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??? 6月初，市民在深圳市房地產(chǎn)權登記中心外排隊等候取號。記者　毛思倩　攝?

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??? 經(jīng)過(guò)“3·30政策”兩個(gè)多月的發(fā)酵，房地產(chǎn)市場(chǎng)確立了回暖態(tài)勢，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)全面飛漲，深圳更是創(chuàng )紀錄地增長(cháng)，上海方面的漲幅也創(chuàng )了27個(gè)月新高。買(mǎi)房增值又成為人們爭相討論的焦點(diǎn)。對此，業(yè)內人士表示，經(jīng)過(guò)2014年的沉寂之后，在房地產(chǎn)政策托市的背景下，需求旺盛的一線(xiàn)城市樓市再度迎來(lái)飛漲，成為全國的領(lǐng)頭羊。但值得注意的是，雖然從現階段來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以再現2009年瘋漲的場(chǎng)景，但如果房?jì)r(jià)進(jìn)入常態(tài)化的上升通道并持續下去，不排除2016年將再度迎來(lái)政策收緊。

　　深圳樓市領(lǐng)漲

　　日前，國家統計局發(fā)布70大中城市房?jì)r(jià)變動(dòng)情況顯示，雖然70城市仍有部分持續下滑，但一線(xiàn)城市全線(xiàn)上漲，其中，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲6.7%，同比高達7.7%，創(chuàng )下新建商品住宅環(huán)比漲幅最高值。

　　事實(shí)上，在樓市一系列利好政策出臺后，從4月下旬開(kāi)始，深圳樓市大幅升溫，開(kāi)發(fā)商紛紛入市，購房者爭先購房。5月則延續了4月的市場(chǎng)熱潮，自五一小長(cháng)假起，多個(gè)樓盤(pán)入市引爆購房現場(chǎng)。五一期間成交量大增，遠高于去年同期水平。整個(gè)5月開(kāi)發(fā)商推出了7138套一手住宅，購房者通宵排隊購房、“日光盤(pán)”紛紛涌現，促使新房成交量達到6106套。不少樓盤(pán)5月售價(jià)有所提升。

　　萬(wàn)科6月6日推出了萬(wàn)科云城項目，雖然均價(jià)高達5.5萬(wàn)元/平方米，但首日銷(xiāo)售率就達到了95%。該公司員工說(shuō)，“也不知道之后的市場(chǎng)走勢如何，趁這波兒勢頭，趕緊賣(mài)?！?/p>

　　深圳市規劃和國土資源委員會(huì )數據顯示，6月深圳一手住宅均價(jià)達到30713元/平方米，首次突破3萬(wàn)元，同比上漲31%。房?jì)r(jià)大幅上漲和愈加復雜的交易程序并未抑制購房者的熱情。數據顯示，今年6月一二手住宅單月合計成交23224套，同比大漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰。其中，一手住宅成交7494套，環(huán)比增加22.7%，成交面積為76.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加26.5%。

　　深圳房?jì)r(jià)已連續數月大漲，5月深圳一手商品住宅共成交6106套，環(huán)比上漲50%，同比上漲139.7%；成交面積60.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲50.1%，同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升帶動(dòng)價(jià)格大幅上漲，5月深圳一手商品住宅成交均價(jià)為28487元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲18.8%。其中，南山漲幅最兇，5月一手商品住宅成交均價(jià)達到61398元/平方米，環(huán)比上漲35.4%，同比上漲85.7%。

　　此外，深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據顯示，深圳二手住宅掛牌均價(jià)36903元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲21.8%。

　　準備在深圳購房的孫先生，看好了位于香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子，“3·30新政”之前，業(yè)主叫價(jià)500萬(wàn)，但現在是“每問(wèn)一次，就漲一次價(jià)”的節奏，業(yè)主叫價(jià)已經(jīng)走高到700多萬(wàn)?！艾F在業(yè)主都不誠心賣(mài)了，房?jì)r(jià)漲得這么快，業(yè)主也怕賣(mài)虧了，或者賣(mài)了之后買(mǎi)不到差不多的了?！?/p>

　　剛剛出手購房的張先生，更是眼睜睜地看著(zhù)位于深圳南山區的“澳城1618”一套實(shí)用面積120平方米的房子從2014年9月開(kāi)發(fā)商賣(mài)470萬(wàn)元漲到如今二手業(yè)主叫價(jià)800多萬(wàn)元。

　　德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監陸騎麟表示，深圳近期房?jì)r(jià)大漲是多方因素疊加所致，一方面，在3·30等政策的刺激下，房?jì)r(jià)有了上漲的動(dòng)力，另一方面的原因是近幾個(gè)月投資客購房現象火速蔓延，帶動(dòng)深圳樓市大幅成交，房?jì)r(jià)也隨之快速上漲。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉文春分析認為，樓市的活躍度取決于市場(chǎng)氛圍和政策傾向。深圳是一個(gè)市場(chǎng)化的、對政策特別敏感的城市?！?·30新政”出臺后，雖然一線(xiàn)城市并沒(méi)有放開(kāi)限購，深圳也沒(méi)有執行二套房首付4成的規定，但依舊給了購房者一個(gè)“買(mǎi)入”信號。

