距離個(gè)人住房貸款利率正式“換錨”，不足一個(gè)月時(shí)間，各地正陸續明確當地房貸利率加點(diǎn)下限。平穩“換錨”的過(guò)程中，購房者如何打算？銀行準備得如何？未來(lái)房貸利率又將如何變化？

　　各地陸續公布房貸利率加點(diǎn)下限

　　自人民銀行宣布將貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考后，個(gè)人住房貸款定價(jià)也自然要從原來(lái)的貸款基準利率“換錨”為L(cháng)PR。央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應期限的LPR為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。

　　記者從相關(guān)部門(mén)了解到，目前房貸利率“換錨”工作平穩有序，地方和金融機構正穩步推進(jìn)明確LPR加點(diǎn)數值、系統升級改造等工作。新的房貸利率定價(jià)政策執行后，實(shí)際利率水平將較此前基本保持穩定，保障“換錨”前后平穩過(guò)渡。

　　為保障差別化住房信貸政策有效實(shí)施，不同于普通新增貸款定價(jià)，個(gè)人住房貸款利率除了要參考LPR，還要同時(shí)受央行的房貸利率底線(xiàn)、當地LPR加點(diǎn)下限、銀行浮動(dòng)加點(diǎn)三方面因素制約。

　　據了解，目前已有13個(gè)省區市的市場(chǎng)利率定價(jià)自律組織確定了當地LPR加點(diǎn)下限，其余地區將于月底前陸續公布。

　　據了解，目前北京已經(jīng)明確，首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于105個(gè)基點(diǎn)。按8月20日5年期以上LPR計算，北京地區個(gè)人房貸浮動(dòng)下限為5.4%，二套房浮動(dòng)下限為5.9%。

　　一位在國有大行房貸部門(mén)工作的員工告訴記者，改革前北京地區首套房是在4.9%的基準利率上上浮10%，二套房是上浮20%。照此計算，執行北京地區的加點(diǎn)下限后，與改革前的房貸利率水平大體一致。

　　記者在多地走訪(fǎng)時(shí)了解到，各地銀行正在根據地方房貸利率下限調整本行利率浮動(dòng)情況，較改革前利率水平均未有較大變化，且體現出因地制宜、因城施策。

　　某國有大行江蘇分行在考慮江蘇房貸利率下限后，該行南京地區首套房大約在LPR基礎上加80個(gè)基點(diǎn)，二套房加105個(gè)基點(diǎn)；蘇州首套房則至少加120個(gè)基點(diǎn)，二套房加150個(gè)基點(diǎn)?！案母锴?，蘇州首套房在基準利率上上浮25%，二套房上浮30%，執行加點(diǎn)下限后，不會(huì )對最終利率有太大影響?！痹撔刑K州分行住房金融部人士說(shuō)。

　　“招行深圳地區房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR，首套房和二套房貸利率分別在最近一個(gè)月相應期限的LPR加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)?！币幻猩蹄y行的工作人員說(shuō)。

　　值得注意的是，不論是央行要求的加點(diǎn)底線(xiàn)，還是地方確定的加點(diǎn)下限，都不是一成不變的。記者從相關(guān)部門(mén)了解到，未來(lái)還將根據房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化和LPR波動(dòng)情況，對個(gè)人住房貸款利率的加點(diǎn)下限進(jìn)行調整。

　　購房者趨理性　未現集中申貸

　　記者走訪(fǎng)北京、南京、廣東等地多家樓盤(pán)，并未發(fā)現有大量購房者趕在新政執行前集中購房或申請貸款的現象。

　　“知道十一過(guò)后房貸利率可能會(huì )有變化，但從銀行和中介反饋的信息看，對購房貸款整體影響不大，我其實(shí)更看重房?jì)r(jià)?！闭谀暇┣鄪W公園附近看房的胡先生告訴記者。

　　記者從多地商業(yè)銀行了解到，近期前來(lái)詢(xún)問(wèn)房貸利率的客戶(hù)很多，但是并沒(méi)有出現大規模簽訂貸款合同的情況?！胺抠J定價(jià)新政出臺后，房貸增量較前期變化不大，購房者是否申請房貸主要受所購房屋自身情況影響?！闭猩蹄y行深圳分行一名工作人員表示。

　　目前還有不少城市尚未明確當地利率下限。中國人民銀行上?？偛肯嚓P(guān)負責人表示，上海當地LPR加點(diǎn)下限還未確定?？偟幕{是在“因城施策”的原則下，保證利率定價(jià)機制順利轉換，維持上海個(gè)人住房貸款利率基本穩定。

　　上海目前是全國房貸利率較低的城市之一。記者從兩家國有銀行的上海分行了解到，目前仍有購房者享受到首套房利率九五折的優(yōu)惠。一旦執行新規，首套房貸的折扣利率將難以實(shí)現。

　　上海市奉賢區地鐵5號線(xiàn)沿線(xiàn)一處在售樓盤(pán)，正在看房的馬先生給記者算了一筆賬：100萬(wàn)元、期限20年、等額本息還款方式的個(gè)人房貸，按8月20日5年期以上LPR計算，相較此前基準利率九五折而言，利息會(huì )增加2.55萬(wàn)元?！斑@個(gè)影響不大，我還是會(huì )根據自己的實(shí)際需要來(lái)決定要不要買(mǎi)房?！?/p>

　　融360大數據研究院分析師李萬(wàn)賦認為，用戶(hù)目前還可在新老合同間進(jìn)行選擇，存在一個(gè)心理上的接受時(shí)間，考慮到LPR未來(lái)下行的市場(chǎng)預期較大，房貸用戶(hù)在接受新的定價(jià)模式和合同簽訂上也會(huì )比較順利。

　　銀行忙推進(jìn)　細節待明確

　　新的個(gè)人住房貸款利率政策將從10月8日起執行，目前各家銀行都在緊鑼密鼓地推進(jìn)貸款合同修訂、系統改造升級、員工培訓等工作。

　　“目前，我們正在研究房貸利率調整方式、加點(diǎn)數值等實(shí)施細節?！敝袊ㄔO銀行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹，建行正加緊推進(jìn)業(yè)務(wù)系統改造，并已指導分行做好LPR利率轉換準備工作。

　　“工行目前正在進(jìn)行系統測試，9月中下旬可完成該系統支持房貸選擇LPR定價(jià)的準備工作?！敝袊ど蹄y行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明表示，工行的個(gè)人貸款管理中增加了LPR定價(jià)方式，文件將于9月中下旬對全行印發(fā)。

　　李萬(wàn)賦認為，過(guò)渡期的試水工作，可以幫助銀行在與用戶(hù)溝通和市場(chǎng)測試方面做好準備，保證房貸市場(chǎng)平穩過(guò)渡。

　　不過(guò)，有一些銀行基層人員表示，目前過(guò)渡期內房貸利率執行的個(gè)別細節問(wèn)題仍待細化?！靶吕蕡绦腥掌诘降资且糟y行簽約合同為準，還是以客戶(hù)購房合同為準，這些細節尚未明確?！币晃汇y行工作人員說(shuō)。

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