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??? 白銀時(shí)代，房企業(yè)績(jì)嚴重分化，強者恒強。萬(wàn)科(000002.SZ)雖然不再強調規模，但這條大船依然快速前行。

　　8月16日晚間，萬(wàn)科發(fā)布了2015年中期報告，上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入502.7億元，同比增長(cháng)22.72%;實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元，同比增長(cháng)0.77%。不過(guò)，由于合作項目較多，導致結算凈利率出現了較大下滑，跌至9.6%。

　　銷(xiāo)售方面，萬(wàn)科上半年實(shí)現銷(xiāo)售金額1099.6億元，連續兩年成為國內唯一一家半年度銷(xiāo)售額破千億的房企。

　　在鞏固傳統業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬(wàn)科也在積極加大對物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育、度假、養老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)的探索與延伸。按照萬(wàn)科總裁郁亮的設想，未來(lái)萬(wàn)科希望培育更多的新業(yè)務(wù)，以萬(wàn)億市值作為奮斗目標，從單一上市公司，轉向多業(yè)態(tài)、多上市平臺的控股集團。

　　凈利率跌破10%

　　行業(yè)競爭加劇，利潤率下滑已成共識，萬(wàn)科也未能幸免。

　　根據萬(wàn)科2015年中期報告，其上半年的營(yíng)業(yè)收入雖然增長(cháng)了22.72%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤并沒(méi)有實(shí)現同樣的大幅增長(cháng)，僅僅同比增長(cháng)了0.77%。

　　對此，萬(wàn)科解釋稱(chēng)，主要是因為當期結算的項目中，合作比例較高，少數股東損益占比大幅上升。

　　實(shí)際上，萬(wàn)科在上半年實(shí)現凈利潤(含少數股東損益)67.9億元，同比增長(cháng)23.6%。但在結算的項目中，合作方權益占比超過(guò)35%的項目超過(guò)20個(gè)，該等項目貢獻當期公司整體凈利潤(含少數股東損益)的47%?？鄢贁倒蓶|損益后，歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元。

　　而上半年萬(wàn)科歸屬于上市公司股東的結算凈利潤率較去年同期大幅下降，為9.60%。2014年同期的結算凈利率為14.09%。

　　從毛利率來(lái)看，上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結算毛利率為21.0%，與去年全年基本持平。

　　萬(wàn)科董事會(huì )秘書(shū)譚華杰表示，近年來(lái)，地價(jià)占房?jì)r(jià)比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢。萬(wàn)科正在努力推進(jìn)各項利潤挖潛行動(dòng)，以保持毛利率穩定，并通過(guò)節約費用，爭取凈利潤率有所上升。他同時(shí)表示，合作比例上升符合萬(wàn)科的轉型方向;下半年隨著(zhù)竣工結算量上升，預計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。

　　數據顯示，上半年萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)節奏有所加快，實(shí)現新開(kāi)工面積1011.9萬(wàn)平方米，較去年同期增長(cháng)5.2%;實(shí)現竣工面積517.2萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)29.9%。萬(wàn)科預計今年實(shí)際的開(kāi)、竣工面積都有望超過(guò)年初計劃。

　　拿地同比漲九成

　　隨著(zhù)樓市的逐漸回暖，萬(wàn)科在上半年的銷(xiāo)售再度奪冠。

　　1~6月，萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售面積902.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1099.6億元，同比分別上升9.9%和9.0%。這也是繼2014年后，再度成為國內唯一半年度銷(xiāo)售突破千億的企業(yè)。

　　這得益于“3·30”新政帶來(lái)的樓市大反彈。今年一季度，全國商品住宅成交面積還是同比下降9.8%，但到第二季度，就已經(jīng)變?yōu)橥壬仙?4.8%，結束了自2014年年初以來(lái)的連續5個(gè)季度的下調。上半年全國商品住宅成交面積同比增長(cháng)4.5%(2014年上半年同比下降7.8%)。

　　“短期來(lái)看，主要城市已經(jīng)走出成交低谷，市場(chǎng)信心逐步回升，相對寬松的行業(yè)、貨幣政策也為市場(chǎng)復蘇提供了穩定基礎?！比f(wàn)科總裁郁亮表示。

