房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪洗牌正在加速進(jìn)行。人民法院公告網(wǎng)顯示，今年以來(lái)約300家房企破產(chǎn)清算?！督?jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)發(fā)現，負債過(guò)高、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因。業(yè)內人士認為，在堅持“房住不炒”定位的大環(huán)境下，傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式難以再持續，行業(yè)“馬太效應”更加明顯，房企競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源將更加向龍頭企業(yè)集中。

　　各梯隊房企分化持續

　　業(yè)內人士認為，部分小企業(yè)倒閉的情況并非2019年首次出現，2014年曾有2000家房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門(mén)。房企破產(chǎn)數量被關(guān)注，顯示出市場(chǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔憂(yōu)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2019年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)15次房地產(chǎn)融資收緊政策出臺，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈明顯變緊。

　　《經(jīng)濟參考報》記者在人民法院公告網(wǎng)上搜索以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞的破產(chǎn)文書(shū)顯示，今年1至9月，有大約300家房地產(chǎn)公司被法院裁定實(shí)施破產(chǎn)清算。在長(cháng)達20多頁(yè)的破產(chǎn)文書(shū)名單中可以看到，破產(chǎn)的基本是一些不知名的中小房企，不過(guò)也有銀億集團這樣位列全國500強的上市房企。

　　今年6月，上市公司ST銀億發(fā)布公告，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。銀億集團總部位于浙江寧波，2017年該集團實(shí)現銷(xiāo)售收入783億元，創(chuàng )利稅40多億元。

　　銀億集團只是今年以來(lái)受困于資金不足的房企之一。國家統計局數據顯示，1至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長(cháng)6.6%，增速比1至7月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。張大偉認為，2019年上半年，全國房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售額70698億元，增長(cháng)5.6%，依然在刷新歷史同期最高紀錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下中小房企加速離開(kāi)市場(chǎng)是趨勢。

　　房地產(chǎn)調控持續高壓之下，行業(yè)馬太效應逐漸顯現?？藸柸饠祿@示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業(yè)競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企繼續保持穩健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場(chǎng)份額穩中有升，規模房企競爭優(yōu)勢進(jìn)一步深化。

　　新一輪洗牌的大幕已經(jīng)開(kāi)啟。7月22日晚間，新城控股公告稱(chēng)，公司正與合作伙伴就公司近期公開(kāi)市場(chǎng)新獲取項目的合作方式進(jìn)行洽談、協(xié)商，籌劃出售部分項目公司股權。截至目前，公司已在洽談、協(xié)商出售的項目約為40個(gè)（含聯(lián)營(yíng)項目）。

　　易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)說(shuō)，傳統的房地產(chǎn)發(fā)展模式很難再繼續下去，未來(lái)行業(yè)馬太效應將更加明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源將更加向龍頭企業(yè)集中。

　　記者調研相關(guān)個(gè)案發(fā)現，安徽、浙江、四川等地均有多起房企破產(chǎn)清算案例，僅安徽省，就有合肥的安徽國開(kāi)置業(yè)有限公司、六安市的安徽匯辰置業(yè)有限公司、安徽省東方金河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、霍邱中泰恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、蚌埠市的安徽中恒控股有限公司等破產(chǎn)。

　　融資環(huán)境一緊再緊

　　負債過(guò)高、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因。興業(yè)證券一位市場(chǎng)部人士對記者表示，當前房地產(chǎn)商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業(yè)，加劇了房企馬太效應?！爸行》康禺a(chǎn)企業(yè)的困難日子才剛剛開(kāi)始，債務(wù)違約、資產(chǎn)處置、兼并重組的情況目前只是個(gè)案，將來(lái)可能會(huì )增多?！?/p>

　　《經(jīng)濟參考報》記者多方了解發(fā)現，目前銀行等金融機構對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸額度不斷收緊，信托、民間融資等其他渠道也在收緊。張大偉對記者表示，目前來(lái)看，類(lèi)似降價(jià)拋售、債務(wù)違約、破產(chǎn)重組的現象還只是零星出現，中小房地產(chǎn)企業(yè)的困難日子或許剛剛開(kāi)始。

