活”的租賃智慧運營(yíng)管理平臺基本建成，既是租賃住房的房源平臺，也是運營(yíng)、服務(wù)、管理平臺，實(shí)現租賃管理、智慧社區、智能生活三大服務(wù)，以及房屋資金、客戶(hù)信息、商戶(hù)消費、服務(wù)資源、合同認證、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。

　　探索證券化路徑　破解資金緊箍咒

　　2018年，上海地產(chǎn)集團功能類(lèi)、平臺類(lèi)項目投資占比達到80%，資金需求巨大。如何實(shí)現資金平衡，是地產(chǎn)集團迫切需要解決的問(wèn)題。

　　租賃住房作為長(cháng)期持有物業(yè)，具有前期投入大、運營(yíng)成本高、盈利模式單一等特點(diǎn)，上海地產(chǎn)集團正積極探索多渠道融資及租賃住房資本證券化路徑。

　　2018年1月9日，上海地產(chǎn)集團與國家開(kāi)發(fā)銀行、中國建設銀行在滬簽署《租賃住房業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)性金融合作協(xié)議》，加強總對總融資，降低融資成本。

　　2018年底，全國首單以?xún)芙Y構發(fā)行的公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品落戶(hù)上海地產(chǎn)集團，“國開(kāi)—上海地產(chǎn)公共租賃住房資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”總規模100億元，首期于2019年1月份正式發(fā)行，期限為25年，首期發(fā)行票面利率在4.48%。發(fā)行后，將拓寬公租房市場(chǎng)化融資渠道，吸引更多社會(huì )資金支持公租房建設。

　　2018年8月21日，集團與中國人壽、華潤集團舉行國壽申潤城市發(fā)展基金簽約儀式，基金規模約150億元，主要用于位于上海核心區域、具有增值空間的寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)、長(cháng)租公寓等物業(yè)。

　　馮經(jīng)明指出，隨著(zhù)首個(gè)資本市場(chǎng)支持租購并舉政策出臺，特別是上交所提出2019年將推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITs，上海地產(chǎn)集團證券化探索也在加速。公募REITs作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資本退出的最佳渠道，集團將加快與人民銀行上海分行的合作，深入探索租賃住房資本證券化路徑，從市場(chǎng)化角度探索未來(lái)標準化的公募REITs產(chǎn)品，為整個(gè)租賃住房行業(yè)穩定、健康、可持續發(fā)展提供一定的參考和貢獻。

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