房企的并購重組案一例接一例

　　行業(yè)利潤率下降，金融資本介入，2015年的房地產(chǎn)行業(yè)就像一座“圍城”，有的人想出去，有的人想進(jìn)來(lái)。

　　2015年，無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)轉折的一年。持續多年高速增長(cháng)的銷(xiāo)售、投資，在這一年放慢了腳步，無(wú)論是政府還是企業(yè)，都在努力適應這種變化。為去庫存，政府的“藥方”一張接一張；為發(fā)展，企業(yè)的并購重組案一例接一例。

　　出手！政府開(kāi)“藥方”推動(dòng)需求入市

　　“前兩天總算把房子定下來(lái)了?！焙榕拷鼉蓚€(gè)月以來(lái)一直忙著(zhù)各處看樓盤(pán)，最終下定決心出手購買(mǎi)了一套位于北三環(huán)燕莎附近的兩居室，“現在首付和利息都降低了。以10月份那次的降息來(lái)看，如果商貸100萬(wàn)、按30年等額本息還款計算，月供可以少150多元，總利息少了5.6萬(wàn)元左右?，F在理財產(chǎn)品收益不高，股市又跌宕起伏，買(mǎi)房子還是比較靠譜的?！?/p>

　　面對去庫存的壓力，今年政府發(fā)力，不斷給樓市開(kāi)“藥方”，除了祭出“3·30”新政這樣的大招，還推出了一系列房地產(chǎn)的利好政策。降準降息、降低首付、減免稅費、取消限外等降低購房成本，推動(dòng)了像洪女士一樣投資或改善型需求購房者的入市。中央及地方公積金政策寬松力度加大，除了降低首付比例外，還通過(guò)提高貸款額度、放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業(yè)貸款掛鉤等，進(jìn)一步加大使用公積金購房貸款的支持力度。

　　從供應端來(lái)看，土地供應控制規模、調整結構，加大保障性住房建設，使市場(chǎng)環(huán)境得到改善。在北京，幾乎每一宗拍賣(mài)出讓的土地中，都配建有大量的保障房。

　　爭搶?zhuān)》科蠖荚谫I(mǎi)一線(xiàn)城市的地

　　在三四線(xiàn)城市較大的庫存壓力下，房企在今年全面回歸一線(xiàn)城市和部分熱門(mén)二線(xiàn)城市。

　　根據中原地產(chǎn)研究部統計數據，2015年以來(lái)，20大標桿房企合計在土地市場(chǎng)投入超3000億元，而一線(xiàn)城市的占比首次突破了40%的比例，占比高達44%?！氨鄙蠌V深”每出一塊地，幾乎無(wú)一例外遭到房企哄搶?zhuān)邇r(jià)地頻現。每個(gè)地王的位置都不太穩固，很快會(huì )被后來(lái)者所替代。

　　“樊家村地塊樓面價(jià)拍出7.5萬(wàn)元/平方米，豐臺成‘瘋臺’了?！?10月20日，位于北京南三環(huán)與南四環(huán)之間的豐臺花鄉樊家村地塊的天價(jià)成交，刷新了北京最高樓面價(jià)紀錄，讓業(yè)界咋舌，因為目前該區域附近的二手房?jì)r(jià)格僅在4萬(wàn)元/平方米左右。

　　從今年北京土地市場(chǎng)來(lái)看，總成交額、平均溢價(jià)率、成交樓面均價(jià)都刷新了歷史最高紀錄，年內樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的土地達到26宗。北京由此也迎來(lái)了樓市的“頂豪元年”。未來(lái)，在一線(xiàn)城市拿地或將成為“豪門(mén)游戲”，而一線(xiàn)城市的商品房住宅價(jià)格也在加速豪宅化。

　　分化！不少企業(yè)退出房地產(chǎn)

　　在一系列利好政策刺激下，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)成績(jì)單飄紅，如恒大地產(chǎn)前10月便完成全年目標銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，并宣布上調今年銷(xiāo)售目標。但房企的利潤率卻在進(jìn)一步下降，在土地價(jià)格、資金成本上升的情況下，房?jì)r(jià)的上漲速度低于成本速度，今年利潤率首次下降到個(gè)位數。

　　“暴利”時(shí)代漸行漸遠，不少企業(yè)宣布逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，即使是浙江廣廈這樣曾經(jīng)的百強房企也未能幸免。