　　業(yè)內人士玉家雄認為，對后市房?jì)r(jià)上漲的預期，出于“自主+增值”的資產(chǎn)配置的考慮，使得購房者的行為出現聚集效應，集中入市，使得需求暴增。但供應卻一時(shí)難以跟上，外加深圳土地資源有限，因此無(wú)論從短期看，還是從長(cháng)期看，深圳樓市都處于供不應求的狀態(tài)，這是支撐深圳樓市價(jià)格走高的重要因素。

　　北上廣緊隨其后

　　值得注意的是，在深圳樓市領(lǐng)漲的同時(shí)，北京、上海、廣州也有較大的上漲幅度。

　　6月20日，石景山自住房項目——中海長(cháng)安雅苑，在售樓處舉行首日公開(kāi)選房，推出1號樓、2號樓、4號樓、5號樓、6號樓、9號樓，共計997套房源，銷(xiāo)售均價(jià)27000元/平方米。截至當天17點(diǎn)25分，997套房源全部售罄。

　　統計局數據顯示，除深圳以外，5月北京、上海、廣州新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比全部上漲。環(huán)比方面，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%，廣州上漲1.4%；同比來(lái)看，北京上漲4.3%，上海上漲2.2%，廣州上漲2.3%。其中，上海環(huán)比漲幅創(chuàng )27個(gè)月新高。

　　“以深圳為代表的一線(xiàn)城市已率先進(jìn)入房?jì)r(jià)上漲期，成為商品住宅成交價(jià)格的回漲主力?！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫分析說(shuō)。

　　除房?jì)r(jià)外，一線(xiàn)城市成交量也再度達到高點(diǎn)。北京來(lái)看，6月北京新房市場(chǎng)繼續攀升至高位，全市純新房成交6517套，環(huán)比上漲26.1%，同比上漲85.9%，創(chuàng )2013年10月以來(lái)的最高值。二手住宅網(wǎng)簽量18576套，創(chuàng )2013年3月以來(lái)累計27個(gè)月新高。其中，新房成交均價(jià)為29828元/平方米，環(huán)比上漲3.3%，同比上漲11.4%。

　　值得注意的是，受北京市政府機關(guān)外遷等消息影響，北京通州區房地產(chǎn)成交量猛增，甚至顯現開(kāi)盤(pán)“秒殺”跡象。數據顯示，5月，通州房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積達16.9萬(wàn)平方米，是去年同期的1.9倍，這也是通州房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)16個(gè)月來(lái)首次回暖。通州區統計局提供的數據顯示，今年1月至5月，通州房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積達47.2萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)4.6%，銷(xiāo)售額達95億元，同比增長(cháng)7.5%。其中5月的統計數據尤其引人關(guān)注，當月全區房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積高達16.9萬(wàn)平方米，是去年同期的1.9倍，單月銷(xiāo)售額達34億元，為去年同期的3倍。

　　就上海而言，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%，漲幅創(chuàng )27個(gè)月新高，已經(jīng)達到2013年的漲幅水平。6月20日，端午節小長(cháng)假的第一天，綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項目M-Town開(kāi)盤(pán)僅2小時(shí)，首批240套房源便告售罄。同一天，青浦萬(wàn)達mall樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)。該項目策劃經(jīng)理郭曉山表示，現階段商鋪已基本銷(xiāo)售完畢，預計7月底將推出LOFT項目。而在節前的6月19日，高端住宅復興瓏御開(kāi)盤(pán)短短2個(gè)小時(shí)內，近80%的房源就已經(jīng)認購完畢。

　　據美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統計，6月廣州一手商品住宅成交呈量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢。6月全市一手商品住宅成交套數和面積分別為9726套、116.75萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲11.35%和14.05%，同比則分別上漲62.72%和56.96%；成交均價(jià)為15387元/平方米，環(huán)比上漲8.12%。

　　新房庫存方面，截至6月16日，廣州市商品住宅可售套數為7萬(wàn)套，總面積達917.49萬(wàn)平方米。跟5月上旬的庫存數據相比，可售套數和總可售面積環(huán)比分別下降6.5%。

　　張大偉表示，房地產(chǎn)是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)，在“9·30”“3·30”新政以及后續系列降息影響下，一線(xiàn)樓市二手房市場(chǎng)成交升溫，資金開(kāi)始涌入新房市場(chǎng)后，拉動(dòng)新房市場(chǎng)的成交量呈現上升趨勢。

　　德佑鏈家研究部總監陸騎麟認為，近期中高端市場(chǎng)成交活躍，成交結構是導致房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)因素?！耙陨虾Ｊ袨槔?，6月份以來(lái)，上海土地市場(chǎng)非?；钴S，中環(huán)附近土地樓板價(jià)達3萬(wàn)元/平方米已經(jīng)是常態(tài)，開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的同時(shí)，一方面刺激了周邊房源的成交價(jià)格，另一方面，高價(jià)拿地之后，想要有獲利空間未來(lái)只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)也極有可能成為區域之最，由此促進(jìn)房?jì)r(jià)上漲?！?/p>

