????北京的8月，秋意漸近。

????而西南五環(huán)外萬(wàn)科的一處樓盤(pán)卻并未感到一絲涼意。該樓盤(pán)正逢二期開(kāi)售，即使是在工作日，前來(lái)認購的購房者依然絡(luò )繹不絕。

????“這樓盤(pán)我看了很久，只是沒(méi)想到會(huì )這么火，我今天是帶著(zhù)訂金來(lái)的，馬上就去交”，焦先生略顯急切的告訴記者。據焦先生的售樓經(jīng)理郭小姐透露，本期樓盤(pán)已在開(kāi)盤(pán)當日全部訂光。

????焦先生的遭遇只是今年夏天火熱樓市的一個(gè)縮影。在傳統意義的銷(xiāo)售淡季里，我國一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策加持和流動(dòng)性寬松的環(huán)境下，出人意料的呈現一波“走?！毙星?。

????這也讓躁動(dòng)不安的開(kāi)發(fā)商、購房者、投資客對即將到來(lái)的“金九銀十”產(chǎn)生些許期待，在行業(yè)整體回暖的情況下，“黃金月”會(huì )否如約而至？下半年又將出臺哪些樓市新政？

????“金九銀十”如期而至？

????二季度以來(lái)，隨著(zhù)“330新政”效果顯現、股市資金轉投樓市等多重因素持續發(fā)酵，北上廣深等一線(xiàn)城市樓市基本面逐漸向好似乎已成定局。

????或許是源于回暖跡象帶來(lái)的信心，又或許是傳統的“金九銀十”仍然具有強大的誘惑力，記者走訪(fǎng)北京多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現，不少開(kāi)發(fā)商選擇在8月底9月初集中推盤(pán)。

????亞豪機構的監控數據顯示，9月份，京城預計將有39個(gè)項目入市銷(xiāo)售。包括保利、遠洋、萬(wàn)科、泰禾、中信、首創(chuàng )、首開(kāi)等在內的品牌房企在9月均有“大手筆”。

????與這些品牌房企一樣，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌對未來(lái)兩個(gè)月的市場(chǎng)走向同樣持樂(lè )觀(guān)態(tài)度?！敖?jīng)歷7、8月調整之后，金九銀十將成為大概率事件”，顧云昌預測道。

????值得注意的是，即使今年“金九銀十”的行情將如約而至，但隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入下行通道，如往年一般火爆的行情恐怕難以再現。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，在開(kāi)發(fā)商集中祭出營(yíng)銷(xiāo)策略和促銷(xiāo)活動(dòng)的推動(dòng)作用下，一些熱門(mén)區域的成交量較平時(shí)將有所增長(cháng)，但增幅不會(huì )如前幾年那樣大。

????同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉亦表示，存銷(xiāo)比在15個(gè)月以下的二線(xiàn)城市沖擊“金九銀十”壓力不大，但在東北等一些存量較大的城市，“金九銀十”出現的概率相對較小。

????“下半場(chǎng)”分化仍是主基調

????近日，國家統計局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據，7月有31個(gè)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，比6月增加了4個(gè)。二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有39個(gè)。從漲幅看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內人士認為，總體而言，樓市已經(jīng)顯露出明顯回暖的跡象。

????對此，顧云昌預測下半年中國樓市將“觸底反彈，穩中有升”?！叭?、四季度樓市情況將好于上半年，未來(lái)將繼續完成‘軟著(zhù)陸’?！鳖櫾撇硎?。

????“下半年樓市總體來(lái)說(shuō)會(huì )比較平穩，不會(huì )出現大規模的價(jià)格反彈現象。但樓市分化的趨勢仍將繼續?！比闻d洲在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

????與北上廣深樓盤(pán)售樓處的火爆場(chǎng)景相比，三、四線(xiàn)城市的售樓處卻略顯冷清。記者探訪(fǎng)杭州的一處樓盤(pán)發(fā)現，整個(gè)售樓部大廳里只有一位看房者，以及兩位在玩手機的銷(xiāo)售。

????同策咨詢(xún)研究部分析師許之靜進(jìn)一步分析“分化形勢”，她指出一線(xiàn)城市在積壓已久的剛需以及改善型需求作用力下，目前北上廣深房?jì)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化的上升通道。而二線(xiàn)城市當前在政策刺激下出現了進(jìn)一步分化，存銷(xiāo)比在8個(gè)月以下的城市，比如蘇州、南京、南昌等城市，房?jì)r(jià)仍處于上行通道，接下來(lái)幾個(gè)月勢必會(huì )出現漲價(jià)的現象。但部分存銷(xiāo)比遠高于20個(gè)月的城市，仍然面臨去庫存的壓力，這些城市房?jì)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅持“以?xún)r(jià)換量”去庫存。

????全國性樓市刺激政策恐難再現

????追溯本輪樓市回暖的原因，前期政策的密集出臺無(wú)疑是重要的助推因素。

????公積金新政、“3·30樓市新政”出臺以來(lái)，各地區政策效應開(kāi)始逐步體現。數據顯示，1-7月份,商品房銷(xiāo)售面積59914萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)6.1%,增速比1-6月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

????自此以后全國性的樓市政策鮮少出臺，在經(jīng)歷了數月的“空窗期”后，市場(chǎng)對于下半年樓市新政出臺的期盼普遍回升。

????在任興洲看來(lái)，從目前看，下半年不太可能推出全國性的房地產(chǎn)刺激政策?！爸饕獙蜻€是實(shí)施分類(lèi)、精準調控，因地制定，因城施策。有的城市可能會(huì )根據本地情況推出一些利好政策來(lái)刺激樓市”，任興洲說(shuō)道。

????事實(shí)上，她所提到的“分類(lèi)指導、因地制宜”的調控思路在最近北京通州出臺的“最嚴限購令”中體現得尤為明顯。

????8月14日，北京市住建委和北京通州區政府連夜發(fā)布了《關(guān)于加強通州區商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，一紙“限購令”無(wú)疑給熱到燙手的通州樓市潑了一盆冷水。就在通州此起彼伏的投機、炒房、追漲風(fēng)潮興起之時(shí)，“限購令”的出現，凸顯了政府遏制炒作的調控意圖。

????此外，從7月份房?jì)r(jià)數據所反映的特點(diǎn)來(lái)看，在一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比全部上漲且漲幅仍然較高的同時(shí)，絕大部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比雖然上漲但漲幅低于一線(xiàn)城市，大部分三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比仍然下降。

????不難看出，各地成交量、政策刺激作用和房?jì)r(jià)上漲均呈現分化，而這背后依然隱藏著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口和原有庫存量等多種不平衡因素。

????對此，顧云昌指出，預計下半年大部分地區將繼續把去庫存作為主要任務(wù)，“由于我國正處在城鎮化過(guò)程當中，原有政策也正在消化，導致樓市分化仍將繼續，因而下半年樓市政策不能‘一刀切’?！?/p>