A股房地產(chǎn)板塊近兩日的集體狂飆，將一則政策傳聞暴露在大眾的視野之下。

　　12月1日盤(pán)中，地產(chǎn)板塊一度漲逾6%，萬(wàn)科A(19.15, 0.91, 4.99%)(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(11.36, -0.26, -2.24%)(600048.SH)、金融街(12.49, 1.14, 10.04%)(000402.SZ)等9股漲停。緊接著(zhù)的12月2日，房地產(chǎn)股繼續上漲，板塊以漲1.28%收盤(pán)，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)[微博]、金融街繼續漲停。其中，萬(wàn)科A收報18.24元，股價(jià)創(chuàng )2008年以來(lái)新高。

　　房地產(chǎn)股集體爆發(fā)背后，則是市場(chǎng)盛傳的“房貸利息抵稅”利好，即在計征個(gè)人所得稅時(shí)，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項扣除，再對扣除后的收入部分課以個(gè)人所得稅。據《第一財經(jīng)日報》記者了解，這則傳言在地產(chǎn)圈炸開(kāi)了鍋，人們紛紛計算起政策能帶來(lái)多少利好。

　　房貸利息抵稅能否像人們期待的那樣落地？對樓市乃至財稅改革又會(huì )造成什么影響？本報采訪(fǎng)多位專(zhuān)家，對于這一潛在政策的可能性、可行性和利弊進(jìn)行了全方位解讀。

　　利于樓市去庫存

　　在中國經(jīng)濟持續面臨下行壓力的背景下，業(yè)內此前預計房地產(chǎn)政策有望持續寬松。在眾多有利于住房消費的政策中，房貸利息抵稅無(wú)疑是最直接、最能刺激消費的政策。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《第一財經(jīng)日報》記者表示，房貸利息抵稅的方法能夠降低購房者按揭貸款的成本，這符合目前去庫存的導向。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)任志強[微博]此前在公開(kāi)場(chǎng)合表示，面臨目前的庫存壓力，最有效的去化政策是進(jìn)行個(gè)人所得稅的減免，在政策條件允許的情況下，用住房個(gè)貸利息沖抵個(gè)人所得稅。

　　嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，在中央提出去庫存的政策導向后，房地產(chǎn)相關(guān)監管部門(mén)其實(shí)一直在醞釀新的政策。而大家對于新政策的期望較高，所以當房貸利息抵扣個(gè)稅的說(shuō)法出來(lái)后，市場(chǎng)的反應會(huì )比較積極和熱烈。

　　深圳鏈家市場(chǎng)研究中心總監肖小平也認為，房貸利息抵稅的政策雖然尚未有確切消息，但從具體操作方式來(lái)看，并沒(méi)有太大難度。

　　以房貸利息抵扣應納稅所得額的簡(jiǎn)單算法來(lái)計算，在深圳購買(mǎi)一套剛需房至少需要300萬(wàn)元，首付90萬(wàn)，貸款210萬(wàn)，20年等額還款，需要支付利息總額約120萬(wàn)元，月均還款額為13743元，其中4993元為利息支出。假設購房者每月應納稅所得額為10000元，則需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣，那么購房者的應納稅所得額為5007元，需要納稅1001.4元。這也就意味著(zhù)，購房者每月能夠節省1498.6元，20年共節省35.97萬(wàn)元，相當于原先利息總支出的30%。

　　“對于購房者來(lái)說(shuō)，這就是變相降低了購房成本，一旦落實(shí)，對于樓市無(wú)疑是重大利好?！眹儡S進(jìn)表示。

　　深圳某小型開(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人也對本報記者表示，房貸利息抵稅的政策如能真正推出，肯定能刺激樓市，推動(dòng)去庫存。

　　公平性問(wèn)題

　　在政策層面，房貸利息抵稅的傳言也并非空穴來(lái)風(fēng)。

　　早在今年5月，國務(wù)院批轉了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，提出要研究綜合與分類(lèi)相結合的個(gè)稅改革方案，并將于2017年付諸立法。

　　《意見(jiàn)》特別提到“完善稅前扣除”改革，適時(shí)增加贍養老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專(zhuān)項扣除項目。也就是說(shuō)，房貸利息可以參與“稅前扣除”。

　　西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院院長(cháng)劉蓉告訴《第一財經(jīng)日報》記者，房貸利息抵稅是可行的，操作并不復雜。在當前經(jīng)濟下行的背景下，政府也希望通過(guò)這一政策提振樓市，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。恰在個(gè)稅改革即將推出的背景下，出臺這一政策的可能性比較大。