　　土地市場(chǎng)再現“地王”

　　CRIC研究中心研究員楊科偉認為，現階段一線(xiàn)城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺，較三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，土地風(fēng)險性較小。另一方面，在國土部指導下，一線(xiàn)城市加快推地速度，也是造成此輪上漲的主要原因。

　　6月，在樓市發(fā)力的背景下，土地市場(chǎng)也熱了起來(lái)。上海再現總價(jià)“地王”，一線(xiàn)城市平均樓面價(jià)又創(chuàng )單月歷史紀錄。6月初，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng )下的上?？們r(jià)“地王”紀錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，競得寶山大場(chǎng)鎮地塊，創(chuàng )出近90%的高溢價(jià)率。

　　中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，截至目前，2015年20大標桿房企集中一二線(xiàn)拿地，合計一二線(xiàn)城市購入土地金額高達1342億，創(chuàng )造歷史最高紀錄。其中，一線(xiàn)城市745.89億元，占比達50.1%，較于2014年的35.6%、2013年的29.5%，2012年的22.8%有大幅提高。

　　此前3月下旬，國土部聯(lián)合住建部發(fā)文，要求各地因地制宜，對土地供應要做到“有供有限”。5月17日，國土資源部印發(fā)《關(guān)于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》，要求各地區別對待、有保有壓，合理安排建設用地計劃指標，促進(jìn)區域、城鄉、產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展。嚴格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮用地計劃指標。

　　克而瑞提供的數據顯示，已經(jīng)公布2015年計劃供地情況的三個(gè)一線(xiàn)城市中，北京計劃供應居住用地1200公頃，同比下降27.27%；上海計劃供應居住用地600公頃，同比下降20%；廣州計劃供應居住用地524公頃，同比下降24.21%。

　　“基于國土局‘有供有限’的指導思想，各城市土地供應計劃性增強，尤其多數土地消化周期過(guò)高的三四線(xiàn)城市紛紛放緩供地節奏?！睏羁苽フf(shuō)，在此背景下，一線(xiàn)城市便加快供地速度。

　　常態(tài)化上漲或引政策再度收緊

　　陸騎麟指出，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%，個(gè)人認為上海的房?jì)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)“常態(tài)化”的上升通道，到今年年底，上海新房可能會(huì )有20%左右的漲幅，一旦真的出現，那么2016年必然會(huì )出臺新的調控政策。

　　據消息稱(chēng)，6月17日，國家發(fā)改委司局級領(lǐng)導帶隊一行抵達上海，專(zhuān)題調研上海樓市的近期反應?！白剷?huì )持續了近4個(gè)小時(shí)，調研組關(guān)注的問(wèn)題非常全面，涉及短期房地產(chǎn)市場(chǎng)反應，近期樓市政策反應，有無(wú)限制和扭曲住房需求，征集房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的建議等?！币晃粎⒓影l(fā)改委調研組座談會(huì )的人士說(shuō)，座談會(huì )上，調研組比較謹慎，更多的是傾聽(tīng)市場(chǎng)各方對于近期樓市的意見(jiàn)，表態(tài)并不多。

　　此外，在深圳市場(chǎng)，6月初郵儲銀行在放松房貸的大環(huán)境中逆市選擇提高利率。隨后的半月內，包括中行、建行、交行等3家國有大行，以及招行、民生、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸。

　　有業(yè)內人士指出，5月一線(xiàn)城市樓市的非理性上漲已受到上層關(guān)注?，F階段深圳、北京方面不再僅僅是自住需求增加，投資性購房在不斷增多。據美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統計數據顯示，深圳一手住宅新推、在售項目?jì)r(jià)格升幅顯著(zhù)，助力5月成交均價(jià)非結構性走高，新房庫存顯著(zhù)下降；二手住宅市場(chǎng)成交量、成交價(jià)格也穩定上漲。另?yè)新?lián)鏈家地產(chǎn)統計，近期投資客重返市場(chǎng)勢頭明顯，在深圳二手房成交中，投資客比例已近三成，達到28.1%。而在去年市場(chǎng)低迷期，投資客的比例只占一成。

　　不過(guò)也有人士提出，一線(xiàn)城市的全面回調并不意味著(zhù)全國樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年，中國商品房年銷(xiāo)售額從不足8000億元到突破8萬(wàn)多億元，商品房年銷(xiāo)售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場(chǎng)基數已不可同日而語(yǔ)，增速降低是必然。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區過(guò)剩的情況。當供給速度遠快于需求時(shí)，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線(xiàn)城市，也有限購政策在控制需求規模，從而抑制樓市過(guò)快上漲。?? (記者　梁倩　趙瑞?！W甸丘　鄭鈞天/北京　深圳　廣州　上海報道)