住房信貸的始末
　　美國大蕭條爆發(fā)之前一段時(shí)期內同樣出現了大規模的信貸擴張和嚴重的收入不平等現象，或許這并非巧合。那時(shí)的按揭貸款和現在的并不一樣。住宅按揭由銀行和儲蓄公司提供（也稱(chēng)儲蓄與貸款協(xié)會(huì )）。按揭的期限較短，大約為五年，到期時(shí)需全額還本付息—除非借款者能夠重新融資。而且，大部分貸款的利率都是浮動(dòng)利率，所以借款人要承擔利率變動(dòng)的風(fēng)險。一般情況下，貸款人只提供不超過(guò)按揭價(jià)值50%的貸款，因此，房屋所有者要承擔因房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)而帶來(lái)的大量風(fēng)險。
　　到了20世紀30年代，大蕭條日益惡化，融資干涸，房產(chǎn)估價(jià)驟降，房屋擁有者無(wú)力償還到期的貸款，大批借款者開(kāi)始拖欠貸款。全國10%的房產(chǎn)被取消了贖回權，政府不得不介入，挽救即將跌入深淵的住房市場(chǎng)。房主貸款公司和聯(lián)邦住房管理局是政府最初建立的兩個(gè)機構。
　　房主貸款公司的作用是從銀行和公司手中購買(mǎi)違約的抵押貸款，把它們重組為固定利率的20年完全分期償還抵押貸款（在貸款期限內償還本金）。較長(cháng)的還款期限和完全分期的還款方式意味著(zhù)房屋所有者不必再去面對災難性的融資難題。政府愿意在一定時(shí)期內持有這些抵押貸款，但并不打算長(cháng)期參與貸款業(yè)務(wù)，所以政府必須尋找一種方式讓私有部門(mén)的貸款者對這些抵押貸款產(chǎn)生興趣。那些歷來(lái)都排斥長(cháng)期貸款的私人貸款者是不會(huì )輕而易舉地信任借款者的。
　　解決這個(gè)問(wèn)題的辦法是，聯(lián)邦住房管理局通過(guò)提供抵押保險來(lái)承擔違約風(fēng)險—主要是為了讓貸款者吃一顆定心丸，一旦發(fā)生違約，聯(lián)邦住房管理局會(huì )償還貸款。為了保護自己的利益，聯(lián)邦住房管理局收取保險費，并嚴格設定它所擔保的最高貸款上限（最初為房產(chǎn)價(jià)值的80%）以及貸款金額。這些限制性條件也促成了一個(gè)政府不愿擔保的私人抵押貸款市場(chǎng)的出現。
　　因此，那些購買(mǎi)由聯(lián)邦住房管理局提供擔保的抵押貸款的銀行和儲蓄公司只需承擔利率風(fēng)險—利率風(fēng)險的產(chǎn)生是由于它們用短期的浮動(dòng)利率存款來(lái)為長(cháng)期的固定利率抵押貸款融資。只要短期利率不走高，這筆生意還是有利可圖的。
　　1936年，房主貸款公司停止運作。為了向銀行提供融資渠道，政府建立了聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì )，即房利美，以再次吸引長(cháng)期私人貸款者進(jìn)入抵押貸款市場(chǎng)。事實(shí)上，房利美還購買(mǎi)了由聯(lián)邦住房管理局擔保的抵押貸款并且發(fā)行長(cháng)期債券，出售給像保險公司和養老基金這樣的投資者，以此方式來(lái)為購買(mǎi)抵押貸款融資。和銀行以及儲蓄公司不同的是，房利美擁有更長(cháng)期的固定利率的融資渠道，所以即使長(cháng)期持有抵押貸款，也不用承擔利率風(fēng)險。
　　該體系一直運轉良好，直到20世紀60年代，短期利率上揚，導致存款從銀行和儲蓄公司流出—因為在大蕭條時(shí)期，政府為防止過(guò)度競爭而制定了調控性存款利率上限，使銀行和儲蓄公司無(wú)法與更高的市場(chǎng)利率進(jìn)行競爭。抵押貸款的融資渠道又干涸了。為了補救，1968年，政府試圖通過(guò)將房利美一分為二來(lái)加強市場(chǎng)的直接融資能力—新建了政府全國抵押貸款協(xié)會(huì )（即吉利美），繼續從事抵押貸款的擔保、打包和證券化，房利美經(jīng)過(guò)改制成為私人持股公司，通過(guò)向公眾發(fā)行債券和證券化債權為抵押貸款融資。那時(shí)，林登?約翰遜總統正需要資金為越南戰爭提供支持，私有化巧妙地將房利美的債務(wù)從政府的賬單中抹去，讓政府的資產(chǎn)負債表看上去更健康了。不久之后，房地美（全稱(chēng)美國聯(lián)邦住宅抵押貸款公司）成立，負責將儲蓄公司的抵押貸款證券化。最終房地美也被私有化了。
　　20世紀70年代末到80年代初，通貨膨脹愈演愈烈，美聯(lián)儲主席保羅·沃爾克為扼制通脹將短期利率上調到迄今都難以想象的水平。儲蓄和貸款行業(yè)的投資組合中大部分都是利率較低時(shí)購入的固定利率長(cháng)期抵押貸款，而在融資的過(guò)程中卻要支付高得離譜的短期利率，這些機構最終都破產(chǎn)了。政府并沒(méi)有讓儲蓄公司關(guān)門(mén)大吉：房地產(chǎn)市場(chǎng)太重要了，而信貸又是一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的行業(yè)，讓納稅人去填補這個(gè)巨大的窟窿實(shí)在是難以提出。
　　為此，政治體系作出了回應，通過(guò)了1980年的《存款機構解除管制與貨幣控制法案》（DepositoryInstitutionsDeregulationandMonetaryControlAct）和1982年的《高恩–圣杰曼儲蓄機構法》（Garn-St.GermainDepositoryInstitutionsAct）。兩部法律拓寬了儲蓄公司的貸款范圍以及借款方式，幫助該行業(yè)重新獲得了穩定。后面的故事就十分令人遺憾了，尤其讓人憤懣的是這些儲蓄公司拿著(zhù)納稅人的錢(qián)在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行了一場(chǎng)血本無(wú)歸的豪賭，這些都是眾所周知的。對于儲蓄公司來(lái)說(shuō)這是一次巨大的損失，對納稅人來(lái)說(shuō)這簡(jiǎn)直是一次不可估量的損失，而政府在這場(chǎng)悲劇中卻扮演了幫兇的角色。不用說(shuō)大家也知道結果，房利美和房地美取代了儲蓄公司，并在抵押融資領(lǐng)域扮演著(zhù)越來(lái)越重要的角色。