　　有不愿意透露姓名的稅收專(zhuān)家對本報表示，目前討論房貸利息抵稅是否可行，需要從中國稅制改革的角度看待，本質(zhì)上和個(gè)稅如何定位相關(guān)。政府希望在保持稅負平穩的前提下，通過(guò)稅制改革降低間接稅比重，增加直接稅比重，調整稅制結構。還有業(yè)內人士稱(chēng)，房貸利息抵稅只是個(gè)稅體制改革的一小部分，應該從全盤(pán)改革角度去全方位地考慮。

　　比如不少學(xué)者都注意到了政策的公平性問(wèn)題。

　　上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院稅收系主任朱為群對本報記者表示，由于房貸利息抵稅屬于個(gè)稅中專(zhuān)項扣除，不是普遍性扣除。有人有房貸利息，有人沒(méi)有，不同的人的房貸利息又有多有少，因此涉及公平性問(wèn)題。

　　普華永道中國個(gè)人稅務(wù)咨詢(xún)合伙人張健菁告訴記者，美國允許房貸利息抵稅，但出于公平性，增加了諸多限制條件。比如房貸金額設立上限，即房貸金額最高不超過(guò)100萬(wàn)美元。房貸利息抵扣也僅限于兩套房。另外，美國對于個(gè)人收入高于某個(gè)限額后，收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少，以此來(lái)避免富人享有更大的房貸利息抵扣。

　　張健菁告訴本報記者，中國若要推出房貸利息抵稅，也需要考慮上述細節問(wèn)題，并結合實(shí)際情況，“比如有沒(méi)有家庭合并申報，如果房子是一個(gè)家庭里的丈夫和妻子共同買(mǎi)的，那房貸利息抵扣放在誰(shuí)的名下？如果一個(gè)人有多套房，利息抵扣是不是應該有套數限制？貸款利息稅前扣除到底由誰(shuí)來(lái)操作？利息扣除是放在工資薪金里扣除，還是股票紅利等其他收入里也可以扣除？這些都需要全盤(pán)考慮，否則容易出問(wèn)題?！?/p>

　　此外，還有人擔心政策會(huì )對財政形成沖擊，讓目前增速持續放緩的財政收入更為吃緊。

　　中國社科院財經(jīng)戰略研究院研究員楊志勇對本報記者表示，房貸利息是個(gè)人生活成本的一部分，利息作為個(gè)稅扣除項目是合理可行的，這會(huì )鼓勵民眾買(mǎi)房。推行這一政策需要在征收管理上下功夫，對地方稅收尤其是東部地區的財政收入有一定影響，但由于個(gè)稅占財政收入比重并不大，因此影響有限。

　　能否落實(shí)存疑

　　盡管對樓市有利，也符合個(gè)稅改革的大方向，但不少業(yè)內人士對傳言落地的可能性仍有所保留。

　　一位中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商人士在聽(tīng)到這個(gè)消息時(shí)，第一反應是“不太可能吧”。在他看來(lái)，此舉力度過(guò)猛，也不宜在所有城市一刀切。像深圳樓市已經(jīng)歷了一輪暴漲，任何刺激都會(huì )使這個(gè)市場(chǎng)再次癲狂、步入不健康的軌道。

　　上述深圳某小型開(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人則對本報記者表示，房貸利息抵稅相當于個(gè)人的“出口退稅”，這涉及銀行和稅務(wù)部門(mén)之間的協(xié)調，想要在短期內實(shí)施不太可能。而且，國家落實(shí)這項政策需要承擔一定的稅收損失，各地方政府情況不同，全面落實(shí)存在難度。

　　在嚴躍進(jìn)看來(lái)，政策的落實(shí)取決于兩點(diǎn)：一是各級財稅部門(mén)能否較好地配合，如何進(jìn)行抵扣，出臺相關(guān)細則；二是房貸利息抵稅，是否能激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)還存在不確定因素，例如在一線(xiàn)城市，阻礙市場(chǎng)交易的最大因素是高企的首付款和月供壓力。

　　肖小平也認為，即便上述政策落實(shí)，對市場(chǎng)的影響也是有限的。整體來(lái)看，肯定利好樓市，但要結合政策落實(shí)時(shí)的市場(chǎng)形勢。若恰逢樓市向好，政策出臺可能會(huì )加劇市場(chǎng)興奮度；如遇市場(chǎng)冷淡，效果可能會(huì )大打折扣。

　　還有業(yè)內人士分析，政策如果落實(shí)，更多將利好一二線(xiàn)城市及收入較高的中產(chǎn)階層，因為較高的人均收入能從減稅中受益更多。這在本質(zhì)上，也牽扯到公平性問(wèn)題。此外，由于牽扯到財稅改革，相關(guān)部門(mén)理應表現謹慎，政策在短期內出臺的可能性不大。