融360大數據研究院日前發(fā)布監測報告顯示，2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當于基準利率的1.155倍，環(huán)比上月下降0.35%，連續兩月下降；同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%，上升4.24%；從城市來(lái)看，1月共有7個(gè)城市出現下降，較上月17個(gè)城市有所減少，多數城市上月出現下降后本月保持穩定。

　　值得注意的是，從各地區政策的新動(dòng)向來(lái)看，建設住房租賃市場(chǎng)的腳步已經(jīng)加快，專(zhuān)家認為從剛需角度看多重利好明顯。同時(shí)該報告預測，長(cháng)期來(lái)看，房貸利率有望繼續下行，未來(lái)剛需購房貸款成本或將下降。

　　房貸利率連續兩月下行　批貸、放款流程加快

　　房貸利率走勢近期備受關(guān)注。融360監測報告顯示，2019年1月在全國35個(gè)城市533家銀行中，有16家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比3.00%，較上月新增8家銀行分（支）行；有34家銀行分（支）行回調利率，占比6.38%，較上月減少20家；有479家銀行分（支）行首套房貸款利率較上月持平，占比89.87%。

　　2019年1月全國首套房貸款平均利率最低的城市前十分別為上海5.09%、廈門(mén)5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。監測的35個(gè)城市中，首套房貸款平均利率最高值為武漢6.16%，較上月下降8BP。

　　數據顯示，首套房貸款執行基準利率上浮10%仍是主流。全國533家銀行分（支）行中，有132家銀行首套房貸款執行基準利率上浮10%，較上月增加1家；153家銀行首套房貸款執行基準利率上浮15%，較上月減少8家；126家銀行首套房貸款執行基準利率上浮20%，較上月持平；38家銀行首套房貸款執行基準利率上浮25%，較上月減少1家；20家銀行首套房貸款執行基準利率上浮30%，較上月減少3家。

　　首付情況方面較上月未發(fā)生變化，首套房首付三成的銀行占比近八成。值得注意的是，2019年伊始隨著(zhù)各地差異化信貸政策深入，部分地區政策性住房存在首付優(yōu)惠。例如，北京地區購買(mǎi)商品房首付最低為35%，但是購買(mǎi)共有產(chǎn)權房等政策性住房首付最低為三成，首付成數降低使得剛需購買(mǎi)門(mén)檻相應降低。

　　此外，由于降準以及“定向降息”等原因疊加，銀行流動(dòng)性較為充裕?！敖谂J、放款流程加快，不少申請組合貸的客戶(hù)都在1個(gè)月內走完了流程，純公積金貸款或者純商業(yè)貸款會(huì )更快一些?！蹦炒笮瓦B鎖房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人員向記者表示。

　　多地因城施策緩解供需壓力　利好剛需趨勢明顯

　　1月以來(lái)，多地對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調整，主要涉及公積金貸款、限購、加快租賃市場(chǎng)建設等方面。對此，業(yè)內人士表示，因城施策在各地政策內容中得到很好體現。

　　長(cháng)沙、內蒙古等地公積金貸款政策標準趨于嚴格。例如，長(cháng)沙申請公積金貸款條件中將住房公積金正常繳存時(shí)限由“6個(gè)月以上”調整為“12個(gè)月以上”，提高了公積金貸款申請的門(mén)檻，同時(shí)還將公積金貸款額度與繳存余額和貸款占房款比值掛鉤。內蒙古要求職工申請住房公積金貸款必須連續足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，且賬戶(hù)處于正常繳存狀態(tài)，不得以補繳、躉繳等形式代替連續繳存，調整后的政策同樣將貸款額度與繳存余額掛鉤。

　　業(yè)內人士表示，各地規范商業(yè)貸款與公積金貸款可以有效預防加杠桿投資、投機等行為再度擾亂市場(chǎng)，但同時(shí)部分剛需群體的貸款額度以及申請資格將會(huì )受到影響，預計未來(lái)將會(huì )有更多城市將結合自身現狀對公積金貸款政策作進(jìn)一步的細化調整，確保有效促進(jìn)當地房屋貸款市場(chǎng)的規范和完善。

