2017年以來(lái)，受房地產(chǎn)調控政策影響，商品房銷(xiāo)售累計同比呈下降趨勢，房地產(chǎn)開(kāi)工投資有所降溫，大房企與中小房企業(yè)績(jì)分化顯著(zhù)，房企短期流動(dòng)性趨緊;未來(lái)一段時(shí)間內，在“房住不炒”的政策基調下，房地產(chǎn)行業(yè)后期或將保持溫和降溫狀態(tài)，行業(yè)集中度有望繼續提高。

　　雖然部分城市成交量下跌明顯，但總體來(lái)看，2017年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈溫和降溫態(tài)勢，在房地產(chǎn)“因城施策、分類(lèi)調控”的大背景下，地區房地產(chǎn)景氣度有所分化。專(zhuān)業(yè)評估機構聯(lián)合資信認為房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險較低，展望為“穩定”。

　　今年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新的調控高峰，限購、限貸、限價(jià)、限售等政策手段不斷升級，范圍也從一二線(xiàn)城市擴展到了幾乎全部的三四線(xiàn)城市和一二線(xiàn)城市的衛星城市。此次政策調控有別于以往，周期更長(cháng)，手段更靈活，目標更精準，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機需求受到了較大程度的抑制，其對商品房銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)和投資的影響正在逐步顯現。

　　從銷(xiāo)售來(lái)看，2017年前三季度，我國商品房銷(xiāo)售面積11.6億平方米，同比增長(cháng)10.3%;銷(xiāo)售額9.19萬(wàn)億元，同比增長(cháng)14.6%。商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的累計同比增速除了在6月份有小幅回調外，呈逐月回落的趨勢，銷(xiāo)售面積同比增速由年初的26%下降到了三季度的14.6%。

　　分城市來(lái)，2017年前三季度，一線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售量較2016年同期大幅下滑約38.6%，且仍呈下探趨勢。二線(xiàn)城市的新房銷(xiāo)售量也從2017年春節后開(kāi)始加速下滑，二季度以來(lái)累計同比降幅在34%至36%之間波動(dòng)。而今年對房地產(chǎn)銷(xiāo)售形成支撐的是三四線(xiàn)及以下城市，聯(lián)合資信認為這主要是受益于一二線(xiàn)城市的需求外溢效應和棚改貨幣化安置等去庫存政策的刺激;但值得注意的是，隨著(zhù)調控政策的不斷升級和“去庫存”政策效應的逐漸減弱，三四線(xiàn)及以下城市對地產(chǎn)銷(xiāo)售的支持作用正在加速減弱，部分三四線(xiàn)代表城市新房累計成交面積已出現20%以上的降幅。

　　在價(jià)格方面，2017年以來(lái)，一線(xiàn)城市，新建住宅價(jià)格基本保持穩定，8月后環(huán)比開(kāi)始由正轉負，8月單月出現0.30%的年內最大跌幅。二線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲幅度也由二季度的0.53%下降到了三季度的0.16%。雖然自調控政策實(shí)施以來(lái)，監管部門(mén)對預售證備案價(jià)實(shí)行嚴格管理，新房房?jì)r(jià)上行趨勢被抑制，但二手房?jì)r(jià)格指數也基本可以確認相同的趨勢。三四線(xiàn)城市商品房?jì)r(jià)格漲幅大于一二線(xiàn)城市，但也出現了環(huán)比回落態(tài)勢，三線(xiàn)代表城市新建住宅價(jià)格9月環(huán)比增幅僅為0.20%，逐步趨穩。

　　從土地成交情況來(lái)看，2017年主力房企銷(xiāo)售情況良好，資金較為充裕，補庫存意愿較強，同時(shí)各線(xiàn)城市土地供應同比均有所增加，土地市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升。2017年1月到9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積1.67億平方米，同比增長(cháng)12.2%;土地成交價(jià)款8149億元，同比增長(cháng)46.3%;300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2384元/平方米，同比上漲28%。一線(xiàn)城市響應土地供應新規，土地供應顯著(zhù)增加，但其中自住房土地供應增加，對銷(xiāo)售條件和價(jià)格以及自持比例等限制也較多，溢價(jià)率相對其他城市較低，為18%。二線(xiàn)城市土地供應與去年基本持平，土地價(jià)格仍在上漲，平均溢價(jià)率為33%，漲幅則有所收窄。三四線(xiàn)城市上半年的良好銷(xiāo)售情況和熱點(diǎn)城市的需求外溢，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)升溫，土地供應和成交面積均有較大幅度的增長(cháng)，根據中指院的統計，成交樓面均價(jià)較2016年同期增長(cháng)19%，平均溢價(jià)率高達45%。

　　房地產(chǎn)開(kāi)工情況則與土地市場(chǎng)的火熱有所差異，與地產(chǎn)銷(xiāo)售相關(guān)性加強。2017年前三季度，房屋新開(kāi)工面積13.1億平方米，增長(cháng)6.8%，其中住宅同比增長(cháng)7.8%，商營(yíng)房和辦公樓則同比分別下降9.5%和8%;新開(kāi)工面積累計同比增速呈回落的趨勢，由年初的10.4%下降到9月的6.8%，但新開(kāi)工同比增速的下降幅度沒(méi)有銷(xiāo)售明顯。2017年1月到9月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8萬(wàn)億元，同比名義增長(cháng)8.1%，而7月和8月均為7.9%，地產(chǎn)投資同比增速呈企穩態(tài)勢，這主要來(lái)源于前面提到的主力房企補庫存意愿較強和土地成交的支撐。

　　從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況來(lái)看，2017年1月到9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金11.3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8%，來(lái)源中國內貸款、定金及預收金和各項應付款占比有所上升，分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的16.8%、30.60%和23.3%，個(gè)人按揭貸款和企業(yè)自籌資金占比有所下降，分別占15.68%和32.23%。2017年上半年，證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )、證監會(huì )、保監會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策收緊。在債市方面，2017年在交易所和銀行間成功發(fā)行債券的也基本都是龍頭房企，地產(chǎn)債券利差持續走擴;各線(xiàn)城市限購、限貸也將限制個(gè)人按揭貸款的增加，下半年來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金漲幅開(kāi)始收窄。隨著(zhù)前期融資資金的大量使用、債務(wù)逐步進(jìn)入償還期，銷(xiāo)售回款節奏的放緩，加之當前去杠桿政策基調不變，后續房企的資金鏈整體趨向緊張。

　　專(zhuān)家預計，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承壓，儲備項目獲取難度也將加大，由于房企之間合作項目逐漸增多，這類(lèi)項目在法律、財務(wù)管控、運營(yíng)風(fēng)險的控制上難度更大，部分房企合作項目的風(fēng)險也在逐漸暴露中?？傮w看，在流動(dòng)性收縮、土地稀缺及政策調控的大背景下，房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)的信用資質(zhì)分化程度有所加劇，高信用等級的房企在資金實(shí)力及項目?jì)浞矫娴膬?yōu)勢愈加凸顯。

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