剛剛過(guò)去的國慶假期，成都市雙流區的張曉朋一邊忙著(zhù)尋找出租房，一邊密切關(guān)注著(zhù)維權群里的消息。5月初，他給長(cháng)租公寓巢客遇家公司交了一年的房租2萬(wàn)多元，8月初就遭遇公司人去樓空。

　　他的遭遇不是個(gè)案。8月27日，有租客在杭州長(cháng)租公寓友客剛剛交了2萬(wàn)余元房租，中介卻卷款而逃；9月初，上海長(cháng)租公寓“嵐越”被當地公安機關(guān)立案調查……

趙乃育　繪

　　近年來(lái)，長(cháng)租公寓在各大城市發(fā)展迅速，但市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。據不完全統計，繼去年南京樂(lè )伽公寓爆雷后，今年8月至今短短一個(gè)多月時(shí)間里，已有十多家采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”這種不正常模式運營(yíng)的住房租賃企業(yè)疑似跑路，一些公司資金杠桿率達十倍以上，涉及資金上億元，給上萬(wàn)房東及租客帶來(lái)重大經(jīng)濟損失，也使得長(cháng)租公寓行業(yè)遭遇空前的信用危機。

　　多地長(cháng)租公寓接連跑路

　　近期，杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長(cháng)租公寓公司爆雷，這些公司均采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”模式經(jīng)營(yíng)，即高價(jià)收房、低價(jià)出租，對房東采取每月支付，對租客則收取至少半年以上的房租。一些企業(yè)按年收、按月付，杠桿率能放大到十倍以上。

　　目前各大城市的長(cháng)租公寓分為兩類(lèi)，一類(lèi)是重資產(chǎn)型，主要為開(kāi)發(fā)商自持的長(cháng)租公寓，也有部分國有房源；一類(lèi)是輕資產(chǎn)型，由住房租賃企業(yè)在市場(chǎng)上收集分散的個(gè)人房源，統一托管和轉租。輕資產(chǎn)、托管式住房租賃企業(yè)因門(mén)檻低、起步容易，目前是市場(chǎng)主力。

　　今年3月，成都市民張女士將一套閑置房產(chǎn)掛到“閑魚(yú)”App上出租，隨后，一名巢客遇家的業(yè)務(wù)員私信詢(xún)問(wèn)張女士是否考慮將房屋托管。經(jīng)核查該公司相關(guān)營(yíng)業(yè)信息沒(méi)有問(wèn)題后，雙方簽訂了委托管理服務(wù)合同，租金是2800元一個(gè)月。4月，張女士無(wú)意間得知，租客竟以不到2000元的價(jià)格租下了房子?！爱敃r(shí)就覺(jué)得不對勁，但合同已經(jīng)生效?！?/p>

　　該房子的租客陳小姐是一名剛畢業(yè)的大學(xué)生?！拔易夥繒r(shí)看了房東和中介公司簽訂的委托書(shū)，才放心租下這套房子?！标愋〗阏f(shuō)，因為租金比市場(chǎng)價(jià)低三四百元，中介要求必須一次性繳納一年的租金，當時(shí)總共繳納了兩萬(wàn)多元。

　　陳小姐承租后，巢客遇家每個(gè)月給張女士交付房租，然而自7月起，張女士再也沒(méi)有收到過(guò)房租。8月初，巢客遇家全部業(yè)務(wù)員離職，公司人去樓空，大量房東和租客聚集在辦公室外打探消息，加微信群抱團維權。

　　8月19日，《經(jīng)濟參考報》記者陪同張女士前往當地派出所報案時(shí)看到，許多手持“一城一家”“豬豬幫”“巢客遇家”租賃合同的受害者正排著(zhù)隊報案。時(shí)值畢業(yè)季，受波及群體多為剛畢業(yè)的大學(xué)生，大量租客交了一年甚至兩年房租，房東卻沒(méi)收到錢(qián)，要求租客搬離，許多租客陷入無(wú)家可歸境地。也有不少租客不愿搬離，與房東產(chǎn)生矛盾。派出所民警告訴記者，此案波及面大，目前經(jīng)偵部門(mén)正在調查。

　　巢客公寓官網(wǎng)顯示，截至2019年9月，其已布局杭州、上海、蘇州、武漢、成都、天津六個(gè)城市，累計管理超過(guò)兩萬(wàn)套房源。有報道稱(chēng)，巢客公寓此次事件造成約1.7萬(wàn)人利益受損，涉及資金超過(guò)億元。記者了解到，武漢巢客公寓曾在4月被曝出資金鏈斷裂，涉及租客房東超8000人。

