近一個(gè)多月，多個(gè)部門(mén)開(kāi)始釋放調控房地產(chǎn)市場(chǎng)和收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資閥門(mén)的政策信號。日前，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則。在此次座談會(huì )之前，相關(guān)監管部門(mén)就已有意釋放相關(guān)信號，明確房企在未來(lái)較長(cháng)時(shí)間內要著(zhù)重降低負債規模和負債率。

　　業(yè)內人士表示，在房地產(chǎn)融資更嚴監管之下，房地產(chǎn)行業(yè)一方面要加快資金周轉、降低拿地速率，另一方面，也要全面調整資產(chǎn)結構，謹慎業(yè)務(wù)布局。整體而言，政策收緊旨在進(jìn)一步防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)資產(chǎn)結構已在逐步調整過(guò)程中，因此不會(huì )因為調整而帶來(lái)更大的金融風(fēng)險。

　　債務(wù)融資管理閥門(mén)再收緊

　　8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，會(huì )議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會(huì )同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則。

　　據《經(jīng)濟參考報》記者了解，此次參加會(huì )議的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng )、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽(yáng)光城。

　　“對這12家房企將進(jìn)行融資債務(wù)總規模的控制?！庇嘘P(guān)人士透露。據悉，此次明確的融資管理規則是此前業(yè)內多次傳聞的“三條紅線(xiàn)”：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現金短債比”小于1　。此外，拿地銷(xiāo)售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現金流情況兩個(gè)方面也將作為監管機構考察的重要指標。

　　“控債方式則是根據企業(yè)在上述監管指標的具體情況分類(lèi)進(jìn)行管理，共分為四檔?！鄙鲜鋈耸勘硎?，若上述三項指標全部“踩線(xiàn)”，有息負債不得增加；若指標中兩項“踩線(xiàn)”，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%；若只有一項“踩線(xiàn)”，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

　　“相關(guān)管理規則不僅僅是為了降債，更是促調整資產(chǎn)結構?！鄙鲜鋈耸勘硎?，企業(yè)需于9月底上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合“三條紅線(xiàn)”的調整。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。據有關(guān)人士透露，2021年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關(guān)規則。

　　高負債擴張將被限制

　　中國金融四十人論壇（CF40）青年研究員朱鶴日前撰文指出，從現金比率和資產(chǎn)負債率兩個(gè)角度來(lái)考察房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)債務(wù)的可持續性來(lái)看，2018年以來(lái)，房地產(chǎn)債務(wù)可持續性已經(jīng)出現惡化，但由于近期杠桿率沒(méi)有進(jìn)一步提高，債務(wù)風(fēng)險尚在可控范圍之內。

　　業(yè)內人士表示，房企近年來(lái)整體負債增速是放緩的，不過(guò)，2020年房企發(fā)債仍保持一定規模，來(lái)自路孚特的數據顯示，截至8月24日，今年房企在境內市場(chǎng)發(fā)債達578億美元，境外市場(chǎng)達219億美元，境內市場(chǎng)發(fā)債量已經(jīng)接近2019年全年623億美元的水平。

　　東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師謝瑞表示，2020年上半年房企信用債、海外債和信托產(chǎn)品債券發(fā)行加權平均利率分別為4.22%、8.09%和7.94%。融資成本高的房企總體信用等級相對較低，土地儲備質(zhì)量一般，銷(xiāo)售回款率相對較低，且債務(wù)規模大、財務(wù)杠桿過(guò)高、非標等剛性債務(wù)占比高，短期債務(wù)集中償付壓力大。

　　值得注意的是，在此前集中擴張期后，多數房企迎來(lái)集中還款期。穆迪中國房地產(chǎn)行業(yè)分析師團隊負責人梁鎮邦表示，在2021年，穆迪有評級的70家房地產(chǎn)企業(yè)的境內與境外債券到期量將有大約950億美元，這一到期量水平相對較高。到2022年，到期量就會(huì )降至600億美元左右。

　　不過(guò)，業(yè)內人士普遍認為，比較大的房企競爭力相對較強，現金流壓力可控，償債風(fēng)險不大，但一些評級較低的房企償債風(fēng)險相對較高?！罢w而言，房地產(chǎn)企業(yè)近幾年的負債增速是在放緩的，而且有評級的開(kāi)發(fā)商一般對現金流把控較好，有能力和信心去應對未來(lái)12月內到期的債券。但相對而言，一些規模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)現金壓力比較大，過(guò)去幾年，出現問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)也多是中小房企?！绷烘偘畋硎?。

　　業(yè)內人士也表示，債務(wù)融資管理閥門(mén)再收緊旨在進(jìn)一步防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。而且經(jīng)過(guò)近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不斷落實(shí)“房住不炒”的精神要求，行業(yè)資產(chǎn)結構已經(jīng)有改善，從而有了可以調整的空間，而不會(huì )因為調整而帶來(lái)更大的金融風(fēng)險。

　　房企降速調結構已是必然

　　有業(yè)內人士表示，在嚴控負債的背景下，此前房企依賴(lài)高杠桿擴張路徑已明顯受限，未來(lái)房企不得不降低購地速度，加速提高存貨周轉速度，加快去化，以擴大預售款規模?！皩τ诖媪勘韮蓉搨急容^大的房企，以及前幾年銷(xiāo)售額不高而今年卻大力度拿地的房企，新的規定影響會(huì )較大；而對于近兩年本就在積極降負債的房企，影響是其預料之內的?！薄∫晃环科筘攧?wù)部門(mén)負責人表示。

　　房企拿地速度或明顯下降。有業(yè)內人士透露，雖然受疫情影響，但房企并未放慢拿地腳步，高溢價(jià)“地王”地塊頻出?！翱啬玫?、降地價(jià)也是這次融資管理的重要原因之一?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

　　謝瑞也表示，一方面，融資規模的控制將對房企土地獲取意愿產(chǎn)生影響，房企在新增土儲方面將更加謹慎，加大項目自有資金投入比重，同時(shí)業(yè)務(wù)區域布局將更加優(yōu)化，注重部分優(yōu)質(zhì)城市群的深耕，而不是盲目擴大進(jìn)駐城市數量。另一方面，在房企銷(xiāo)售回款未有顯著(zhù)回升及債務(wù)管理下，房企前期土地儲備的開(kāi)發(fā)進(jìn)度或將有所放緩，在建及擬建項目的資金投入壓力進(jìn)一步上升，對施工結轉節奏產(chǎn)生拖累影響?？傮w來(lái)看，在新增土儲意愿下降及存貨開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩的背景下，房企資產(chǎn)布局或將出現減速。

　　“房企首先最重要的應對措施就是加大房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售回款，加大資金儲備量，項目拓展過(guò)程中降低對債券發(fā)行的依賴(lài)度；其次，需要堅持穩健財務(wù)政策，控制企業(yè)杠桿水平，提升資金管理精細度，提高資金使用效率，積極進(jìn)行融資創(chuàng )新；此外，還應減少或剝離非核心業(yè)務(wù)，聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，并加大對應收賬款、其他應收款等款項回收力度，減少非主業(yè)或其他關(guān)聯(lián)方對房地產(chǎn)項目資金的占用?！敝x瑞說(shuō)。