房地產(chǎn)“場(chǎng)外配資”近日引發(fā)了熱議。正在逐漸加大的杠桿，雖然據估算遠沒(méi)有達到觸發(fā)金融風(fēng)險的程度，但趨勢和跡象已經(jīng)很明顯，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的體量、影響力和在中國經(jīng)濟結構中的重要程度，過(guò)高的房地產(chǎn)杠桿應引起警惕。

　　如果按照20%首付計算，購房者使用的是5倍杠桿，如果首付款中有一半資金來(lái)源于融資，則購房者使用了高達十倍的杠桿。加杠桿購房此前雖有，但比較罕見(jiàn)，近期上海鏈家被要求下線(xiàn)金融產(chǎn)品，這一房產(chǎn)中介機構“場(chǎng)外配資”行為才浮出水面。鏈家的模式，就是為首付資金不夠的買(mǎi)房者提供資金。假如首付要200萬(wàn)元，購房者只能拿出100萬(wàn)元，缺少的100萬(wàn)元由中介公司的金融服務(wù)墊上。這種以金融服務(wù)促買(mǎi)賣(mài)成交的方式，在房產(chǎn)中介公司中并不鮮見(jiàn)。

　　杠桿購房，增速上揚的趨勢很明確：2月28日，世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報顯示，該公司去年一共發(fā)放了“家圓云貸”32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長(cháng)65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來(lái)收入4.15億元，同比增長(cháng)69.54%。

　　存量規模已經(jīng)不小。截至2月29日，鏈家理財平臺數據顯示，其成交金額為180.5億，發(fā)放收益17.9億，用戶(hù)規模31萬(wàn)。據估算，整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)“場(chǎng)外配資”實(shí)現的購房成交金額早已超過(guò)1萬(wàn)億元。

　　這些現象目前主要只在一線(xiàn)城市，但隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，已經(jīng)開(kāi)始向二線(xiàn)城市蔓延。

　　在去庫存化的大方針之下，各地出臺了不少促進(jìn)消化的措施，可謂各具特色。其中，有些具備了促進(jìn)“超級杠桿”屬性的，尤其需要提高警惕。例如，3月1日，沈陽(yáng)市政府出臺樓市新政，規定公積金連續繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，對畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買(mǎi)商品房的，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元?！傲闶赘丁睅缀醯扔诎迅軛U放大到了無(wú)限大。

　　誠然，作為今年中國經(jīng)濟重要舉措的“去杠桿”是結構性的，并非所有領(lǐng)域都要去杠桿，目前居民部門(mén)的杠桿并不高，杠桿或許還存在加大的空間。例如2月26日中國人民銀行行長(cháng)周小川在央行上?？偛颗e行記者會(huì )答記者問(wèn)時(shí)，就曾詳細解釋了在房地產(chǎn)去庫存方面，加杠桿與去杠桿如何平衡的問(wèn)題。周小川表示：個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重相對偏低。周小川還表示，如果中國想控制杠桿率，關(guān)鍵還是如何應對企業(yè)杠桿率過(guò)高的問(wèn)題，而不是家庭部門(mén)的問(wèn)題。

　　但是房地產(chǎn)杠桿目前太平無(wú)事，并不意味著(zhù)可以從此高枕，購房者當中的自住房或許問(wèn)題不大，但同時(shí)還有相當一部分人是投資需求，他們對價(jià)格下跌十分敏感，這個(gè)群體的杠桿過(guò)大、不透明都存在潛在的金融風(fēng)險，跟股市場(chǎng)外配資加大杠桿的基本原理是一致的，盡管作用、形式、細節不同。

　　杠桿本身只是工具，但低信用加高杠桿一定蘊含巨大風(fēng)險。美國次貸危機的起源，足可為前車(chē)之鑒。房產(chǎn)本來(lái)就具有消費品和投資品兩種不同屬性，從投資品的角度看，杠桿加大無(wú)疑在強化其金融屬性。海曼·明斯基的金融不安定假說(shuō)（FinancialInstabilityHypothesis），引入了許多由密爾、馬歇爾、維克塞爾以及費舍爾等經(jīng)濟學(xué)家所重復過(guò)的思想，對經(jīng)濟周期波動(dòng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程進(jìn)行了很好的描繪，經(jīng)濟泡沫由開(kāi)始到最后破裂大致可分為五個(gè)時(shí)期：正向沖擊、樂(lè )觀(guān)的繁榮、非理性瘋狂、獲利拋售及大恐慌。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫眾說(shuō)紛紜，但有一點(diǎn)可以肯定：不受監管的杠桿會(huì )大大加強泡沫的殺傷力。從這個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)高杠桿不可忽視。收集并公布包括購房杠桿數據、現有存量房屋數據在內的更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，應是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運行的基礎性工作。

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