　　在部分地區公積金管控趨嚴同時(shí)，也有部分限購、限售政策出現地區性緩和調整。青島高新區取消限購，大連市印發(fā)《大連市戶(hù)籍管理若干規定》，取消了“參與積分落戶(hù)的房屋辦理落戶(hù)后，3年內不得抵押、轉讓”“落戶(hù)新市區滿(mǎn)5年可遷主城區”等限制，并對其他條件進(jìn)行了相應的難度降低。

　　此外，提速建設住房租賃市場(chǎng)成為多城市新趨勢。深圳首次實(shí)行住房租賃在線(xiàn)登記。鄭州實(shí)現房屋租賃行業(yè)信用信息網(wǎng)上查詢(xún)。杭州首宗集體建設用地建設租賃住房開(kāi)工。合肥有望率先建立租金月報制度，通過(guò)第三方機構開(kāi)展市場(chǎng)租金分析和監測。

　　整體而言，從各地區政策的新動(dòng)向來(lái)看，建設住房租賃市場(chǎng)的腳步已經(jīng)加快。建設住房租賃市場(chǎng)所需要的軟硬件條件各地已開(kāi)始積極落實(shí)。

　　融360大數據研究院分析師李唯一表示，從剛需角度來(lái)看，未來(lái)整體利好趨勢明顯?！笆紫?，房屋居住權獲取渠道拓寬，隨著(zhù)市場(chǎng)中針對居住需求的供給，通過(guò)購房才能解決居住需求的壓力得到緩解；其次，政策性住房如共有產(chǎn)權房的試點(diǎn)成功到推廣普及，為剛需購房解決居住需求降低了門(mén)檻和資金支出；最后，隨著(zhù)市場(chǎng)中房貸利率下行以及銀行資金流動(dòng)性的好轉，租房以及購房支出的利息成本也將降低?！崩钗ㄒ徽f(shuō)。

　　房貸利率或呈下降趨勢　今年房?jì)r(jià)上漲空間不大

　　對于未來(lái)樓市走勢，中央經(jīng)濟工作會(huì )議定調“因城施策”，提法也從“分類(lèi)調控”改成“分類(lèi)指導”。地方兩會(huì )上，強調完善住房保障體系成為重點(diǎn)工作之一。

　　北京指出，2019年要更好解決群眾住房問(wèn)題，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展；完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開(kāi)工建設和入市步伐；出臺進(jìn)一步規范管理住房租賃市場(chǎng)政策措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩定。福建省指出，要堅持租購并舉，推進(jìn)棚戶(hù)區改造，加強共有產(chǎn)權住房和租賃房建設，培育住房租賃市場(chǎng)，完善住房保障體系，完成棚戶(hù)區改造4.5萬(wàn)套。四川省、江蘇省、天津市等地也表示，將加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，健全市場(chǎng)體系和保障體系，增加長(cháng)期租賃住房供應，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　利率方面，融360報告認為，未來(lái)整體利率繼續回落的可能性較大?！皬哪壳笆袌?chǎng)資金情況以及央行的定向調整政策來(lái)看，未來(lái)銀行的資金將會(huì )保持良好的流動(dòng)性。預計受銀行流動(dòng)性利好影響，后期房貸利率有望繼續下行，具體調整時(shí)間以及幅度因城市實(shí)際情況而異，總體而言未來(lái)剛需在購房貸款成本上將會(huì )有所下降?！崩钗ㄒ槐硎?。

　　不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，春節前后，銀行的資金面并未完全寬松，因此，預計短期內銀行下調房貸利率的可能性不大。同策研究院總監張宏偉持近似觀(guān)點(diǎn)，他認為即使利率下調，相對基準利率來(lái)說(shuō)，也是上浮狀態(tài)。此外，對于一二線(xiàn)大城市來(lái)說(shuō)，房貸利率微調，背后依然是高房?jì)r(jià)的基調，對樓市的影響微不足道。只有房?jì)r(jià)真正下降，市場(chǎng)才會(huì )好轉。

　　中國銀行國際金融研究所研究員李赫強調，盡管房貸利率下降確實(shí)會(huì )使得購房者的購房成本降低，在理論上將為房?jì)r(jià)上漲提供一定的支撐，但由于現階段市場(chǎng)中的購房需求較弱，疊加今年一二線(xiàn)城市共有產(chǎn)權房、長(cháng)租房等大量入市，預計今年房?jì)r(jià)上漲空間不大。

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