編者按 隨著(zhù)新型城鎮化的大力推進(jìn)，越來(lái)越多的農村人口進(jìn)入城市務(wù)工、定居，農村出現了大量的閑置宅基地，不少村中老宅荒廢，導致很多村成了“空心村”,土地浪費嚴重。一些讀者來(lái)信表示，應加快推動(dòng)宅基地有效流轉，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，既讓閑置宅基地發(fā)揮其應有作用，又可增加農民財產(chǎn)性收入。

　　老宅子也能變成“活資產(chǎn)”

　　黨的十八屆三中全會(huì )提出，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩妥推進(jìn)農民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓?zhuān)剿鬓r民增加財產(chǎn)性收入渠道。作為全國15個(gè)試點(diǎn)之一，2015年，宜城市啟動(dòng)農村宅基地制度改革。改革一年來(lái)，通過(guò)收取宅基地有償使用費、鼓勵農民自愿有償退出宅基地等形式，把宅基地推向市場(chǎng)，“喚醒”了沉睡的宅基地資源，增加了村集體和農民收入，激發(fā)了農村生產(chǎn)活力。

　　一是制定各類(lèi)型宅基地面積標準體系。為扭轉農村土地無(wú)序利用局面，宜城市實(shí)行土地利用、城鎮建設、農業(yè)發(fā)展、村莊建設的“四規合一”，明確規定在城市規劃區內，原則上不再單獨分配宅基地，采用農民公寓、農民住宅小區形式保障“戶(hù)有所居”;在城市規劃區外將統籌建設跨行政村的村民聚居區、新型農村社區和新農村居民點(diǎn);對傳統農區則繼續實(shí)行“一戶(hù)一宅”政策。為讓農戶(hù)公平地享受宅基地權益，按城市、建制鎮、傳統農區三個(gè)層次，確立了90、140、160、180、200平方米5個(gè)宅基地面積使用標準，并同步開(kāi)展農民住房測量，確權登記。

　　二是構建宅基地有償使用費征管機制。圍繞宅基地有償使用費收多少、誰(shuí)來(lái)收、誰(shuí)來(lái)用、干什么用等問(wèn)題，宜城市規定，在標準以?xún)鹊恼夭皇杖≠M用，超過(guò)部分征收有償使用費，多占多出。并確立了村收、村管、村用的方針，規定所有資金使用必須由村民代表組成的理事會(huì )提出，經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì )討論通過(guò)后才能使用。

　　三是探索宅基地將“死資產(chǎn)”變?yōu)椤盎钯Y本”路徑。宜城市出臺了《農民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，把宅基地資源推向市場(chǎng)進(jìn)行交易，籌備成立市、鎮兩級農村產(chǎn)權交易平臺，把宅基地使用權、農房所有權等農村資源要素統一到平臺上進(jìn)行交易管理。農民利用宅基地及農房抵押貸款，可以用于發(fā)展農業(yè)經(jīng)濟、擴大生產(chǎn)規模，增加農民收入;宅基地自愿退出，村集體給予一定數額的補償和獎勵;宅基地退出后復墾為耕地，交由農民耕種后，農民獲得種植收入，進(jìn)一步激發(fā)了農村新活力。(湖北宜城市城鄉建設局 楊明生)

　　把閑置農宅利用起來(lái)

　　前不久，筆者回贛東南的農村老家度夏時(shí)發(fā)現，昔日二三百戶(hù)人家居住的大村子，顯得頗為蕭條。無(wú)論是新宅還是舊居，屋子總是大門(mén)緊閉，門(mén)上的對聯(lián)殘破不堪，部分農房房前屋后雜草叢生，顯得破爛不堪……老鄉告訴我，隨著(zhù)大量農民進(jìn)城務(wù)工，不少人選擇到城里居住，農宅閑置的情況很普遍，一些農宅閑置的時(shí)間有三四年甚至達七八年以上。

　　大量農宅長(cháng)期閑置，不僅破壞了村容村貌，還造成了土地資源的極大浪費。此外，長(cháng)期無(wú)人住，還存在較大安全隱患，不利于村莊的綜合治理與長(cháng)遠發(fā)展。

　　要盤(pán)活閑置農村閑散宅基地資源，讓這些閑置的農宅“動(dòng)起來(lái)、轉起來(lái)、活起來(lái)”，應采取區別對待、因宅施策的辦法，實(shí)現資源的最大化利用。

　　對于已經(jīng)落戶(hù)城里及有城里落戶(hù)意愿的農民，可將他們在農村的農宅采取村集體予以適當補償的辦法鼓勵其拆除。

　　對一些條件較好的農宅，可在創(chuàng )新流轉制度上做文章，實(shí)行農村宅基地公平置換原則，通過(guò)適當補助鼓勵農村危房改造對象購買(mǎi)已無(wú)返鄉可能的農民的房子，這樣既能解決貧困戶(hù)的住房問(wèn)題，改善生活條件，又能使農村的閑置資產(chǎn)得到充分利用。

　　對于一些位于交通相對便利、有旅游開(kāi)發(fā)前景的農宅還可以鼓勵開(kāi)辦民宿，發(fā)展民俗旅游、休閑觀(guān)光等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，讓荒廢的宅基地重新上崗。

　　一些條件較好的村還可從實(shí)際需要出發(fā)，適當利用村集體資金購買(mǎi)或租用閑置房，用于興辦農村公共文化事業(yè)，活躍農民文化生活。(江西省南城縣縣委 彭國正)