　　萬(wàn)科對后市的看好也表現在拿地的積極性上。上半年，萬(wàn)科新增加開(kāi)發(fā)項目26個(gè)，總建筑面積為688.1萬(wàn)平方米，其中按萬(wàn)科權益計算的規劃建筑面積約507.5萬(wàn)平方米，較2014年同期增長(cháng)92.2%。

　　截至6月底，萬(wàn)科規劃中項目的權益建筑面積合計3678.3萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類(lèi)項目中萬(wàn)科權益建筑面積在報告期末合計約270.8萬(wàn)平方米。

　　“白銀時(shí)代，房?jì)r(jià)單邊上漲的時(shí)代結束，土地拿得多并不一定是財富?！庇袅帘硎?，公司目前的項目資源足以支持兩年以上的開(kāi)發(fā)需求，未來(lái)將繼續堅持審慎的投資策略，保持良好的投資質(zhì)量。

　　穩健的財務(wù)為萬(wàn)科后續的發(fā)展提供充足的準備。截至6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金446.1億元，遠高于短期借款和一年內到期長(cháng)期借款的總和237.7億元;凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以?xún)糍Y產(chǎn))為15.76%，繼續保持在行業(yè)較低水平。

　　上半年萬(wàn)科一方面強化現金流管控，另一方面也聯(lián)合各類(lèi)金融機構，積極進(jìn)行金融創(chuàng )新。以前海萬(wàn)科企業(yè)公館為投資標的的鵬華前海萬(wàn)科REITs成為國內首只公募REITs。

　　“類(lèi)似于REITs這樣的產(chǎn)品，有助于公司盤(pán)活存量資源，提高資金利用效率?！弊T華杰表示，“未來(lái)公司轉型的方向之一，是由單一即售型不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉向多種資產(chǎn)管理與價(jià)值提升，而金融將在促成這一轉型中起到關(guān)鍵性作用，‘金融化、重運營(yíng)’是長(cháng)期發(fā)展思路，公司會(huì )積極尋求和各類(lèi)機構的合作機會(huì )，嘗試和探索證券化產(chǎn)品?！?/p>

　　加快轉型

　　萬(wàn)科在做好傳統業(yè)務(wù)的同時(shí)，也在加大對物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育、度假、養老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及物業(yè)服務(wù)、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

　　上半年，萬(wàn)科物業(yè)明確了市場(chǎng)化發(fā)展方向，未來(lái)的新承接項目將大部分來(lái)自非萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，但原則上不承接與萬(wàn)科存在直接競爭關(guān)系的在售項目。同時(shí)，萬(wàn)科鼓勵物業(yè)通過(guò)并購與合作實(shí)現快速增長(cháng)。為提高競爭力，萬(wàn)科還將在物業(yè)業(yè)務(wù)中引入事業(yè)合伙人機制。

　　作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組成部分，物流地產(chǎn)同樣是萬(wàn)科重點(diǎn)布局的領(lǐng)域。上半年，萬(wàn)科正式成立了萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，目前已在貴陽(yáng)、武漢正式獲取兩個(gè)物流地產(chǎn)項目。此外，據萬(wàn)科方面透露，目前有10多個(gè)物流地產(chǎn)項目已經(jīng)初步達成合作意向，未來(lái)有望陸續完成正式獲取。

　　萬(wàn)科的出租公寓，已經(jīng)建立“萬(wàn)科驛”和“萬(wàn)科派”兩個(gè)品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬(wàn)科驛”，已經(jīng)基本完成從0到1的探索過(guò)程，建立起可復制的商業(yè)模式和同業(yè)競爭力。預計未來(lái)三年內，“萬(wàn)科驛”將快速擴張到多個(gè)人口快速流入的城市，成為中國出租公寓行業(yè)的領(lǐng)跑品牌。

　　在今年5月的股東大會(huì )上，郁亮明確表示：“未來(lái)萬(wàn)科希望培育更多的新業(yè)務(wù)，以萬(wàn)億市值作為奮斗目標，從單一上市公司，轉向多業(yè)態(tài)、多上市平臺的控股集團?！?/p>