5日，中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布中國住房報告（2017-2018）顯示，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)盤(pán)整期，住房?jì)r(jià)格增幅或將繼續保持平穩下降，商品住宅銷(xiāo)售額增幅將明顯回落，庫存進(jìn)一步下降。

　　值得注意的是，2017年一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市在嚴厲的調控措施下，樓市趨于凍結，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資需求被擠向三四線(xiàn)城市，投機空間再度轉移。同時(shí)房企與個(gè)人資金杠桿均出現明顯上漲。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨不確定性，一方面，堅持調控措施，防止出現報復性反彈，另一方面，應警惕房企融資隱患和杠桿風(fēng)險。

　　趨勢　多數城市房?jì)r(jià)趨于平穩

　　報告指出，通過(guò)限制性政策與長(cháng)效機制相結合，多數城市房?jì)r(jià)趨于平穩。

　　中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示，2017年以來(lái)住宅銷(xiāo)售均價(jià)漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴厲調控的作用下，房地產(chǎn)總體呈現穩中有升態(tài)勢，一二線(xiàn)城市增幅分化下調，三四線(xiàn)城市分化上升。

　　與一二線(xiàn)漲幅收窄趨勢形成明顯反差，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)領(lǐng)漲全國。國家統計局數據顯示，2017年9月，70大中城市中三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%，遠高一線(xiàn)城市的0.5%和二線(xiàn)城市的5.6%。

　　以10月單月為例，大數據房?jì)r(jià)指數（同比）顯示，2017年10月，74個(gè)樣本城市中，佛山、濟南、成都、杭州、青島、廣州、西安、長(cháng)沙8個(gè)城市，房?jì)r(jià)較去年同期上漲40%以上。重慶、無(wú)錫、惠州、武漢、東莞、廈門(mén)、煙臺7個(gè)城市，房?jì)r(jià)同比漲幅在20%-40%之間。而與此同時(shí)，北京、天津、合肥、上海分別累計下跌14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。

　　倪鵬飛表示，雖然伴隨著(zhù)熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線(xiàn)城市的升溫，樓市總體風(fēng)險有所下降，但從一線(xiàn)城市看來(lái)，部分風(fēng)險依然存在，其不確定性需高度警惕?！叭舴?jì)r(jià)收入比過(guò)高，存在一定泡沫風(fēng)險?！?/p>

　　具體來(lái)看，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比依然居高不下。數據顯示，雖然全國平均房?jì)r(jià)收入比僅為7.5，總體房?jì)r(jià)收入比穩定，但從一線(xiàn)城市單獨看來(lái)，其房?jì)r(jià)收入比依然高達31.3，其中，北京房?jì)r(jià)收入比更是高達41，居所有城市之首。

　　“還應警惕房?jì)r(jià)報復性反彈?！蹦啭i飛表示，由于城鎮化紅利沒(méi)有結束，總體預期沒(méi)有改變，若調控政策轉向或變化，可能導致反彈。

　　倪鵬飛認為，目前一二線(xiàn)部分城市房?jì)r(jià)增幅下降是調控重拳下行政限制性措施的結果，非真正由市場(chǎng)供求機制、價(jià)格機制、競爭機制發(fā)揮自我調節作用下的變化。因此，若后期在一二線(xiàn)城市供給難以跟上，土地、財稅等制度性政策未建立的背景下，調控若放松，前期抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機復燃，以致一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)出現報復性增長(cháng)。

　　預警　房企融資風(fēng)險凸顯

　　倪鵬飛表示，雖然近一年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)資金不斷收緊，但房企各項融資規模依然高于同期，面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險。

　　報告指出，房企負債率高企，已經(jīng)達到或超過(guò)警戒水平。Wind資訊數據顯示，截至9月底，A股136家上市房企負債合計達6.04萬(wàn)億元，同比增加23.21%。36家房企資產(chǎn)負債率超過(guò)80%紅線(xiàn)，占比近26.5%。其中，融創(chuàng )資產(chǎn)負債率高達92%，恒大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%。

　　值得一提的是，上市房企有息負債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬(wàn)億元，較2016年的2萬(wàn)億元相比，同比增幅高達37%。

　　而帶來(lái)高負債的主要原因，中國住房報告課題組成員劉偉表示，一方面是房企大量購置土地，另一方面則是高杠桿并購，激進(jìn)擴張。根據Wind數據顯示，2014年7月至2017年7月，境內房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗，涉及并購金額高達1.17萬(wàn)億元。

　　“我國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，房企傳統盈利模式不可持續，因此，出于生存考慮，房企激進(jìn)做大企業(yè)規模?！眲フJ為，這樣急于擴大規模，一旦銷(xiāo)售狀況不理想，企業(yè)周轉能力受阻，償債能力將會(huì )失控，風(fēng)險積聚。

　　事實(shí)上，2018年房企迎來(lái)集中還債期，報告顯示，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達到可回售期限，金額達392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

　　除負債外，信貸來(lái)源變化明顯。報告顯示，2016年9月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中國內非金融機構貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

　　倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動(dòng)會(huì )影響企業(yè)資金鏈安全，進(jìn)而影響金融機構，因此，應加大對資金投向的管控，促進(jìn)房企降低高杠桿資金占比。

　　政策　積極完善住房租賃制度

　　“本輪房?jì)r(jià)回升小周期接近尾聲?！敝袊鐣?huì )科學(xué)院城市與競爭力中心研究員鄒琳華表示，過(guò)去一年半時(shí)間，一二線(xiàn)多數城市樓市在嚴厲調控下趨于凍結，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機需求被擠向三四線(xiàn)城市，此前未受關(guān)注的市場(chǎng)經(jīng)歷了一波房?jì)r(jià)快速上漲。

　　鄒琳華認為，房?jì)r(jià)的“相對洼地”已基本消失，短期內住房市場(chǎng)不存在大起大落的經(jīng)濟基礎，首套房貸利率上升，市場(chǎng)實(shí)際利率也居高不下，房?jì)r(jià)快速上漲金融條件不具備。

　　社科院財經(jīng)戰略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室助理研究員李超建議，2018年應繼續穩定“控一線(xiàn)、穩二線(xiàn)、盤(pán)活三四線(xiàn)”調控思路，有效預防投資性需求跨區域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場(chǎng)風(fēng)險。

　　另外，李超表示，應加大限購限貸政策的區域聯(lián)動(dòng)性?！霸诟哞F快速發(fā)展下，單個(gè)城市的限購限貸政策難以遏制擴散的投資性購房需求，因此，在城市群之間和大區域內部調控政策提前充分溝通，有效預防投資性購房需求的跨區域輪動(dòng)現象，避免區域市場(chǎng)的大起大落和泡沫的外延擴散?！?/p>

　　倪鵬飛建議，應把持續調控融入制度和長(cháng)效機制中。需要實(shí)現以售賣(mài)為主的住房體系轉向租售并舉體系，從以商品房為主的住房體系轉向商品保障體系并行，從以老市民為主的住房體系轉向新老市民并重體系三方面的改變。

　　同時(shí)，倪鵬飛指出，應積極完善租賃住房制度、加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機制。改革金融制度體系，擴大宏觀(guān)審慎監管的實(shí)施范圍。增加熱點(diǎn)居住城市土地供給，改革供地格局，形成政府、企業(yè)、集體組織等多渠道供應機制。

　　“還應加快財稅體制改革，2018年將房地產(chǎn)稅納入立法議程?！蹦啭i飛認為，應明確房地產(chǎn)稅時(shí)間表，給予市場(chǎng)明確預期，減少各方的賭博心理。

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