　　資金面惡劣的同時(shí)，房企競爭日益激烈，不少房企通過(guò)多元化轉型以求自保。轉型之路是否順暢，決定了房企能否繼續生存，尤其是資金量?jì)洳蛔愕闹行⌒头科?，一旦決策失誤，就容易造成資金鏈斷裂?？藸柸鹧芯恐行牡臄祿@示，包括新光集團、華業(yè)資本等部分中小房企破產(chǎn)原因之一便是“激進(jìn)多元化”。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)，銀億事件可以有很多種解釋?zhuān)幸粋€(gè)重要原因是多元化不成功。在房地產(chǎn)去庫存的大背景下，大量中小型房企專(zhuān)注房地產(chǎn)可能是“等死”，但激進(jìn)多元化可能是“找死”，不過(guò)無(wú)論如何必須要有出路，未來(lái)頑強生存下來(lái)的大型房企，必是找到了適合自己的發(fā)展節奏。

　　一家閩系房企的財務(wù)負責人認為，房地產(chǎn)行業(yè)并購時(shí)代來(lái)臨。他認為，如果對土地價(jià)格仍有較高期待，而售價(jià)又受到限制，那么房企算不過(guò)來(lái)賬，就會(huì )對通過(guò)招拍掛方式獲得土儲有所顧忌，轉而訴諸并購市場(chǎng)。

　　建立聯(lián)動(dòng)機制化解爛尾

　　記者調查發(fā)現，房企破產(chǎn)后的爛尾樓盤(pán)遺留問(wèn)題潛藏風(fēng)險隱患，根據以往處置房企破產(chǎn)樓盤(pán)爛尾典型案例的經(jīng)驗，需要建立政府、法院聯(lián)動(dòng)機制等制度創(chuàng )新，引入專(zhuān)業(yè)化處理不良資產(chǎn)的市場(chǎng)化機構和資金，才能讓長(cháng)期爛尾的項目得以盤(pán)活，及時(shí)有效化解矛盾糾紛。

　　化解爛尾樓盤(pán)復雜問(wèn)題需要制度創(chuàng )新。安徽省房地產(chǎn)商會(huì )法律委員會(huì )主任吳正林說(shuō)，一般的房企破產(chǎn)是很正常的，主要是大多數房企破產(chǎn)時(shí)都是處于資不抵債的狀態(tài)，企業(yè)無(wú)產(chǎn)可破、無(wú)資可清，并直接導致在建樓盤(pán)長(cháng)期停工，進(jìn)而又衍生建筑公司農民工工資、樓盤(pán)購房戶(hù)拿不到房等問(wèn)題，大多數爛尾樓盤(pán)遺留的問(wèn)題都非常復雜。

　　多位受訪(fǎng)人士建議，成立政府法院聯(lián)動(dòng)機制解決破產(chǎn)房企遺留問(wèn)題。一些法律人士指出，根據以往出現的房企破產(chǎn)樓盤(pán)爛尾項目案例，爛尾的項目不僅債務(wù)債權關(guān)系復雜，有的項目甚至還涉及不合法的問(wèn)題，比如項目超容積率、開(kāi)發(fā)商擅自變更規劃等問(wèn)題，需要規劃局、房產(chǎn)局、國土局等部門(mén)協(xié)調解決，專(zhuān)事專(zhuān)辦，在符合一定條件的情況下，給予開(kāi)通綠色通道。否則，如果按照常規流程按部就班，會(huì )拖出來(lái)新的問(wèn)題，讓遺留問(wèn)題更加復雜。

　　合肥市包河區駱崗街道辦事處副主任陸在兵告訴記者，合肥市下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛排查化解工作的通知》，并成立了工作領(lǐng)導小組，通過(guò)政府、法院、企業(yè)三方形成合力，為有效化解房地產(chǎn)公司清算破產(chǎn)問(wèn)題起到了直接推動(dòng)作用。同時(shí)，以包河區為例，清算工作組還引入了專(zhuān)業(yè)處理不良資產(chǎn)的市場(chǎng)化公司——安徽國厚資產(chǎn)管理公司，成立包河區國厚公司，投入資金3000萬(wàn)元，讓積壓多年的爛尾問(wèn)題得到有效化解。

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