2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)加速分化，北京等一線(xiàn)城市供小于求，房?jì)r(jià)持續領(lǐng)漲。部分二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市市場(chǎng)恢復緩慢，滯銷(xiāo)嚴重。開(kāi)發(fā)企業(yè)之間，利潤率普遍下調，大房企集中度進(jìn)一步增加；中小房企則紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)謀劃轉型。業(yè)內分析認為，2016年樓市在“去庫存”基調下，政策面將趨向寬松；化解產(chǎn)能、拉動(dòng)需求的刺激政策出臺將是大概率事件，而房?jì)r(jià)也可能出現普漲局面。

趙乃育/繪?

　　夏菲是我國中部省份一個(gè)地級市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，由于地處四線(xiàn)城市，他所在的項目存在著(zhù)嚴重的積壓現象。為了能開(kāi)發(fā)更多客戶(hù)，這段時(shí)間他每天打出的電話(huà)數量已經(jīng)上升到之前的3倍之多?！暗玫降幕貞嗍菍Ψ剿查g掛斷電話(huà)，有時(shí)甚至會(huì )受到責罵?！?/p>

　　“您現在看到的已經(jīng)是現房了，交錢(qián)三天后就能拿到房?！苯哟赀@個(gè)月的第二個(gè)客戶(hù)后，他告訴記者，“現在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)和天氣一樣，沒(méi)有一絲暖意。很多同事都離職去了省會(huì )，那兒市場(chǎng)還相對好些?！?/p>

　　夏菲所描述的情形是他所在的三四線(xiàn)小城的普遍現象，也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的一個(gè)縮影。當地有關(guān)負責人在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，今年賣(mài)出的土地也大幅減少，賣(mài)掉的幾個(gè)地塊還是降價(jià)賣(mài)出的?！岸巴恋刎斦罡邥r(shí)可以占到總財政收入的60%以上?！?/p>

　　同樣是三四線(xiàn)城市，河北省廊坊市因為緊鄰北京，加上京津冀一體化政策的帶動(dòng)作用，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情已經(jīng)開(kāi)始向房?jì)r(jià)領(lǐng)漲全國的北京市靠攏。

　　今年5月份，陳琛在廊坊市燕郊鎮看中了一套單價(jià)8000元的二手房，回老家遼寧和父母商量了一周后，這套房子單價(jià)已經(jīng)漲到12000元。不僅如此，當地的房?jì)r(jià)在短時(shí)間內紛紛提價(jià)。像陳琛這樣已經(jīng)交了定金的先期認購客戶(hù)被中介公司大量毀約，當地的房地產(chǎn)中介為了提價(jià)愿意向他賠付雙倍的違約金。最終，陳琛做了妥協(xié)，在總價(jià)上追加了近40萬(wàn)元后買(mǎi)下了這套房子。

　　受陳琛影響，他的一位女同事李萌也看中了北京周邊幾個(gè)河北省縣級市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值潛力，首付5萬(wàn)元后認購了廊坊市固安縣內一個(gè)期房項目。李萌告訴記者，簽約一個(gè)月的時(shí)間，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)上漲了1000元，這甚至超過(guò)了國內大部分三四線(xiàn)城市一年內的房?jì)r(jià)漲幅。

　　根據中國房地產(chǎn)城鎮化聯(lián)盟針對2016年市場(chǎng)的預測，未來(lái)階段一二三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)將出現普遍、差別化上漲現象；具體表現為：一線(xiàn)領(lǐng)漲、二線(xiàn)普漲、三四線(xiàn)企穩或恢復性上漲、局部城市仍有下跌；另一方面，城市分化、板塊分化、樓盤(pán)分化現象將持續。

　　發(fā)力　促需求政策有望繼續加碼

　　供需關(guān)系決定了區域內的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“買(mǎi)方市場(chǎng)”還是“賣(mài)方市場(chǎng)”。近日，同海咨詢(xún)發(fā)布《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報告顯示，重點(diǎn)監測的35個(gè)城市中，超過(guò)80%的城市住宅供應在未來(lái)三年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )執行會(huì )長(cháng)任志強指出，目前去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例，只有每月消化3000萬(wàn)平方米才有可能降低庫存量，而這一難度可想而知。

　　清華大學(xué)教授江憶接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨著(zhù)嚴重產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)下滑的影響下，建材行業(yè)更是出現了全行業(yè)過(guò)剩情況。

