為保障基礎設施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)的順利實(shí)施，上海證券交易所和深圳證券交易所最近分別發(fā)布了多項配套業(yè)務(wù)規則，并向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。與此同時(shí)，北京、上海等地發(fā)展改革委日前啟動(dòng)試點(diǎn)項目申報工作，部分申報項目也浮出水面。伴隨著(zhù)相關(guān)配套政策制定的基本完成以及多個(gè)項目申報的穩步推進(jìn)，基礎設施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)項目正式落地漸行漸近。

　　REITs，即“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。REITs具有流動(dòng)性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點(diǎn)，是國際通行的配置資產(chǎn)。

　　今年4月，證監會(huì )、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》）；8月，證監會(huì )發(fā)布實(shí)施《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，我國境內基礎設施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

　　清華五道口不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執行合伙人周以升表示，我國REITs試點(diǎn)與國際上主流的REITs市場(chǎng)相比，主要有兩方面差別，一是基礎資產(chǎn)類(lèi)型不同，我國REITs試點(diǎn)目前限于基礎設施，國際主流REITs市場(chǎng)多以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為起點(diǎn)，后續多元化擴展至基礎設施等領(lǐng)域；二是產(chǎn)品結構以及由此衍生的治理機制不同，我國REITs試點(diǎn)采取“公募基金+ABS”結構，國際主流REITs市場(chǎng)多采用公司型或者單層契約型結構。

　　中國國際工程咨詢(xún)有限公司研究中心副主任徐成彬表示，我國實(shí)施基礎設施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)，旨在通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)，以存量帶增量、以融資促投資，有利于廣泛調動(dòng)各類(lèi)社會(huì )資本投資基礎設施的積極性，也可讓更多投資人有機會(huì )分享高質(zhì)量基礎設施資產(chǎn)收益的成果。這是我國深化金融供給側結構性改革的新舉措。

　　按照《通知》要求，REITs試點(diǎn)項目要求聚焦重點(diǎn)區域、重點(diǎn)行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目。公開(kāi)信息顯示，多地試點(diǎn)申報工作正在穩步推進(jìn)。北京、上海等地發(fā)展改革委日前均發(fā)布公告，啟動(dòng)試點(diǎn)項目申報工作，鼓勵符合條件的項目發(fā)起人（原始權益人）積極申請試點(diǎn)。記者從上交所獲悉，截至目前，上交所首批試點(diǎn)項目庫和儲備項目庫已有多單項目，技術(shù)系統也將于近期準備就緒。

　　徐成彬介紹，據他了解，地方政府和原始權益人熱情高漲，紛紛拿出優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，爭當試點(diǎn)。

　　部分申報項目已浮出水面。首創(chuàng )股份8月28日發(fā)布公告稱(chēng)，擬選取以深圳首創(chuàng )水務(wù)有限責任公司持有特許經(jīng)營(yíng)權的深圳市福永、燕川、公明污水處理廠(chǎng)BOT特許經(jīng)營(yíng)項目、合肥十五里河首創(chuàng )水務(wù)有限責任公司持有特許經(jīng)營(yíng)權的合肥市十五里河污水處理廠(chǎng)PPP項目為標的資產(chǎn)進(jìn)行基礎設施領(lǐng)域公募REITs的申報發(fā)行工作。

　　周以升表示，本次REITs試點(diǎn)產(chǎn)品的投資吸引力關(guān)乎我國公募REITs市場(chǎng)未來(lái)能否健康發(fā)展并持續壯大，因此在確定從基礎設施領(lǐng)域開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)過(guò)程中，監管部門(mén)充分考慮了納入試點(diǎn)范疇項目必須在公共性之外兼具合理的收益性。如要求納入試點(diǎn)的項目在現金流方面需符合“現金流來(lái)源合理分散，且主要由市場(chǎng)化運營(yíng)產(chǎn)生，不依賴(lài)第三方補貼等非經(jīng)常性收入”以及明文規定上市后收益率水平需滿(mǎn)足“預計未來(lái)3年項目?jì)衄F金流收益率不低于4%”。

　　“REITs試點(diǎn)項目將經(jīng)過(guò)層層把關(guān)、嚴格評審、優(yōu)中選優(yōu)，而且要求封閉管理，強制分紅，其綜合回報率應該具有較強的市場(chǎng)吸引力?！毙斐杀蛘f(shuō)。

　　中國REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)王剛表示，高速公路、物流倉儲、數據中心和產(chǎn)業(yè)園等并不僅僅是單純的公用基礎設施，這類(lèi)項目收益率可能相對較高，且未來(lái)具有增值空間。

　　除了項目申報穩步推進(jìn)，交易所配套政策制定也已經(jīng)基本完成。滬深交易所9月4日發(fā)布《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》和《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金（REITs）發(fā)售業(yè)務(wù)指引（試行）》，并向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。同時(shí)，深交所配套發(fā)布了《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金業(yè)務(wù)審核指引（試行）》（征求意見(jiàn)稿）。

　　基礎設施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)如期推進(jìn)，金融和資本市場(chǎng)反映強烈。業(yè)內人士表示，REITs的核心在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)運行能力。如何吸引優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行REITs試點(diǎn)，如何將原始權益人優(yōu)秀運行能力嵌入REITs架構，是REITs試點(diǎn)中的關(guān)鍵。