2014年至2015年，種類(lèi)繁多的杠桿工具催生了A股市場(chǎng)巨大的泡沫，如今，熟悉的一幕似乎正在局部房地產(chǎn)市場(chǎng)重演?！督?jīng)濟參考報》記者日前從深圳、北京等房?jì)r(jià)大幅上漲的一線(xiàn)城市采訪(fǎng)了解到，包括自買(mǎi)自賣(mài)轉按揭、眾籌炒房等通過(guò)杠桿手段進(jìn)行房地產(chǎn)投機的現象正在出現。盡管目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險仍然可控，但業(yè)內專(zhuān)家認為，針對一線(xiàn)樓市的投機行為，應當及時(shí)調控，抑制過(guò)度投機。

　　2015年深圳新房成交面積暴漲65%，成交價(jià)格暴漲47%，單價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米，成為全國樓市“領(lǐng)頭羊”。記者調查發(fā)現，與以往中介炒房、合伙炒房等傳統手段相比，去年以來(lái)深圳炒房出現了新手法、新特點(diǎn)。其中包括自買(mǎi)自賣(mài)轉按揭，即先通過(guò)擔保公司的過(guò)橋貸款還清房貸，之后去另一家銀行按漲價(jià)后的房?jì)r(jià)辦理房產(chǎn)抵押貸款，套出70%的房款。這種炒樓方式相當于自買(mǎi)自賣(mài)，在沒(méi)有購房者接盤(pán)的情況下，反復套利，擴大了炒房者的頭寸。2015年，炒房者周先生將深房傳麒山小區一套房產(chǎn)，通過(guò)3次轉按揭操作，以抵押貸款的方式從銀行套出“利潤”約500萬(wàn)元。周先生表示，一旦房?jì)r(jià)下行，他就把房子扔給銀行，“反正已經(jīng)賺了500萬(wàn)”。

　　另一種則是眾籌炒房。2015年，二手房眾籌平臺拼房網(wǎng)在深圳上線(xiàn)，該平臺針對想要購房，資金周轉又暫時(shí)存在困難的個(gè)人，通過(guò)眾籌方式完成房產(chǎn)購買(mǎi)，最低的投資金額僅為1000元。目前該平臺已經(jīng)進(jìn)行了9套房產(chǎn)的眾籌。認籌金額從50萬(wàn)至180萬(wàn)元不等，認籌人數從8至42人不等。其中百仕達小區一套46平方米的房屋持有4個(gè)月，出售后凈賺45萬(wàn)元，收益率達到77%。搜房網(wǎng)也推出類(lèi)似的眾籌平臺，累計完成87個(gè)房產(chǎn)眾籌項目。

　　第三種途徑則是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融炒房。去年以來(lái)，很多機構均推出了高成本的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——“首付貸”。以搜狐和搜易貸聯(lián)合推出的“首付貸”為例，在無(wú)抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬(wàn)元，最高可以貸到房屋總價(jià)的20%。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對外發(fā)售。據了解，目前市場(chǎng)上甚至出現了“一成首付”的“首付貸”產(chǎn)品。

　　在北京，記者走訪(fǎng)發(fā)現，目前鏈家門(mén)店依然可以為購房者提供“首付貸”、“稅費貸”和過(guò)橋資金服務(wù)。業(yè)務(wù)員表示，“首付貸”和“稅費貸”不是鏈家提供的，而是由某銀行提供，鏈家作為居間方，收取一定比例的“手續費”。其中，稅費貸的最高額度是30萬(wàn)元，首付貸最高額度是房款的百分之十，利率都是年化5.5%，期限有三年、五年兩種。如果資金缺口大，也可以一起貸。操作流程則是買(mǎi)房者先和鏈家簽合同，鏈家收取手續費，之后鏈家業(yè)務(wù)員帶購房者去和銀行簽合同。申請“首付貸”、“稅費貸”不需要任何抵押，只需提供購房者的資信情況、身份證明、銀行流水、收入證明等材料。

　　專(zhuān)家認為，炒房者借助轉按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過(guò)度杠桿化則可能驅使一些收入較低或不穩定人群、高風(fēng)險傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級貸款”，加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《經(jīng)濟參考報》記者表示，杠桿在房地產(chǎn)交易的作用已經(jīng)顯現，現階段短期內的暴漲便是加桿杠的結果?！半m然杠桿的運用并不會(huì )改變市場(chǎng)的趨勢，但其帶來(lái)的爆發(fā)性釋放，將大大縮短走勢變動(dòng)的幅度，例如原本需要半年時(shí)間才能達到的漲幅，也許1個(gè)月或幾天就會(huì )達到?！彼f(shuō)，“現階段的樓市狀態(tài)有些像2014年底、2015年初的股市，本應逐步上漲，但快速進(jìn)入瘋牛狀態(tài)?！?/p>

　　全國政協(xié)委員、中國東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保則對《經(jīng)濟參考報》記者表示，樓市要分類(lèi)調控，分地方施策?，F在所提及的火爆市場(chǎng)主要是幾個(gè)熱點(diǎn)城市，全局來(lái)說(shuō)還是應該支持稅收、財政政策、金融政策適當地加杠桿。增加杠桿，就是現在降低資本金比例，降低首付。而北京上海深圳這些地方則沒(méi)有可比性，應該趕快施行定向調控，抑制投機。

　　盡管目前樓市高杠桿投機并不普遍，不會(huì )引發(fā)系統性金融風(fēng)險。但業(yè)內人士表示，應當對一線(xiàn)城市樓市精準調控，適度降溫。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰表示，短期投機需求主要是靠杠桿。因此，當前最立竿見(jiàn)影的措施，就是金融部門(mén)快速地行動(dòng)起來(lái)，從管控風(fēng)險的角度，實(shí)行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止投機需求過(guò)度利用金融杠桿炒房。人行深圳中心支行則表示，商業(yè)銀行應加強貸款人資質(zhì)審查，對于利用首付貸的貸款申請，應拒絕受理。此外，P2P及小額貸款公司主管部門(mén)應做出明確規定，禁止相關(guān)機構發(fā)放用途為購房首付款的貸款。