《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，近日至少有十家信托公司陸續收到“窗口指導”，要求加強房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險防控，控制房地產(chǎn)信托規模。對于面臨償債高峰期的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是個(gè)壞消息。

　　業(yè)內人士表示，狂飆突進(jìn)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收到監管層收緊信號，壓力自然迅速傳導至被管制對象——高杠桿、高周轉的房企。它們或國內發(fā)債、出海發(fā)債，或賣(mài)股權、賣(mài)項目多方籌集資金，以平安渡過(guò)償債高峰期。

　　多家信托公司遭遇窗口指導

　　近年來(lái)的“吸金”大戶(hù)，房地產(chǎn)信托領(lǐng)域正經(jīng)歷新一輪的監管調控?！督?jīng)濟參考報》記者從多家信托公司內部獲悉，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司收到監管層窗口指導，要求提高項目風(fēng)險管控水平，控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展速度和規模。

　　“至少有十家信托公司陸續收到窗口指導，被‘約談’、‘警示’?！蹦承磐泄竟芾砣耸客嘎?。

　　上述人士表示，各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求“自覺(jué)控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規?！?，有的要求“三季度末地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規模不得超過(guò)二季度末”，甚至有個(gè)別公司要求“全面暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。

　　記者了解到，銀保監會(huì )對上述十家信托公司主要提出五點(diǎn)要求。一是，這些信托公司增強大局意識，嚴格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策和現行房地產(chǎn)信托監管要求。二是，提高風(fēng)險管控水平，確保業(yè)務(wù)規模及復雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險防控能力相匹配。三是，提高合規意識，加強合規建設，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩健發(fā)展。四是，控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。五是，提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化、特色化金融服務(wù)。

　　據悉，在“窗口指導”后，某涉房信托較多的信托公司緊急召開(kāi)電話(huà)會(huì )議，要求三季度房地產(chǎn)信托規模較二季度“零新增”。其中，未備案項目、符合432的通道類(lèi)業(yè)務(wù)、地產(chǎn)并購類(lèi)項目全部暫停。

　　“公司要求未來(lái)只能在舊項目結束后釋放的規模做文章?！币晃幌嚓P(guān)人士透露，公司將設立戰略客戶(hù)名單，未來(lái)釋放出的規模將優(yōu)先對戰略客戶(hù)供給。

　　點(diǎn)面結合　重在降房地產(chǎn)杠桿

　　北京某信托資深人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，目前來(lái)看，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策主基調，房地產(chǎn)融資端，尤其是前融等階段融資是重點(diǎn)收緊對象。

　　上述人士也指出，此次監管約談針對的是高風(fēng)險、高杠桿等房企融資亂象問(wèn)題。其目的是引導房地產(chǎn)信托健康發(fā)展，并不是“一刀切”地給房企“斷供”，更不希望引起恐慌。

　　用益信托研究員帥國讓也對《經(jīng)濟參考報》記者表示，此次指導將對房地產(chǎn)信托規模占比較大的信托公司影響明顯，將有效推動(dòng)行業(yè)轉型，避免過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，對行業(yè)的未來(lái)健康發(fā)展也是有利的。

　　2019年以來(lái)，雖然涉房融資政策整體偏緊，但需求井噴下，作為較高成本融資渠道的房地產(chǎn)信托再次成為香餑餑。用益信托最新數據顯示，截至6月30日，今年來(lái)68家信托公司共發(fā)行了3238只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，為房企“輸血”5063.8億元。其中所發(fā)產(chǎn)品的平均期限1.53年，平均年收益率為8.32%。而銀保監會(huì )數據顯示，截至5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬(wàn)億元，占全部信托資產(chǎn)余額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長(cháng)15.15%。

　　房地產(chǎn)信托之所以“逆勢”增長(cháng)，一方面，房企迫切需要大量資金來(lái)補血，另一方面，房地產(chǎn)對于投資者和機構來(lái)說(shuō)，依然是優(yōu)質(zhì)項目?！胺康禺a(chǎn)信托產(chǎn)品一般表現穩定，收益也高，基本都能給到8%左右的收益，不能兌付的情況極少。同時(shí)，信托公司對于涉房項目收費也遠高于其他業(yè)務(wù)，相對于通道業(yè)務(wù)0.2%的手續費，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高達1.5%?！北本┠承磐泄矩敻还芾砣耸空f(shuō)。

　　正是涉房項目的高收益，促使部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長(cháng)較快，并存在一定合規問(wèn)題和風(fēng)險隱患。銀保監會(huì )相關(guān)負責人表示，今后銀保監會(huì )將會(huì )對信托公司的警示指導作為一項常態(tài)化工作，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化情況，及時(shí)開(kāi)展政策吹風(fēng)，推動(dòng)信托公司沿著(zhù)正確軌道穩健發(fā)展。

　　發(fā)債、賣(mài)股權　房企多方補血

　　在信托渠道被收緊的同時(shí)，發(fā)債、賣(mài)股現象明顯增多。僅10日一天，太湖新城實(shí)業(yè)擬發(fā)行公司債券20億元；招商蛇口擬發(fā)行270天期限、10億元超短期融資券；云南城投集團擬發(fā)行3年期10億元中期票據用于還債；渝開(kāi)發(fā)公告稱(chēng)，擬向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期），3.79億元等。同時(shí)，合富輝煌3.58億港元出售物業(yè)管理公司；首開(kāi)股份擬出讓明泰置業(yè)50%股權，募集不低于1.225億元；中國金茂擬1.099億元轉讓天津北方澤茂100%股權。

　　除了國內發(fā)債、賣(mài)項目外，房企海外發(fā)債更是刷新紀錄。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，7月上旬，在國內融資收緊有所預期的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資計劃井噴，僅前10日，已有超過(guò)18家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布超過(guò)百億美元的融資計劃。

　　7月10日，時(shí)代中國控股公告稱(chēng)，發(fā)行于2023年到期的4億美元6.75%優(yōu)先票據，公司擬將票據發(fā)行所得款項凈額用作其若干現有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。龍光地產(chǎn)控股有限公司擬發(fā)行4億美元2023年到期年息6.5%的優(yōu)先票據。7月9日，中海發(fā)行20億港元及4.5億美元雙幣種固息債券；世茂房地產(chǎn)擬發(fā)行10億美元于2026年到期的優(yōu)先票據；利福國際擬發(fā)行于2024年到期的3億美元有擔保債券；旭輝控股集團有限公司擬發(fā)行于2024年到期本金總額為3億美元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在信托等融資渠道收緊預期下，房企在7月初加快境外融資，額度、次數都刷新歷史同期紀錄。

　　作為房企融資鏈條中的重要環(huán)節，各融資渠道的變化，對房企融資結構影響一直都在進(jìn)行。數據顯示，6月份同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計611.6億元，環(huán)比上漲66.2%。債權融資額為535.9億元，占房企融資總量的87.63%，環(huán)比上漲64.06%。其中發(fā)行公司債176.55億元，占比28.87%；信托貸款107.32億元，占比17.55%；境內銀行貸款87.98億元，占比14.39%；中期票據34.36億元，占比5.62%；其他債權融資129.71億元，占比21.21%。另外，截至目前，7月股權融資金額為75.7億元，占總融資金額比重為12.37%，環(huán)比上漲83.17%。

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