日前召開(kāi)的中央政治局會(huì )議明確指出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過(guò)加快農民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這意味著(zhù)支持農民工購房，刺激新需求入市將成為去庫存穩市場(chǎng)的一個(gè)重要著(zhù)力點(diǎn)。

　　對樓市庫存問(wèn)題前所未有的重視絕非偶然，這可以從兩組數據中看出端倪。國家統計局公布的最新數據顯示，11月末全國商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加439萬(wàn)平方米，再創(chuàng )新高。庫存的持續走高對房地產(chǎn)投資也產(chǎn)生了直接的負面影響，1至11月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比名義增長(cháng)1.3%，增速比1至10月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續9次維持個(gè)位數增長(cháng)，創(chuàng )下住房市場(chǎng)化以來(lái)的最低記錄，而在今年年初的1至2月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍有10.4%的兩位數增長(cháng)。

　　此番房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調整，是中國經(jīng)濟結構向更高質(zhì)量轉型的一個(gè)縮影。投資驅動(dòng)型增長(cháng)模式逐漸式微，房地產(chǎn)市場(chǎng)也莫能外。在過(guò)去較長(cháng)的時(shí)間內，地方政府對于土地財政和房地產(chǎn)有著(zhù)過(guò)度的依賴(lài)，地方通過(guò)“高鐵新城”、“金融中心”等各種題材，數量龐大的新城遍地開(kāi)花。由于有效需求被提前透支，短期市場(chǎng)供應量過(guò)大，致使全國樓市進(jìn)入結構性過(guò)剩階段，進(jìn)而庫存持續走高。這也是為何近一年多來(lái)，為了“去庫存”，地方政府所采取的取消限購、購房補貼、契稅減免、停止土地供應、發(fā)展新房租賃等政策效果不彰的原因所在。

　　對此有報告預警稱(chēng)，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎不穩，波動(dòng)風(fēng)險較大，分化趨勢嚴重。在整體經(jīng)濟趨勢沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重大舉措出臺的情況下，有鑒于2015年商品住房銷(xiāo)售接近2013年的峰值，改善性需求大幅釋放，商品住房銷(xiāo)售增長(cháng)比較乏力，庫存壓力緩解有限。尤其是三四線(xiàn)城市，由于經(jīng)濟基礎薄弱、存量房高企和人口的凈流出等因素的影響，壓力尤甚。

　　更加值得注意的是，房地產(chǎn)過(guò)剩所形成的地方債務(wù)、企業(yè)債務(wù)以及銀行面臨的潛在風(fēng)險都在不同程度地上升?；谶@樣的背景，樓市加速去庫存不僅迫切而且至為重要，如何開(kāi)辟新需求和激活有效需求入市，成為新一輪樓市去庫存、穩市場(chǎng)的關(guān)鍵和著(zhù)力點(diǎn)。此次政治局會(huì )議提出的推進(jìn)農民工市民化，加快提高戶(hù)籍人口城鎮化率，可謂一劑對癥良方。此前國務(wù)院總理李克強主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議時(shí)就提出，通過(guò)加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費，這將是未來(lái)去庫存政策的主攻方向之一，包括財稅、戶(hù)籍領(lǐng)域等一攬子配套政策出臺的預期大幅升溫，這將有利于刺激和激活新需求入市，進(jìn)而有效消化樓市高庫存，促進(jìn)市場(chǎng)穩定健康可持續發(fā)展。

　　不過(guò)，由于樓市的持續分化，去庫存政策也需結合各地的實(shí)際情況因地施策。與火爆的一線(xiàn)和二線(xiàn)核心城市相比，三四線(xiàn)城市將是本輪去庫存的焦點(diǎn)和重心。三四線(xiàn)城市應以加速新型城鎮化為契機，以戶(hù)籍改革和傳統產(chǎn)業(yè)轉移為抓手，全面提升人口產(chǎn)業(yè)集聚能力，消除潛在風(fēng)險，實(shí)現“樓市、人口、產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的有機融合。