“重返一線(xiàn)城市”，“不能再去三、四線(xiàn)城市建房了?！边@些已經(jīng)不是業(yè)內專(zhuān)家在論壇上的觀(guān)點(diǎn)，而是大部分有實(shí)力房企正在做的事情。目前，那些庫存高企、人口大面積流出的城市，最讓開(kāi)發(fā)商頭疼。

　　不過(guò)，前期投資擺在那里，即使房企想要壯士斷腕，從不賺錢(qián)的城市中抽身，真能一走了之嗎？

　　遠離易，退出難

　　部分一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲，仍沒(méi)有拉回房企整體增加投資的意愿：全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已連續19個(gè)月下滑，創(chuàng )2009年3月以來(lái)最低增速水平。中指院數據顯示，1～9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成額70535億元，同比名義增長(cháng)2.6%，增速比1～8月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)。9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成9472億元，同比下降3.1%，降幅較上月擴大2.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　拉低增速的主要原因，是房企開(kāi)始遠離部分高庫存的三、四線(xiàn)城市。中指院報告曾指出，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續低于全國水平，今年1～8月，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速僅為0.9%，遠低于全國3.5%的平均增速。

　　將目光放至具體城市，分化尤為明顯。今年前三季度，山東棗莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降13.7%。同期，北京同比上漲10.4%，深圳上漲29.4%。

　　不進(jìn)去暫時(shí)可以做到，但是，在前幾年一窩蜂涌向三、四線(xiàn)城市后，現在又想迅速抽身，房企能做到嗎？

　　此前，《每日經(jīng)濟新聞》曾報道，某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金，也要放棄6.6億元的商業(yè)住宅地塊。該房企割肉止損的背景是，2014年，蕪湖市人口自然增長(cháng)率為5%，高于常住人口0.58%的增速，人口呈現流失狀態(tài)，而且商業(yè)綜合體存庫量大。

　　不過(guò)，這次退出并不徹底，上述房企保留了部分地塊，并在和當地政府聯(lián)合舉辦的發(fā)布會(huì )上表示，未來(lái)將根據江北產(chǎn)業(yè)集中區的發(fā)展現狀，降低地產(chǎn)投入，發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。

　　借新型城鎮化轉型

　　針對高庫存，目前政策層面多是從交易層面入手。一方面，把控供應源頭——土地。3月25日，國土資源部、住房城鄉建設部聯(lián)合發(fā)出通知：對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過(guò)大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；另一方面，增強需求端購買(mǎi)力，比如降息、降準、降低首付。

　　在一定程度上，這些政策解決了房企去化問(wèn)題。不過(guò)，高庫存始終是一個(gè)繞不過(guò)去的檻兒。以中山市為例，去年底庫存曾高達7萬(wàn)套，今年3月～7月，在深中通道的規劃下，受益于深圳樓市火爆以致需求外溢的情況，中山樓市銷(xiāo)售大熱，庫存量一度降至6萬(wàn)多套，房?jì)r(jià)上漲迅速。然而，在深圳樓市漸冷之后，中山樓市也難言樂(lè )觀(guān)，部分樓盤(pán)開(kāi)始變相降價(jià)，并打出首付1成的促銷(xiāo)手段。

　　而且，對于扎根三、四線(xiàn)的房企而言，僅考慮去化還遠遠不夠。當供不應求變成供大于求，明年還有營(yíng)收任務(wù)，今年要

　　綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱(chēng)，對于身陷三、四線(xiàn)高庫存城市的房企而言，新型城鎮化是機會(huì )之一，必須借此機會(huì )轉型。他認為，雖然此前很多地方上馬的新型城鎮化效果不明顯，導致有房企對此失去信心，但是此次十八屆五中全會(huì )再提該議案，要把握該機會(huì )的關(guān)鍵是“人”。

　　在宋丁看來(lái)，房企需要進(jìn)行復合型開(kāi)發(fā)，比如進(jìn)行商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化旅游等項目，解決市民養老、教育、公共服務(wù)需求，這樣才能聚集人口，盤(pán)活樓盤(pán)。

　　據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，目前政策層面已經(jīng)開(kāi)始支持轉換未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途，將之用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目的開(kāi)發(fā)建設。其根本目的也在于促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資，通過(guò)產(chǎn)業(yè)重新聚集人口。

　　特色小鎮或是方向之一。以浙江臺州為例，目前臺州市已確定9個(gè)特色小鎮培育名單，在產(chǎn)業(yè)選擇上，從旅游、健康，到高端裝備制造業(yè)不等。

　　不過(guò)，宋丁表示，讓房企做城市服務(wù)商打造特色小鎮，難度很大，必須有一整套政策支持。