近一段時(shí)間，沉寂近兩年的樓市人氣有所集聚，個(gè)別城市房地產(chǎn)中介電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)明顯活躍，市場(chǎng)炒作有所抬頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎再現久違的“小陽(yáng)春”。但要看到樓市時(shí)過(guò)境遷，“房住不炒”定位已然深入人心，經(jīng)濟金融基本面決定房?jì)r(jià)增長(cháng)空間日益狹小，需高度警惕樓市熱炒苗頭，堅決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機炒作。

　　2017年以來(lái)，熱點(diǎn)城市先后出臺了嚴厲的房地產(chǎn)調控措施，投機炒作勢力得到有效遏制，市場(chǎng)成交量萎縮。經(jīng)歷兩年嚴厲調控后，房?jì)r(jià)出現回落，而市場(chǎng)需求有所累積，房貸利率穩中有降，剛性需求入市意愿增強。因此，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“小陽(yáng)春”，是需求正常釋放的結果。過(guò)去近兩年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施“因城施策”調控措施，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，市場(chǎng)的投機炒作動(dòng)能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅實(shí)步伐。

　　目前來(lái)看，我國房?jì)r(jià)上漲空間已經(jīng)較為狹小。房?jì)r(jià)過(guò)快上漲明顯透支了樓市增長(cháng)潛力，大多數城市的房?jì)r(jià)收入比、租售比、居民杠桿率等多項指標都已超出合理范疇，反映出房?jì)r(jià)對基本面的明顯背離。人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎，人口總量和結構變化在很大程度上決定了未來(lái)樓市的發(fā)展空間。2018年我國新生人口出生率為10.94‰，人口老齡化的加快到來(lái)，勢必削弱房?jì)r(jià)上漲的人口紅利基礎。資金面擴張也受到市場(chǎng)投資收益率的剛性制約，房?jì)r(jià)上漲的資金驅動(dòng)動(dòng)能正在減弱。而房地產(chǎn)金融日漸規范，住房市場(chǎng)違規加杠桿成本急劇上升。在“房住不炒”大框架下，近期個(gè)別城市微調了政策措施，是對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)期出臺臨時(shí)管控措施的適當修復，重在發(fā)揮市場(chǎng)信號的作用，并積極探索構建長(cháng)效機制。

　　應該看到，房地產(chǎn)業(yè)固然有很強的帶動(dòng)作用，但住宅投資涉及居民跨期消費選擇問(wèn)題。在當前居民高杠桿率的大背景下，家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)加快形成同時(shí)，消費增長(cháng)空間勢必會(huì )受到剛性擠壓，影響到未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)的穩定性。無(wú)論是熱點(diǎn)一線(xiàn)城市，還是三四線(xiàn)城市，家庭財富向住宅不動(dòng)產(chǎn)加快轉移的同時(shí)，家庭消費增長(cháng)潛力受到了抑制。2018年全國居民人均可支配收入扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)6.5%，而城鎮居民實(shí)際增長(cháng)5.6%。2018年12月，全國社會(huì )消費品零售總額同比名義增長(cháng)8.2%，低于上年同期1.2個(gè)百分點(diǎn)。特別是當前我國城鎮住房供求關(guān)系總量基本平衡，結構矛盾較為突出。即便熱點(diǎn)城市住房供應相對潛在需求存在缺口，但過(guò)高房?jì)r(jià)已經(jīng)超出剛需實(shí)際經(jīng)濟能力。

　　當前，要高度警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作之風(fēng)抬頭。歷史經(jīng)驗充分表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少理性。個(gè)別樓市炒作新聞所引發(fā)的“跟風(fēng)”行動(dòng)，會(huì )傳遞出錯誤和虛假的供求信號，加劇市場(chǎng)緊張氣氛。若不及時(shí)進(jìn)行澄清和有效管控，一旦形成“羊群效應”，將導致房?jì)r(jià)上漲預期陷入循環(huán)證明和自我實(shí)現的境地。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性運行，是以地方經(jīng)濟轉型受阻、經(jīng)濟活力受限、經(jīng)濟動(dòng)能消減為代價(jià)的，同時(shí)又讓個(gè)別地方財政欲罷不能，將影響到經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程，值得高度警惕。

　　綜合來(lái)看，我國經(jīng)濟正邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，實(shí)體經(jīng)濟的高質(zhì)量才是基礎。外部沖擊和內部轉型，都需要從發(fā)展高質(zhì)量的實(shí)體經(jīng)濟來(lái)應對。房地產(chǎn)業(yè)既有實(shí)體經(jīng)濟的一面，住宅供應和消費等一系列經(jīng)濟活動(dòng)可以支持社會(huì )就業(yè)和穩定經(jīng)濟增長(cháng)，滿(mǎn)足人民的居住需求；同時(shí)也有虛擬經(jīng)濟的一面，房地產(chǎn)投資屬性易引發(fā)市場(chǎng)的非理性炒作，催生房?jì)r(jià)泡沫，導致相關(guān)風(fēng)險高度聚集。因此，在加快推進(jìn)我國供給側結構性改革的過(guò)程中，既要合理發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實(shí)體經(jīng)濟面的積極作用，也要堅決消除房地產(chǎn)業(yè)虛擬經(jīng)濟面的消極影響。