　　為何各地的“高進(jìn)低出”式租賃公司近期集中爆雷？成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)劉翔認為，一方面，受疫情等影響，企業(yè)資金鏈越發(fā)緊張，繃不住了；另一方面，在各地更嚴厲的監管下，這些公司的問(wèn)題或被動(dòng)或主動(dòng)地集中暴露出來(lái)，并形成連鎖反應。

　　目前，各地爆雷事件正在陸續調查之中。但網(wǎng)友通過(guò)多種渠道反映，許多租客已被房東強行搬走行李，甚至被趕了出去，房子也更換了門(mén)鎖。

　　“受騙人群都是剛需”

　　迅速發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)魚(yú)龍混雜、泥沙俱下的亂象，一些企業(yè)采用“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”這種不正常經(jīng)營(yíng)模式，給行業(yè)發(fā)展蒙上陰影，有專(zhuān)家甚至直言，“長(cháng)租公寓爆雷，比P2P爆倉危害更大”。

　　2016年以來(lái)，我國大力支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，其本意是落實(shí)房住不炒，推動(dòng)形成租購并舉、住有所居的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2019年，16個(gè)城市進(jìn)入中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)范圍，包括一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這些城市租賃房屋規模較大，穩定了這些地區的租賃市場(chǎng)，有利于推動(dòng)全國租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　專(zhuān)家認為，一些企業(yè)“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”的不正常經(jīng)營(yíng)模式主要有以下特點(diǎn)。

　　一是門(mén)檻低，手段隱蔽，模式易復制。業(yè)內人士坦言，“高進(jìn)低出”類(lèi)企業(yè)本身是輕資產(chǎn)，利用相對優(yōu)惠價(jià)格快速占領(lǐng)市場(chǎng)、利用時(shí)間差形成巨大的資金池，一旦其進(jìn)行其他投資或秘密轉移，資金鏈很容易斷裂。在此階段，公司大概率會(huì )出現法人變更、經(jīng)營(yíng)范圍變更等轉嫁責任的操作，爆雷后的企業(yè)法人往往是一些替罪羊，幕后操盤(pán)手難以追責。此外，這一模式門(mén)檻低、易復制，比如，四川悅冠背后操盤(pán)手與原成都樂(lè )伽公司是同一批人，換個(gè)“馬甲”再來(lái)一次。

　　二是法律界定困難，資金追回難以落實(shí)。西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授劉璐認為，這一商業(yè)模式和前幾年一地雞毛的P2P公司沒(méi)有本質(zhì)區別，但是，這一模式在前期又很難界定其惡意經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)。企業(yè)可以說(shuō)這是一種開(kāi)拓市場(chǎng)的商業(yè)行為，將爆雷原因包裝成經(jīng)營(yíng)不善。

　　成都市律師協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳軍表示，如果企業(yè)主要負責人或股東不存在卷資跑路或者刑事詐騙等情況的話(huà)，那么負責人個(gè)人只承擔有限責任，主要責任還是以公司名義來(lái)承擔，但很多公司爆雷后償還能力很弱，如遇到主要負責人跑路的話(huà)，租客和房東的資金追回將很難落實(shí)。記者了解到，2019年，擁有4.5萬(wàn)間出租房的南京樂(lè )伽公寓爆雷后，最終認定的是民事責任，房東和租客損失難以彌補。

　　三是監管手段不足。成都市住建局相關(guān)負責人表示，今年以來(lái)，成都要求住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)前向住建部門(mén)出具開(kāi)業(yè)報告并備案，其租賃合同也要備案，但若公司刻意躲避備案，行政監管便難以覆蓋。陳軍表示，住房租賃企業(yè)違反合同約定，本身屬于民事糾紛，應通過(guò)司法程序解決，在企業(yè)無(wú)違法行為的情況下，主管部門(mén)無(wú)權采取行政手段強制處理。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉認為，由于市場(chǎng)主體和租賃房源的數量大、種類(lèi)多，監管是否能全面覆蓋市場(chǎng)上的租賃房源以及租賃機構的經(jīng)營(yíng)行為，是各地實(shí)際操作過(guò)程中的一大難點(diǎn)。

　　四是社會(huì )危害大。記者發(fā)現，此類(lèi)事件被波及的租客往往是還沒(méi)有進(jìn)入社會(huì )的學(xué)生，或者是剛進(jìn)入社會(huì )的職場(chǎng)新人，社會(huì )經(jīng)驗不足，抵御風(fēng)險能力弱。房東也是受害者，因收不到租金而強制收房，造成不少社會(huì )矛盾。