　　針對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)大范圍庫存過(guò)剩的情況，中國指數研究院分析認為，在經(jīng)濟增速下行和高庫存壓力下，今年以來(lái)，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費和拉動(dòng)投資方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費潛能，鼓勵需求入市，進(jìn)而恢復并帶動(dòng)投資信心。

　　中指院方面認為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續發(fā)展的背景下，短期內政策仍將鼓勵住房需求，繼續放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是大概率事件。而長(cháng)期來(lái)看，三四線(xiàn)高庫存區域去庫存仍有賴(lài)于地方政府抓住新型城鎮化和區域一體化機遇，推進(jìn)多項措施發(fā)展產(chǎn)業(yè)、吸引人口流入和就業(yè)保障，進(jìn)而拉動(dòng)地產(chǎn)需求。

　　克而瑞方面認為，2016年政府會(huì )通過(guò)新型城鎮化等各項政策加速三四線(xiàn)城市去庫存，恢復樓市信心。而農民進(jìn)城購房、租房所對應的需求恰恰是剛需產(chǎn)品，在這樣的情況下，剛需產(chǎn)品占比上升應是大概率事件。

　　調整　房地產(chǎn)行業(yè)內部洗牌加速

　　中國房地產(chǎn)測評中心副主任回建強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近年來(lái)，受調控、經(jīng)濟下滑等因素影響，不少非房地產(chǎn)企業(yè)在涉足房地產(chǎn)后，發(fā)展情況不容樂(lè )觀(guān)，部分企業(yè)甚至出現主業(yè)受損的情況，因而陸續剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，部分以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)由于近年來(lái)經(jīng)營(yíng)欠佳，也萌生退意，放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉而向全新的業(yè)務(wù)方向發(fā)展。

　　事實(shí)上，近年來(lái)多個(gè)上市房企更名，以改變投資方向，今年這種現象尤為明顯。具體來(lái)看，2015年，有10余家房企更名，其中國興地產(chǎn)更名為財信發(fā)展，億城控股先后更名為億城投資和海航投資，轉而進(jìn)入金融資本類(lèi)。華業(yè)地產(chǎn)更名為華業(yè)資本，運盛實(shí)業(yè)更名為運盛醫療，進(jìn)入醫療健康行業(yè)。同時(shí)，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，方興地產(chǎn)更名為中國金茂。

　　對此，回建強表示，企業(yè)更名是十分慎重的事，現階段更名多代表著(zhù)企業(yè)的發(fā)展方向正進(jìn)行轉型或擴展。

　　在業(yè)內看來(lái)，房企加速去房地產(chǎn)化的主要原因是利潤的大幅下滑。根據WIND資訊近期的數據統計顯示，申萬(wàn)一級行業(yè)下房地產(chǎn)類(lèi)142家房企三季度銷(xiāo)售毛利率為28.4%，凈利潤率僅為9.66%，較2014年同期的32.92%與11.31%分別下滑4.52個(gè)百分點(diǎn)和1.65個(gè)百分點(diǎn)。142家房企中，67家凈利潤下滑，占比高達47%。而凈利下滑的企業(yè)中，下滑幅度超過(guò)100%的多達28家。

　　任志強表示，“房企核心盈利能力下滑，財務(wù)風(fēng)險加劇，融資難度加大，庫存高企難消，這種種跡象表明，房地產(chǎn)不再具備過(guò)去高增長(cháng)的能力?！彼J為，在長(cháng)期去庫存壓力下，未來(lái)對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，7%至8%的利潤率將成為常態(tài)。

　　“中國房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入了深度調整?！笔⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金董事長(cháng)張民耕日前在由長(cháng)富匯銀主辦的2015金融領(lǐng)袖高峰論壇上表示，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著(zhù)利潤覆蓋不了資金成本的窘境。在此背景下，自有資金將被逐步侵蝕。因此部分中小房企選擇退出。

　　張民耕認為，未來(lái)在3至5年的深度調整中，百強房企集中度可達市場(chǎng)份額近半。

　　河南建業(yè)集團董事長(cháng)胡葆森日前也表示，開(kāi)發(fā)商洗牌僅剩三年時(shí)間。他認為，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，資金流向將決定企業(yè)的去留。因此，未來(lái)2至3年時(shí)間內，整個(gè)中國每年都有新開(kāi)工項目的開(kāi)發(fā)商數量可能會(huì )減到10000家以?xún)?，甚?000家。