房地產(chǎn)市場(chǎng)“銀十”行情收官。中國指數研究院最新發(fā)布的10月百城住宅價(jià)格指數顯示，百城住宅均價(jià)連續第三個(gè)月出現環(huán)比、同比雙漲局面。與此同時(shí)，今年“銀十”各地樓市成交冷熱不均。

　　業(yè)內分析認為，今年前10月，陸續推出的樓市利好政策顯著(zhù)拉動(dòng)了改善型需求，促進(jìn)全國樓市整體成交量上漲。在持續寬松的政策環(huán)境下，購房需求將繼續穩步釋放。當前市場(chǎng)整體庫存居于高位，去庫存仍是市場(chǎng)主基調。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控將以既有政策的細化和深化為主。

趙乃育/繪?

　　根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調查數據，10月全國樓市平穩回升，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10849元/平方米，環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴大0.02個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲2.07%，漲幅繼續擴大。這也是百城住宅均價(jià)連續第3個(gè)月出現雙漲。

　　從漲跌城市個(gè)數看，48個(gè)城市環(huán)比上漲，52個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數量減少11個(gè)；本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數量增加11個(gè)。同比來(lái)看，全國100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較去年同期上漲2.07%，漲幅較上月擴大0.71個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為20191元/平方米，環(huán)比上漲0.65%，漲幅較上月擴大0.15個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲6.65%，漲幅較上月擴大1.01個(gè)百分點(diǎn)。十大城市主城區二手住宅樣本平均價(jià)格為29073元/平方米，環(huán)比上漲1.11%，同比上漲10.94%。

　　中指院方面還分析指出，10月份百城價(jià)格指數持續上漲基于多種原因。首先，政策方面，央行宣布自10月24日起，降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準0.5個(gè)百分點(diǎn)，持續降低購房成本，同時(shí)進(jìn)一步改善企業(yè)融資環(huán)境；其次，供應方面，10月為“銀十”樓市傳統旺季，房企推盤(pán)再度發(fā)力，重點(diǎn)城市推盤(pán)量大幅上升；再次，成交方面，在政策刺激和房企積極銷(xiāo)售策略推動(dòng)下，成交量保持平穩。

　　分化　樓市成交量冷熱不均

　　9月、10月往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統銷(xiāo)售旺季。今年“金九銀十”期間，各地成交情況冷熱不均，北上深廣等一線(xiàn)城市成交量并沒(méi)有出現往年的火爆場(chǎng)面，杭州、武漢、青島等二線(xiàn)城市樓市成交則相對火爆。

　　中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，10月北京純新建商品住房合計簽約3467套，二手房住宅簽約14382套，整體來(lái)看數據均呈現了環(huán)比下調的現象。該機構首席分析師張大偉認為，數據下調的原因主要在于，國慶長(cháng)假影響北京市場(chǎng)簽約量。

　　與新房相比，北京二手住宅市場(chǎng)成交量的下滑幅度更大。來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統計數據顯示，2015年10月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為14382套，環(huán)比大幅下滑16.7%；成交均價(jià)為39927元/平方米，環(huán)比小幅上漲0.9%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析認為，10月恰逢“十一小長(cháng)假”，交易量的下滑在意料之中?！叭径纫詠?lái)，一系列利好政策對樓市的刺激效應逐步減弱，北京樓市已經(jīng)出現降溫勢頭?！焙皶熣f(shuō)，雖然近期有降息和公積金進(jìn)一步調低首付比例等利好政策，但對于購買(mǎi)標的物更偏中高端和中高價(jià)位的改善型購房家庭來(lái)說(shuō)，作用微乎其微。

　　不僅是北京市場(chǎng)，上海、廣州、深圳等地“銀十”樓市相比9月也都出現了不同程度的降溫跡象。網(wǎng)易的調查數據顯示，10月上海市場(chǎng)漲價(jià)的樓盤(pán)僅為34個(gè)，而降價(jià)的樓盤(pán)數量則上升到了37個(gè)。

　　今年上半年，深圳房?jì)r(jià)上漲幅度一度領(lǐng)漲全國。深圳樓市10月累計推出多個(gè)新盤(pán)。不過(guò)，相對開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)熱情，置業(yè)者入市意愿并不強，成交量反而大幅下滑。

　　相比之下，10月杭州、武漢、青島等二線(xiàn)城市樓市成交則相對火爆。分析人士認為，一方面，近期陸續出現的“首付比例降低、降準、降息”等多重利好疊加，給“銀十”樓市再添一把火；其次，不少置業(yè)者在觀(guān)望了大半年以后，紛紛選擇在“銀十”期間出手，因此促成了10月成交量的走高局面。

　　預判　房地產(chǎn)政策料持續寬松

　　國家統計局日前公布的數據顯示，今年前9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成額70535億元，同比名義增長(cháng)2.6%，增速比1至8月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)，連續19個(gè)月下滑，創(chuàng )2009年3月以來(lái)最低增速水平。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光分析認為，“在房地產(chǎn)投資增幅持續收窄的情況下，短期內房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境仍將是寬松的?！彼硎?，四季度主要是政策的效應釋放期，一旦年末行業(yè)回暖未達預期，中央和地方政府可能還會(huì )出臺相應的樓市寬松政策，比如發(fā)放財政補貼、降低二套房首付比例等。

　　針對地方政府已經(jīng)落地的政策，朱光說(shuō)，未來(lái)還可能進(jìn)一步研究如何有效地激勵消費主體。比如，有些城市出臺政策將首套利率下限定為7折、二套首付比例降至4成，但在實(shí)際操作中很難進(jìn)行，導致這些政策一直處在“空轉”狀態(tài)。

　　中指院方面表示，2015年以來(lái)持續的寬松政策刺激房地產(chǎn)需求加速釋放，市場(chǎng)去化周期顯著(zhù)縮短。未來(lái)在持續寬松的政策環(huán)境下，購房需求將繼續穩步釋放；今年二三季度，市場(chǎng)供應異常低迷，同比大幅負增長(cháng)，但隨著(zhù)“銀十”結束及年末季節性供應旺季到來(lái)，房企在年度銷(xiāo)售目標和資金回款壓力下將加大推盤(pán)力度，采取更積極的銷(xiāo)售策略。當前市場(chǎng)整體庫存居于高位，“去庫存”仍是市場(chǎng)主基調。從價(jià)格上看，不同城市仍將分化，預計四季度，北上深廣等重點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)將繼續平穩上漲，延續環(huán)比增速小幅回落的態(tài)勢，同比仍保持增長(cháng)。而庫存壓力較大城市將保持穩定甚至有所下調。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一分析認為，今年以來(lái)，陸續推出的樓市利好政策顯著(zhù)拉動(dòng)了改善型需求，一度促進(jìn)全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵后，住房消費在市場(chǎng)化機制的主導作用下正逐步釋放。四季度，隨著(zhù)中央和地方層面救市政策的逐漸到位，新政出臺的力度和頻度預計會(huì )有所減弱，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施將以既有政策細化和深化為主。