中國人民銀行、銀保監會(huì )和住建部等三部門(mén)近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》?！锻ㄖ芬?，銀行業(yè)金融機構從貸前、貸中、貸后管理等三個(gè)環(huán)節著(zhù)手，強化審慎合規經(jīng)營(yíng)，嚴防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，特別是部分一二線(xiàn)城市樓市熱度居高不下，購房者蜂擁進(jìn)入樓市，催生了旺盛的購房需求。為加強房地產(chǎn)調控，金融管理部門(mén)和金融機構從申請資格、首付比例、貸款利率等方面收緊個(gè)人住房貸款相關(guān)政策。在住房貸款難以完全滿(mǎn)足購房者需求的情況下，部分信貸需求轉向經(jīng)營(yíng)性貸款和消費貸款。2020年疫情發(fā)生后，為支持中小微企業(yè)恢復生產(chǎn)，針對中小微企業(yè)和中小微企業(yè)主的經(jīng)營(yíng)用途貸款，如個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、企業(yè)流動(dòng)資金貸款，額度充足、利率優(yōu)惠。尤其是部分小微企業(yè)貸款，最低利率僅為3.5%左右，與個(gè)人住房貸款5%-6%的利率形成較大的價(jià)差，也誘使部分購房者轉向申請經(jīng)營(yíng)用途貸款來(lái)購買(mǎi)房產(chǎn)。此外，部分房產(chǎn)中介和貸款中介誘導、協(xié)助購房者包裝材料、申請貸款，與銀行從業(yè)者串通合謀，也是背后的推動(dòng)力量之一。

　　經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，已經(jīng)產(chǎn)生多方面問(wèn)題。第一，在一定程度上擾亂房地產(chǎn)調控大局，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，也影響公眾對房地產(chǎn)市場(chǎng)預期。第二，本應流向實(shí)體經(jīng)濟重點(diǎn)領(lǐng)域的薄弱環(huán)節的金融資源被擠占，影響宏觀(guān)政策實(shí)施的效果，加劇小微企業(yè)融資難融資貴問(wèn)題。第三，對企業(yè)和居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，用經(jīng)營(yíng)用途貸款購買(mǎi)住房，推高杠桿率和負債率。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)或政策發(fā)生較大變化，還可能導致債務(wù)危機，美國“次貸危機”就是典型的教訓。第四，對銀行而言，過(guò)分依靠房地產(chǎn)來(lái)擴大規模、搶占份額，既存在政策風(fēng)險也存在信用風(fēng)險。部分銀行信貸管理不嚴不實(shí)，少數銀行從業(yè)人員為違規行為提供便利，還可能受到處罰。

　　根據《商業(yè)銀行法》和信貸管理“三個(gè)辦法一個(gè)指引”等規定，銀行應對借款用途、資金流向進(jìn)行審查。因此，銀行應按照進(jìn)一步加強借款人資質(zhì)核查，加強信貸需求審核，加強貸款期限管理，加強貸款抵押物管理，加強貸中貸后管理，并規范與外部機構合作，將《通知》要求認真落實(shí)到信貸管理的各個(gè)環(huán)節和流程。但如果信貸資金跨行轉入多個(gè)賬戶(hù)或直接提取現金，對單家銀行而言，就非常難以監控。對銀行而言，信貸資金用途與流向的監控一直是個(gè)“老大難”的問(wèn)題。從法律角度看，對信貸資金流向的監管并非銀行的全部責任。因此，金融監管部門(mén)應借助監管科技等手段，加強金融基礎設施建設，構建覆蓋全行業(yè)的信貸資金流向監控系統，解決銀行的“不能承受之重”，提升貸款用途監控的能力和效率。

　　在目前情境下，防范經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不能把所有責任都推給銀行業(yè)金融機構。應建立并完善金融管理部門(mén)與金融機構聯(lián)動(dòng)機制，明確職責邊界，各司其職，協(xié)同配合，并壓實(shí)借款人的責任。只有這樣，相關(guān)工作才能夠取得更好的效果。各地在排查和處置過(guò)程中，既要嚴格，又要精準，要減少“誤傷”有真實(shí)經(jīng)營(yíng)性資金需求的小微企業(yè)。當然，根本上還是要加強和改進(jìn)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期。市場(chǎng)趨于平穩，通過(guò)各種手段套取資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的現象自然就會(huì )減少。此外，還要進(jìn)一步實(shí)施差別化住房信貸政策，合理滿(mǎn)足自住型和改善型購房需求，加大對住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)。