　　規范有序使用宅基地

　　近年來(lái)，由于農村規劃投入少，個(gè)別農村宅基地使用存在種種亂象。一是同村村民，在辦理審批及監管中，宅基地標準不同，而且存在村民自由建房、少批多占、一戶(hù)多宅等問(wèn)題。二是超面積占地、擅自改變農村宅基地用途現象時(shí)有發(fā)生。還有非法轉讓宅基地，利用集體資產(chǎn)進(jìn)行隱形交易等情況。三是部分地區在舊村改造過(guò)程中，村民搬進(jìn)了新住宅，而舊宅基地依舊存在，造成宅基地閑置。四是未經(jīng)批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地。

　　整治農村宅基地亂象，一要堅持規劃先行，強化宅基地規劃管理的原則。地方政府要高度重視鎮村規劃的編制工作，撥出資金加快推進(jìn)。按照先城鄉接合部村莊，后邊遠山村的原則，城鄉接合部村莊的建設規劃要和“三舊”改造相結合，邊遠山村的規劃要和“空心村”整治相結合。

　　二要加大盤(pán)活存量建設用地的力度，農村村民新建、改建、擴建住宅要先行安排使用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內有空閑地老宅基地和未利用的，一律不得批準占用耕地。

　　三要強化農村土地執法監察，建立動(dòng)態(tài)巡查責任制，將宅基地使用情況納入巡查范圍，將問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)。對未批多占、超占，亂搭亂建且不符合規劃的農村住房，堅決予以拆除;對擅自改變土地用途的，要依法予以立案查處。(山西省壺關(guān)縣 秦風(fēng)明 秦 源)

　　激化農村要素資源 增加農民財產(chǎn)收入

　　農村宅基地涉及農民切身利益，也關(guān)系農村社會(huì )穩定和經(jīng)濟發(fā)展全局，歷來(lái)是黨和國家關(guān)注的重點(diǎn)?！笆濉币巹澲赋?，要“維護進(jìn)城落戶(hù)農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，并支持引導依法自愿有償轉讓”、“激活農村要素資源，增加農民財產(chǎn)性收入”。

　　北京市農研中心2007年對北京11個(gè)區縣58個(gè)村的調研結果顯示，閑置農宅比例為1.34%。2014年，對北京6個(gè)山區區縣的32個(gè)村開(kāi)展的調研結果顯示，閑置宅基地面積占到了5.3%。這表明，隨著(zhù)城市化的加速，閑置宅基地有增加之勢。加快推動(dòng)宅基地有效流轉，既能讓閑置宅基地發(fā)揮其應有作用，又能增加農民財產(chǎn)性收入。

　　第一，盡快完善宅基地流轉的相關(guān)法規政策。目前，我國對農村宅基地使用權采取的是有限制流轉的做法，即在本集體經(jīng)濟組織成員內部流轉，并嚴格禁止農村居民的住宅和宅基地在城鄉居民之間流轉。根據我國《物權法》和《擔保法》的規定，宅基地使用權不得用于抵押。根據“房地合一”、“地隨房走”原則，宅基地上建造的房屋也不能用于抵押?，F實(shí)中，隨著(zhù)城鎮化的推進(jìn)，有一些農民已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)，宅基地閑置確實(shí)存在;宅基地隱形交易較多，賣(mài)給城市居民的交易也時(shí)有發(fā)生;為了解決農民融資困難，有些地方在進(jìn)行農宅抵押試點(diǎn)。目前，盡管各地宅基地流轉的做法不一，但都面臨一個(gè)共性的問(wèn)題，即缺乏上位法的支持。因此，應盡快修改、出臺相關(guān)的宅基地法規政策，把宅基地流轉問(wèn)題納入法制化、規范化的軌道。

　　第二，加快推進(jìn)宅基地發(fā)證工作，促進(jìn)宅基地有效流轉。隨著(zhù)社會(huì )主義新農村建設的推進(jìn)，越來(lái)越多的農村家庭選擇從事非農產(chǎn)業(yè)，在擴大產(chǎn)業(yè)規模、調整產(chǎn)業(yè)結構時(shí)，經(jīng)常遇到資金短缺問(wèn)題。大多數農村家庭擁有的最大資產(chǎn)是宅基地，但根據現行法律，很難將宅基地進(jìn)行變現，或通過(guò)抵押獲得貸款。應開(kāi)展村莊地籍調查，加快推進(jìn)宅基地發(fā)證工作，為宅基地的有效流轉提供基本前提。

　　第三，擴大轉讓對象范圍，提高閑置宅基地的利用率。隨著(zhù)農業(yè)生產(chǎn)率的不斷提高，大量剩余勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)到城市就業(yè)，使部分宅基地閑置下來(lái)。與此同時(shí)，也有部分城市居民愿意到農村落戶(hù)、創(chuàng )業(yè)，為此，應擴大宅基地轉讓的范圍，允許到農村就業(yè)創(chuàng )業(yè)的城鎮居民購買(mǎi)宅基地。這既有利于增加農民的財產(chǎn)性收入，也有利于新型城鎮化的推進(jìn)。為了保證農民的利益，可以規定本集體經(jīng)濟組織內部成員在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　第四，規范宅基地流轉程序，建立高效有序的農村宅基地市場(chǎng)。目前農村宅基地市場(chǎng)建設基本上是一片空白。在宅基地市場(chǎng)建設中，要規范宅基地轉讓的程序，明確農村宅基地流轉條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉后土地產(chǎn)權關(guān)系的調整等方面的內容，合理分配宅基地轉讓在個(gè)人與農村集體經(jīng)濟之間的收益。(首都經(jīng)濟貿易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系教授 趙秀池)