一直以來(lái)，農民由于缺少抵押物很難從金融機構獲得貸款。但隨著(zhù)農村承包土地經(jīng)營(yíng)權和農村住房財產(chǎn)抵押貸款試點(diǎn)(下稱(chēng)“兩權”)擬在全國范圍試點(diǎn)展開(kāi)，業(yè)內人士指出，農村小額貸款“兩權”抵押貸款模式將迎來(lái)新局面。

　　12月22日下午，十二屆全國人大常委會(huì )第十八次會(huì )議聽(tīng)取和審議了《關(guān)于授權國務(wù)院在北京大興區等232個(gè)試點(diǎn)縣(市、區)、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區)行政區域分別暫時(shí)調整實(shí)施有關(guān)法律規定的決定(草案)》。

　　草案規定，由全國人大常委會(huì )授權國務(wù)院，在北京市大興區等232個(gè)試點(diǎn)縣(市、區)行政區域，暫時(shí)調整實(shí)施物權法第184條、擔保法第37條關(guān)于集體所有的耕地使用權不得抵押的規定，允許以農民承包土地(指耕地)的經(jīng)營(yíng)權抵押貸款；在天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區)行政區域，暫時(shí)調整實(shí)施物權法第184條、擔保法第37條關(guān)于集體所有的宅基地使用權不得抵押的規定，允許以農民住房財產(chǎn)權(含宅基地使用權)抵押貸款。

　　這意味著(zhù)，金融機構做“兩權”抵押貸款在符合規定的試點(diǎn)區、縣將不再有法律障礙。

　　金融機構遭遇“土地價(jià)格難定”

　　雖然“兩權”抵押貸款在試點(diǎn)區、縣將獲得法律支撐，但金融機構在具體操作過(guò)程中仍然面臨諸多難題。其中土地使用權“定價(jià)難”首當其沖；其次,如果貸款還不上，金融機構如何將抵押的土地經(jīng)營(yíng)權變現也是問(wèn)題。

　　某銀行農戶(hù)金融部副總經(jīng)理告訴《第一財經(jīng)日報》記者，在“兩權”抵押貸款的具體操作過(guò)程中，全國范圍內承包土地經(jīng)營(yíng)權都缺少一個(gè)規范的價(jià)格表現形式。目前該行在省內做過(guò)的幾筆“兩權”抵押貸款，遇到的問(wèn)題是：法律部門(mén)無(wú)指引，評估部門(mén)無(wú)價(jià)格依靠，最終該行研究討論決定以民間約定的租金為準對土地使用權進(jìn)行定價(jià)。

　　然而，上述農戶(hù)金融部經(jīng)理表示，以租金為基礎評估出的承包土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)格遠不是真正意義上的市場(chǎng)價(jià)格。這使得 “兩權”抵押貸款的額度大打折扣。他舉例，當地很多山區一畝土地使用權租金都在千元以?xún)?，而金融機構在評估價(jià)格做貸款時(shí)還需要在此基礎上打個(gè)折，這使得真正貸到農戶(hù)手里的錢(qián)杯水車(chē)薪，很難滿(mǎn)足客戶(hù)擴大規模生產(chǎn)的融資需求。

　　此外，金融機構在“兩權”抵押貸款具體操作上面臨盡職免責問(wèn)題。例如一塊土地市場(chǎng)使用權租金1萬(wàn)元，金融機構評估打折后8000元做成一筆“兩權”押貸款。當地一旦出現自然災害，債務(wù)人還不起貸款，而土地已經(jīng)不值錢(qián)了。銀行在追責、核銷(xiāo)、處理責任人的過(guò)程中都很難判斷責任人究竟有沒(méi)有責任。由于土地使用權價(jià)格沒(méi)有標準，很難評估責任人調查是否到位。因此，更加需要國家對土地確權的價(jià)格進(jìn)行明細的價(jià)格指引，為金融機構提供樣板，這樣金融機構在操作起來(lái)才更加便利。

　　各地積極探索產(chǎn)權流轉平臺解決估價(jià)難題

　　正是由于現階段金融機構做“兩權”抵押貸款，還存在前期難估值，后期抵押物難變現等問(wèn)題，目前試點(diǎn)縣、區政府紛紛創(chuàng )新工作部署，其中建立流轉平臺是很多縣比較普遍的做法之一。

　　在廣東地區金融扶貧調研中記者了解到，廣東省陽(yáng)山縣針對農村產(chǎn)權交易缺乏平臺、難以估價(jià)和交易的問(wèn)題，于去年5月成立了“一中心一所一員”為架構的農村綜合產(chǎn)權交易平臺。在縣建立農村產(chǎn)權流轉交易中心，在鄉鎮建立農村產(chǎn)權交易服務(wù)所，村里安排一名干部為產(chǎn)權流轉交易信息員。面向農村土地承包經(jīng)營(yíng)權、林權等10類(lèi)農村資產(chǎn)產(chǎn)權提供流轉服務(wù)。隨著(zhù)農村產(chǎn)權交易市場(chǎng)的初步建立，該縣農信社已經(jīng)開(kāi)始辦理“兩權”抵押貸款業(yè)務(wù)。借款人以流轉成一定規模經(jīng)營(yíng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權為抵押，可以向農信社申請貸款。截至2015年9月，該縣共發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款3筆106萬(wàn)。

　　相比之下，廣西田東縣農村產(chǎn)權交易中心模式則更具規模也更成熟。該縣2012年成立了廣西首家農村產(chǎn)權交易中心，開(kāi)展產(chǎn)權交易信息發(fā)布、產(chǎn)權交易鑒證服務(wù)、產(chǎn)權抵押貸款服務(wù)等業(yè)務(wù)。為土地承包經(jīng)營(yíng)權等利益交易提供了可操作的利益交易平臺。截至2015年6月末，該中心共幫助實(shí)施農村土地承包經(jīng)營(yíng)權等抵押貸款113宗，銀行放貸3.4億元。

　　中國普惠金融聯(lián)席會(huì )長(cháng)、國開(kāi)行原副行長(cháng)劉克崮對記者表示，“兩權”抵押貸款最大的障礙是法律關(guān)于土地產(chǎn)權規定與土地承包經(jīng)營(yíng)權、使用權現實(shí)操作的矛盾。首先，農村土地的抵質(zhì)押不是產(chǎn)權而是使用經(jīng)營(yíng)權，產(chǎn)權不能易主；其次是土地承包經(jīng)營(yíng)權、使用權的利益變現問(wèn)題較難解決。而上述田東農村產(chǎn)權交易中心模式基本為流轉的土地使用權提供了可供參考的價(jià)格，也給日后銀行變現提供了市場(chǎng)，增強了銀行的積極性。