在國家鼓勵住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的大背景下，住房租賃行業(yè)金融創(chuàng )新步伐加快。日前，國內首單長(cháng)租公寓類(lèi)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）項目“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”，以及國內首單央企租賃住房REITs項目“中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”均獲批發(fā)行?！督?jīng)濟參考報》記者了解到，目前還有多家租賃住房企業(yè)擬發(fā)行類(lèi)REITs項目，相關(guān)產(chǎn)品有望在近期獲批。

　　據業(yè)內人士估算，潛在的市場(chǎng)化租賃公寓市場(chǎng)規?；蜻_數萬(wàn)億元，而資產(chǎn)證券化和REITs正成為住房租賃行業(yè)金融創(chuàng )新的重要手段，助其開(kāi)拓融資渠道以及降低融資成本。伴隨著(zhù)國內監管層相關(guān)政策的出臺和明確，標準化的公募REITs有望破冰。

　　REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，其本質(zhì)是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場(chǎng)上融資的手段。在很多發(fā)達國家，REITs被應用得相當廣泛。在美國，商業(yè)物業(yè)融資結構中REITs方式大約占比為33%。而目前在中國，商業(yè)物業(yè)幾乎還是靠銀行貸款來(lái)融資。實(shí)際上，我國早在2006年就啟動(dòng)了REITs產(chǎn)品研發(fā)工作，一些私募REITs、類(lèi)REITs產(chǎn)品也在前幾年推出，但是受到多重因素影響，成熟的REITs體系尚未形成，真正的標準化公募REITs產(chǎn)品至今沒(méi)有推出。

　　值得注意的是，今年以來(lái)，房企通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資的步伐在加快。據中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)的統計，今年1至10月，類(lèi)REITs累計發(fā)行已達12單。新派公寓以及保利地產(chǎn)等租賃住房REITs產(chǎn)品的獲批發(fā)行，預示著(zhù)租賃住房REITs將成為標準化公募REITs推進(jìn)的重要突破口，助推國內住房租賃行業(yè)的長(cháng)期發(fā)展。

　　十九大報告明確，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　中國銀行業(yè)協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松表示，在政策強調租賃市場(chǎng)發(fā)展及自持住宅物業(yè)頻出的背景下，租賃REITs對房地產(chǎn)商而言，可有效盤(pán)活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)，提高資金利用效率；對中小投資人而言，租賃REITs為其提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(cháng)收益的渠道；對政府而言，可以有效緩解租房市場(chǎng)供需不平衡，租賃市場(chǎng)不完善等難題。同時(shí)，租賃REITs更多是不動(dòng)產(chǎn)的運營(yíng)模式，而非融資手段，強調對不動(dòng)產(chǎn)的長(cháng)期持有運營(yíng)，通過(guò)運營(yíng)管理，實(shí)現物業(yè)增值以獲得溢價(jià)，符合國家當前“只住不炒”的政策導向。

　　新派公寓創(chuàng )始人、CEO王戈宏在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，四年前在其創(chuàng )立新派公寓之初，就聯(lián)合賽富基金發(fā)起了賽富不動(dòng)產(chǎn)基金用私募REITs的方式收購了這棟舊住宅資產(chǎn)。此次在深交所發(fā)行類(lèi)REITs后，既實(shí)現了原有收購基金的退出，又為新投資人創(chuàng )建了資產(chǎn)增值收益的流動(dòng)性通道，同時(shí)新派公寓繼續作為資產(chǎn)管理方，除了正常的管理費收益外，也將分享今后資產(chǎn)增值的分紅。他還表示，此次發(fā)行不依賴(lài)任何第三方增信和擔保，僅憑物業(yè)資產(chǎn)增值以及新派公寓的運營(yíng)效率就獲得AAA評級，大大降低了產(chǎn)品優(yōu)先級的發(fā)行成本。

　　中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )資產(chǎn)證券化委員會(huì )專(zhuān)家顧問(wèn)、高和資本聯(lián)合創(chuàng )始人周以升對記者表示，包括租賃公寓在內的商業(yè)地產(chǎn)是中國經(jīng)濟轉型的縮影，潛在的市場(chǎng)化租賃公寓市場(chǎng)可達數萬(wàn)億元，與此同時(shí)，政府支持的公租房和廉租房市場(chǎng)也有數萬(wàn)億元存量規模。他表示，通過(guò)REITs的方式，租賃住房企業(yè)能盤(pán)活存量資產(chǎn)，達到資產(chǎn)真實(shí)出表、降低負債率、優(yōu)化資產(chǎn)負債表等多重目標，大大提升企業(yè)參與租賃市場(chǎng)的積極性，推動(dòng)中央“房住不炒”的方針的落地?！耙阅壳皺嘁嫘皖?lèi)REITs的實(shí)踐來(lái)看，標準化公募REITs的推出從商業(yè)邏輯和實(shí)操上沒(méi)有實(shí)質(zhì)障礙?！彼f(shuō)。

　　不過(guò)，也有業(yè)內人士指出，國內租賃REITs發(fā)展滯后的原因在于中國租賃市場(chǎng)的租金回報率較低，相較其他金融產(chǎn)品，REITs產(chǎn)品按照散賣(mài)的估值邏輯定價(jià)可能對投資人的吸引力有限。對此，周以升表示，對于不少自持物業(yè)的長(cháng)租公寓而言，REITs是為數不多的可供選擇的退出渠道之一，為了達到投資人對投資回報的市場(chǎng)化要求，會(huì )倒逼租賃企業(yè)和物業(yè)持有人進(jìn)一步改善經(jīng)營(yíng)管理水平，最終市場(chǎng)會(huì )形成供需平衡以及合理的估值水平。因此可以說(shuō)，公募REITs等證券化產(chǎn)品也是平抑房?jì)r(jià)、推動(dòng)房地產(chǎn)長(cháng)效機制建立的關(guān)鍵一環(huán)。

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