29日，聚焦尋找行業(yè)新動(dòng)能、實(shí)現多元化探索的“2019博鰲房地產(chǎn)論壇”正式閉幕。在業(yè)內看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)正在從高速增長(cháng)向平穩增長(cháng)過(guò)渡，隨著(zhù)調控政策的進(jìn)一步深入和精細化，如何在速度、風(fēng)險和利潤之間實(shí)現多維度、多層次的平衡成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵所在，當前的房地產(chǎn)企業(yè)需要集體突圍，行業(yè)內部也進(jìn)入新一輪整合期。

　　上半年房企業(yè)績(jì)深度分化

　　在此次博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì )企業(yè)人士和業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走出舒適區，行業(yè)面臨的不確定性在不斷增加。僅從上半年的業(yè)績(jì)表現來(lái)看，大房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍穩健增長(cháng)。與此同時(shí)，不少現金流緊張的房企，不得不轉賣(mài)項目斷臂求生，甚至直接破產(chǎn)。

　　近日，克而瑞方面針對房企上半年業(yè)績(jì)監測數據顯示，從盈利結構來(lái)看，市場(chǎng)調整期房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應持續放大，集中度進(jìn)一步提升；同時(shí)，盈利能力的分化也在加大。其中，2019年上半年預計盈增（排除扭虧）的房企中，百強房企占到11家，而盈虧的則基本是小規模房企。此外，規模房企的歸母凈利潤增長(cháng)率不降反升，例如綠地、金科等；而大部分中小型房企歸母凈利潤增速下降明顯。

　　另一方面，從土地市場(chǎng)收儲布局來(lái)看，上半年房企之間分化也在加劇。上半年，隨著(zhù)部分城市土地市場(chǎng)回溫，房企搶地的消息不斷傳出。其中，規模超千億級的房企加快拓儲節奏，多數企業(yè)拿地熱情回溫。中國指數研究院的統計數據顯示，上半年龍頭房企之一的碧桂園一改去年的“降速”風(fēng)格，快速吸收土儲，半年內拿地金額占銷(xiāo)售額比重為25.3%，其中二季度該比值達42.8%。

　　“對比來(lái)看，中小房企受規模與資金的影響拿地節奏分化明顯，部分企業(yè)拿地比較保守，在原有土地儲備不足的背景下，可能會(huì )導致未來(lái)供應不足?！敝兄冈合嚓P(guān)負責人分析認為，“部分企業(yè)為跨越陣營(yíng)瘋狂拿地，但在市場(chǎng)整體融資環(huán)境偏緊的背景下，中小企業(yè)資金渠道少且成本高，激進(jìn)拿地可能會(huì )導致現金流承壓?！?/p>

　　克而瑞研究中心分析人士朱一鳴指出，整體來(lái)看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于調整期，對于眾多中小房企而言，弱市下站穩腳跟并不容易，但強者恒強的邏輯依然存在甚至更加凸顯。規模房企除了資源傾斜優(yōu)勢，應對風(fēng)險的管控能力以及及時(shí)的戰略調整是關(guān)鍵。

　　中小型房企加速離場(chǎng)

　　7月，針對房地產(chǎn)行業(yè)的各種調控政策繼續出臺。地方省市集中于限售加碼、土地出讓環(huán)節收緊、房地產(chǎn)交易環(huán)節亂象整頓等。

　　與此同時(shí)，近期監管層針對信托融資、美元債新規等政策也頻繁釋放出融資渠道收緊的信號。業(yè)內普遍認為，隨著(zhù)房企資金面的收緊，房企下半年投資拿地或將趨于保守，從房地產(chǎn)融資到開(kāi)發(fā)存在的時(shí)間跨度來(lái)看，調控效果將在四季度有所體現。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在政策內容里，過(guò)去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險在今年以來(lái)被密集提及。因為房企資金面缺血過(guò)多，目前來(lái)看，融資需求依然很大?！皬姆科蟮馁Y金成本看，因為需求增加，房企的資金成本相比之前有所增加，特別是規模比較小的企業(yè)融資成本明顯增加，其中美元債融資成本普遍超過(guò)10%?！?/p>

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，中小企業(yè)破產(chǎn)，和本身房屋銷(xiāo)售不好、拿地機會(huì )不多等多種因素都有關(guān)。而從政策層面看，實(shí)際上包括限購、限售等政策，也會(huì )影響其房屋銷(xiāo)售，最終對部分中小房企形成限制和制約。而類(lèi)似現象也說(shuō)明了當前房企的一個(gè)困境，即在融資環(huán)境收緊的情況下，房企的資金面會(huì )更加惡化，進(jìn)而對相關(guān)房企帶來(lái)較大影響。部分房企的壓力增大，自然也會(huì )通過(guò)收購并購等方式進(jìn)行項目的處置。

　　行業(yè)進(jìn)入新一輪整合期

　　中指院相關(guān)負責人也指出，從融資層面來(lái)看，不同房企之間的融資能力將進(jìn)一步分化。大型房企普遍具有信用評級較高、資質(zhì)較好、融資渠道較廣、信托融資占比較小等特點(diǎn)，企業(yè)的債務(wù)覆蓋率較好，信用債的監管調控對大型房企整體影響不大。相比較而言，融資收緊對中小型房企在融資規模和成本上影響相對較大，尤其對短期高負債以及信托融資占比較高的房企帶來(lái)考驗。

　　業(yè)內分析認為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長(cháng)向平穩增長(cháng)過(guò)渡，龍頭企業(yè)優(yōu)勢更加明顯。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，行業(yè)發(fā)展在“量”上處于頂部，兼并加劇，行業(yè)集中度將持續提升。

　　朱一鳴分析表示，從目前房企預告2019年上半年業(yè)績(jì)情況來(lái)看，相較于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大?；谏习肽攴科笳w銷(xiāo)售業(yè)績(jì)較2018年放緩，以及房企整體的拿地態(tài)度相對謹慎，預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續。

　　他同時(shí)指出，行業(yè)競爭格局分化進(jìn)一步加劇。在此背景下，對經(jīng)營(yíng)者的管理能力提出了更高的要求，房企在規模擴張的同時(shí)也應注意質(zhì)量與效益的提升。

　　從龍頭房企的發(fā)展戰略來(lái)看，恒大、碧桂園、萬(wàn)科等企業(yè)幾乎不約而同地選擇多元化業(yè)務(wù)方向。其中，恒大方面表示正式轉型為多元化綜合型企業(yè)，逐漸形成以地產(chǎn)為基礎，旅游文化、健康養生為兩翼，新能源汽車(chē)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。而碧桂園也在布局機器人、現代農業(yè)等多元化業(yè)務(wù)。

　　參加論壇的業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，2019年，房企在資金方面的壓力有增無(wú)減，房企仍需加速銷(xiāo)售回款，理性投資，謹慎介入高價(jià)地和高溢價(jià)地塊。同時(shí)，應把握機遇并購那些具有發(fā)展潛力的中小企業(yè)及其優(yōu)質(zhì)項目，同時(shí)從提升產(chǎn)品品質(zhì)入手，更好地滿(mǎn)足居民的自住需求。另一方面，企業(yè)之間的兼并整合，將有利于整個(gè)行業(yè)的結構優(yōu)化和市場(chǎng)化進(jìn)程。

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