自10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應期限的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。這意味著(zhù)，房貸利率在8日正式“換錨”。

　　《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，多家銀行均在有條不紊地推進(jìn)新發(fā)放個(gè)人住房貸款定價(jià)基準轉換，不少銀行已經(jīng)采用新的定價(jià)方式。整體而言，“換錨”后的住房貸款利率與此前相比基本持平，部分地區、部分銀行的房貸利率較之前有微小幅度上漲。業(yè)內人士表示，“換錨”本身不會(huì )對市場(chǎng)造成太大擾動(dòng)，但是未來(lái)個(gè)人房貸利率上行的趨勢大概率將延續，這體現了“房住不炒”的調控思路。

　　多銀行平穩推進(jìn)“換錨”

　　2019年10月8日是定價(jià)基準轉換日，定價(jià)基準為9月20日公布的5年期以上LPR4.85%。多家銀行均在有條不紊地推進(jìn)新發(fā)放個(gè)人住房貸款定價(jià)基準轉換。

　　工行北分表示，自2019年10月8日起，新發(fā)放個(gè)人住房貸款采用貸款市場(chǎng)報價(jià)利率定價(jià)方式。10月8日前已發(fā)放的個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執行。

　　建行也表示，按照人民銀行部署要求，切實(shí)做好業(yè)務(wù)實(shí)施細則制定、借款合同修訂、系統改造升級、員工培訓及政策宣傳、解釋和咨詢(xún)服務(wù)，相關(guān)工作平穩有序進(jìn)行。

　　招商銀行表示，其在房貸業(yè)務(wù)上比中國人民銀行公告的房貸業(yè)務(wù)統一轉換的底線(xiàn)時(shí)間10月8日，提前了1個(gè)月開(kāi)始推廣執行。深圳分行第一時(shí)間組織客戶(hù)經(jīng)理、中介渠道和開(kāi)發(fā)商培訓，將LPR利率切換的背景、意義及操作要點(diǎn)及時(shí)傳達到一線(xiàn)。同時(shí)與同業(yè)保持密切聯(lián)系，形成房貸業(yè)務(wù)LPR加點(diǎn)自律公約，防范因LPR切換造成的房貸定價(jià)波動(dòng)。

　　不過(guò)，整體來(lái)看，“換錨”仍需要一定時(shí)間過(guò)渡。根據融360大數據研究院監測的數據，北上深三個(gè)地區目前只有極個(gè)別銀行未采用新定價(jià)方式，而廣州地區23家銀行中，只有10家銀行采用LPR方式，不到半數。融360大數據研究院高級金融分析師李萬(wàn)賦指出，即使是重點(diǎn)城市，也并非所有銀行開(kāi)始按照新方式進(jìn)行房貸報價(jià)。二三線(xiàn)城市可能需要更長(cháng)的過(guò)渡時(shí)間。

　　新定價(jià)機制下利率與之前基本持平

　　“換錨”后的房貸利率水平變化如何成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。按照央行規定，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化，確定轄區內首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　而從實(shí)際情況來(lái)看，“換錨”后的住房貸款利率與此前相比基本保持平穩，部分地區、銀行二套房利率水平略微有所上升。

　　北京方面，工行北分表示，首套個(gè)人住房貸款執行利率原則上不低于相應期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)。二套個(gè)人住房貸款原則上不低于相應期限LPR加105個(gè)基點(diǎn)。建行北分也表示，根據上述要求并報備相關(guān)部門(mén)后，原則上執行首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加105個(gè)基點(diǎn)。建行北分還表示，根據9月20日公布的最新LPR第二次報價(jià)顯示，5年期LPR環(huán)比8月持平。北京地區執行差別化定價(jià)政策后，將與原來(lái)以基準利率定價(jià)方式的利率水平基本持平，房貸利率保持平穩顯示了堅決貫徹落實(shí)中央穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

　　上海方面，根據上海鏈家交易管理中心的信息，當前執行利率初步為首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應期限LPR-20基點(diǎn)，二套不低于相應期限LPR+60基點(diǎn)。若以9月20日央行公布的5年期以上LPR4.85%計算，房貸利率為首套最低4.65%，二套最低5.45%，與調整前的4.655%與5.39%相比，基本保持平穩。

　　深圳方面，目前招商銀行深圳分行首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較相應期限LPR加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)。在“老利率”下，招行深圳首套房利率為5.145%，二套房利率為5.39%。相比之下，新政實(shí)施后，首套和二套房房貸利率分別較原先提高0.005%和0.06%，變化幅度很小。

　　某大行江蘇省分行個(gè)貸業(yè)務(wù)負責人對《經(jīng)濟參考報》記者表示，江蘇省各地的加點(diǎn)情況不盡相同，但是整體而言，與“換錨”之前的利率水平變化不大。

　　融360大數據研究院8日發(fā)布的報告顯示，綜合來(lái)看，各一線(xiàn)城市在采用LPR方式進(jìn)行報價(jià)后，主流水平與之前相比略有上漲，但相對穩定。相比首套房貸款利率0-2個(gè)基點(diǎn)增長(cháng)區間，二套房貸款利率的漲幅稍微更大一些，最高為6個(gè)基點(diǎn)。

　　未來(lái)房貸利率上行趨勢或延續

　　業(yè)內人士表示，“換錨”不會(huì )對市場(chǎng)造成太大擾動(dòng)，但是未來(lái)個(gè)人房貸利率上行的趨勢大概率將延續。

　　李萬(wàn)賦認為，LPR報價(jià)水平和頻率對房貸利率的干擾不會(huì )太大?！皬那皟善贚PR的報價(jià)水平來(lái)看，5年期的LPR變化頻率可能會(huì )遠低于1年期LPR，大概率會(huì )保持一個(gè)中短期的穩定。因此房貸利率掛鉤LPR后，變化頻率雖然相對于之前參考貸款基準利率會(huì )快一些，但也不會(huì )月月都變，LPR新政對房貸利率水平的影響將會(huì )逐漸弱化，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩?！?/p>

　　展望房貸利率走勢，他也表示，在信貸額度緊張和嚴控房市的背景下，房貸利率上行趨勢或將延續。而且，隨著(zhù)LPR房貸新政逐漸鋪開(kāi)，之前面臨新政上漲壓力但尚未調整的銀行可能會(huì )在短期內有新的動(dòng)作，也會(huì )進(jìn)一步帶來(lái)所在城市房貸水平的進(jìn)一步上漲。

　　房貸利率的走向體現了房地產(chǎn)調控的思路。央行副行長(cháng)劉國強此前表示，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)，要堅決貫徹落實(shí)7月30日中央政治局會(huì )議的要求，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩定。房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩定。他強調，“有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降?！?/p>

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