　　劉璐認為，如果在市場(chǎng)拓展階段，這些企業(yè)的賬上并沒(méi)有資本用來(lái)“燒錢(qián)”以獲得客群的話(huà)，那這就是明顯的“龐氏騙局”，而且此類(lèi)事件比P2P事件危害更大，因為被騙的人群都是剛需，一旦企業(yè)跑路，租客們不僅無(wú)法退款，還無(wú)房可住。蛋殼公寓副總裁林甦表示，這些事件擾亂了正常市場(chǎng)秩序，給住房租賃行業(yè)發(fā)展蒙上一層陰影，造成劣幣驅逐良幣的惡性競爭。

　　“資金池”問(wèn)題亟待監管

　　多位業(yè)內人士呼吁，應盡快完善監管制度，縮小預收租金“資金池”，加大對高進(jìn)低出、長(cháng)收短付、違規改建、發(fā)布虛假房源等行為的打擊力度，保障租客和房東的合法權益，也為規范經(jīng)營(yíng)的企業(yè)營(yíng)造良好發(fā)展生態(tài)。

　　首先，加快立法程序，完善監管制度。9月7日開(kāi)始，住建部就《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中一條明確，住房租賃企業(yè)存在“長(cháng)收短付”“高進(jìn)低出”等高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應當將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。

　　劉翔建議，盡快出臺相關(guān)實(shí)施細則、地方性條例、監管措施細則等一系列配套規定，促進(jìn)條例落地。劉璐認為，對長(cháng)租公寓這一新興行業(yè)，在允許企業(yè)創(chuàng )新探索的同時(shí)，市場(chǎng)監管、住建、金融等部門(mén)應建立聯(lián)合監管常態(tài)化機制，對此類(lèi)企業(yè)在注冊之初即納入監管范圍，督促其備案及合規經(jīng)營(yíng)。

　　其次，加強金融監管，縮小預收租金“資金池”。目前，南京、杭州、西安等城市出臺了長(cháng)租公寓專(zhuān)用賬戶(hù)監管辦法，杭州還凍結企業(yè)部分資金作為風(fēng)險防控金。

　　劉翔認為，長(cháng)租公寓行業(yè)利潤率低，正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，基本上要達到90%至93%的房屋出租率，企業(yè)才有可能盈利，而疫情以后，大部分企業(yè)出租率達不到這一標準，發(fā)展舉步維艱。與此形成強烈對比的是，“高進(jìn)低出”式租賃企業(yè)卻采用預收一年甚至兩年租金的手段，在短期內積累了一個(gè)巨大的“資金池”。

　　“繳納高額風(fēng)險防控金可能會(huì )讓本已微利的合規經(jīng)營(yíng)企業(yè)更加艱難，且對‘高進(jìn)低出’企業(yè)約束有限。為支持行業(yè)健康發(fā)展，更有效的辦法是減少預收租金，盡可能降低‘資金池’規模，同時(shí)設立專(zhuān)項賬戶(hù)進(jìn)行監管?！眲⑾韬粲?。

　　9月11日，成都市發(fā)布租賃資金監管新規，要求住房租賃企業(yè)開(kāi)立全市唯一的資金監管賬戶(hù)，對于支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶(hù)。

　　再次，回歸服務(wù)業(yè)屬性，加強行業(yè)自律。劉璐認為，長(cháng)租公寓屬于重要民生領(lǐng)域，應防止行業(yè)過(guò)度金融化，引導企業(yè)降低杠桿。

　　劉翔呼吁行業(yè)回歸并做強服務(wù)業(yè)屬性，比如，用類(lèi)似發(fā)展信托制物業(yè)的思路，鼓勵租賃企業(yè)向業(yè)主提供涵蓋租前、租中、租后全鏈條環(huán)節的信托制托管服務(wù)，讓業(yè)主和租客之間合同直簽、房租直付，從根源上杜絕騙錢(qián)跑路、經(jīng)營(yíng)不善、哄抬租金。

　　林甦建議全行業(yè)加強監督，及時(shí)向行業(yè)協(xié)會(huì )和主管部門(mén)舉報，不斷擠壓此類(lèi)企業(yè)的生存空間，對可能涉嫌違法犯罪的行為形成有力震懾，營(yíng)造有利于行業(yè)健康穩定的發(fā)展氛圍。

　　最后，加大風(fēng)險警示，發(fā)動(dòng)社會(huì )監督。陳軍建議，通過(guò)多種宣傳渠道，讓房東和房客深刻認識到參與這種租賃方式的風(fēng)險，警惕不正常價(jià)格租金的誘惑。黃卉建議，各城市建立糾紛處理和舉報公示制度，暢通投訴舉報渠道，發(fā)動(dòng)公眾力量參與監督，同時(shí)充分發(fā)揮小區物業(yè)的作用，對行業(yè)亂象進(jìn)行有力監督舉報。