我國房地產(chǎn)走到了十字路口，“拿地買(mǎi)房”、“增值獲利”模式已經(jīng)難以為繼。轉型租售并舉、加強自持運營(yíng)部分已成為越來(lái)越多房地產(chǎn)公司的選擇。不過(guò)，住房租賃特別是長(cháng)租公寓低回報率限制其快速發(fā)展，市場(chǎng)將期待的目光投向資產(chǎn)證券化。

　　各路資本、開(kāi)發(fā)商以及金融機構紛紛涉足住房租賃市場(chǎng)

　　“新派REITs(Real EstateInvestment Trust，房地產(chǎn)投資信托基金)和保利REITs陸續獲批，對房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是破冰，使行業(yè)認識到自持資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的意義，實(shí)現地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )商業(yè)和旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)蔡云11日在“資產(chǎn)證券化與實(shí)體經(jīng)濟百城萬(wàn)企行”上向南都記者表示，房企從過(guò)去只知道開(kāi)發(fā)貸到認識資產(chǎn)證券化能打通資金鏈條，資產(chǎn)證券化在整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展當中能起到明顯作用。

　　我國房地產(chǎn)走到了十字路口，“拿地買(mǎi)房”、“增值獲利”模式已經(jīng)難以為繼。轉型租售并舉、加強自持運營(yíng)部分已成為越來(lái)越多房地產(chǎn)公司的選擇。不過(guò)，住房租賃特別是長(cháng)租公寓低回報率限制其快速發(fā)展，市場(chǎng)將期待的目光投向資產(chǎn)證券化。

　　租賃崛起低回報成難題

　　長(cháng)期以來(lái)，我國住房租賃市場(chǎng)以個(gè)人出租為主，缺少規?；?、市場(chǎng)化的機構租賃主體。2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃新政，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取了12個(gè)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。

　　方正證券研究所近日發(fā)布報告顯示，我國近年城鎮化進(jìn)程衍生大量流動(dòng)人口，房?jì)r(jià)高企、限購限貸，租賃房需求逐年增加。作為專(zhuān)業(yè)租賃管理機構，長(cháng)租公寓迎來(lái)發(fā)展的黃金期。

　　市場(chǎng)轉向、方向引導、政策支持，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、綠地等一批標桿房企紛紛以不同形式涉足住房租賃市場(chǎng)。

　　但正如萬(wàn)科董事會(huì )主席、C E O郁亮在2017中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上所述，很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間，但布局長(cháng)租公寓的難題，主要是因為回報率很低，導致企業(yè)沒(méi)有意愿做。

　　“從回報率來(lái)說(shuō)，我們能夠達到1%- 2%的回報率，已經(jīng)很滿(mǎn)意了”，郁亮表示，“未來(lái)長(cháng)租公寓回報率6%- 8%是正常(水平)的話(huà)，我們就往這個(gè)方向走?！?/p>

　　在住房租賃崛起的背景下，深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，租賃企業(yè)的前期資金投入較大，靠租金回收運轉速度太慢、效率太低，所以一定條件下要幫助租賃企業(yè)解決資金錯配的“融資難”問(wèn)題。

　　資產(chǎn)證券化助推租售并舉

　　盡管短期看不到太多盈利，但各路資本仍然加速涌入住房租賃市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商以及金融機構紛紛涉足。

　　就在剛剛過(guò)去的10月份，新派公寓權益型類(lèi)R E IT s和保利租賃住房REIT s陸續獲批。

　　通俗地講，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化就是以商業(yè)物業(yè)、住宅、工業(yè)廠(chǎng)房、基礎設施等不動(dòng)產(chǎn)財產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權作為基礎資產(chǎn)，以未來(lái)產(chǎn)生的運營(yíng)現金流為投資人主要收益來(lái)源的金融產(chǎn)品。

　　據悉，深交所相關(guān)負責人在介紹新派公寓專(zhuān)項計劃的成功發(fā)行時(shí)就表示，長(cháng)租公寓租金收入穩定，運營(yíng)模式清晰，是開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的適合行業(yè)。

　　“相較于開(kāi)發(fā)商用自有資金或者銀行貸款等開(kāi)展長(cháng)租公寓，投資回報率問(wèn)題限制房企規?；l(fā)展自持性物業(yè)資產(chǎn)，而通過(guò)資產(chǎn)證券化特別是R EIT s能夠直接對接到投資人，乃至形成近似于社會(huì )大眾共同持有物業(yè)，這一力量和能動(dòng)用的資金體量遠遠大于一兩家機構，將這一機制(R EIT s)引進(jìn)將助力住房租賃快速起步”，廈門(mén)國金董事長(cháng)曹彤11日在“資產(chǎn)證券化與實(shí)體經(jīng)濟百城萬(wàn)企行”上接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　當天，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳春艷也表示，我國目前備案的R EIT s產(chǎn)品融資交易結構、付費水平、盈利方式、收益分配方式等仍與國外的R E IT s存在差距，有待進(jìn)一步完善相關(guān)機制，發(fā)布真正能夠滿(mǎn)足普通大眾投資需求的產(chǎn)品，使之能夠享受到REIT s收益。

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