　　結束了“野蠻生長(cháng)”的年代，房企的分化顯現，企業(yè)之間的并購重組案例不斷增加。恒大今年是收購的大贏(yíng)家，除了完成重慶、成都等地的收購外，還斥資135億元收購新世界位于?？?、武漢、惠州等地的4個(gè)大型項目，刷新國內最高收購價(jià)紀錄。此外，保利、碧桂園、融創(chuàng )等房企在今年也有不少收購動(dòng)作。

　　經(jīng)濟學(xué)家馬光遠曾表示，“未來(lái)中國房地產(chǎn)活下來(lái)的只有20%?！笔袌?chǎng)難逃洗牌的命運，并購重組或進(jìn)一步加劇，房企間的分化也將更加劇烈?！爸行》科蟮捻椖拷^大部分在二、三線(xiàn)城市，甚至是四線(xiàn)城市，銷(xiāo)售情況不是很好，很多資金都壓在項目上出不來(lái)，而且和龍頭房企相比，融資成本更高，企業(yè)最后可能就變成替銀行、信托打工的了?！币晃坏胤椒科蟾吖軣o(wú)奈發(fā)出感嘆。

　　恐慌！資本“圍獵”房企

　　有人選擇退出，也有人想進(jìn)來(lái)?？v觀(guān)今年二級市場(chǎng)的情況，房企明顯受到資本“青睞”。在今年被舉牌的上市公司中，房地產(chǎn)企業(yè)占比達到三成左右，萬(wàn)科、遠洋地產(chǎn)、金地集團、華僑城等均被舉牌。除了資本大鱷安邦的大范圍舉牌，4月1日，中國平安斥資62.95億港元入股千億級房企碧桂園，并登上其第二大股東的寶座。

　　尤其是年底上演的寶能、萬(wàn)科收購大戲，即使是全球最大的住宅開(kāi)發(fā)商，在面對“野蠻人”敲門(mén)時(shí)也不免出現“恐慌”。這場(chǎng)收購大戲從劍拔弩張，到峰回路轉、日趨緩和，牽動(dòng)著(zhù)市場(chǎng)的神經(jīng)，也讓股權分散的房地產(chǎn)企業(yè)感到擔心，“舉牌”變成了一個(gè)敏感詞。

　　進(jìn)入到資本市場(chǎng)，就要遵守市場(chǎng)規則?！皩毴f(wàn)之爭”雖然尚未結束，但已被視作金融資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)資本的符號。未來(lái)，房地產(chǎn)的最大擁有者可能會(huì )是保險企業(yè)、銀行等金融機構，而開(kāi)發(fā)商，最后可能只是提供技術(shù)服務(wù)的“手藝人”而已。

　　值得記住

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》and 房產(chǎn)稅

　　3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。11月9日，北京16個(gè)區全面提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

　　對于《條例》的實(shí)施，大家更關(guān)心的是“房產(chǎn)稅”是否隨之出臺。近期，關(guān)于“房產(chǎn)稅”的呼聲很高，不過(guò)從房產(chǎn)稅征收的程序來(lái)看，尚未進(jìn)入人大立法程序，至少在短期內不會(huì )出臺。

　　融創(chuàng )收購佳兆業(yè)and“寶萬(wàn)之爭”

　　年初和年尾，房地產(chǎn)企業(yè)之間上演了兩出收購大戲。

　　2014年底，佳兆業(yè)在深圳的多個(gè)項目陷禁售風(fēng)波，創(chuàng )始人郭英成也辭職前往香港。在此背景下，融創(chuàng )中國介入并考慮以45.5億港元將其收購，但雙方就債務(wù)重組的談判遲遲未能達成一致。2015年4月，佳兆業(yè)房源解禁，郭英成回歸。5月28日，融創(chuàng )中國發(fā)布公告稱(chēng)，已同深圳房企佳兆業(yè)簽訂收購終止協(xié)議。

　　一晃到了年底，震驚市場(chǎng)的寶萬(wàn)收購案登場(chǎng)。12月6日，寶能系通過(guò)二級市場(chǎng)增持，成為萬(wàn)科第一大股東，隨后仍繼續增持。萬(wàn)科董事局主席王石發(fā)表內部講話(huà)，直言“不歡迎”寶能。雙方一度劍拔弩張，但在23日王石發(fā)表與寶能“一家人”的言論后，態(tài)度開(kāi)始趨于緩和。24日，被看做是中間關(guān)鍵力量的安邦保險發(fā)表支持萬(wàn)科管理層的聲明，“寶萬(wàn)之爭”或進(jìn)入尾聲。