9月14日，國家統計局發(fā)布2020年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，8月，一二三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格穩中略漲，房?jì)r(jià)仍處于高位，尤其是大灣區區域內城市漲幅領(lǐng)銜全國，價(jià)格上漲較快，樓市小陽(yáng)春持續。

　　值得注意的是，政策趨緊取向愈加明顯。包括中央相關(guān)部門(mén)對房企座談要求嚴控負債，住建部召集近期漲幅較快地區相關(guān)負責人座談，確保實(shí)現穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標，會(huì )后沈陽(yáng)、常州、成都相繼收緊調控措施。業(yè)內人士表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩，但局部房?jì)r(jià)有異動(dòng)。下一階段，在經(jīng)過(guò)地方收緊調控措施、“打補丁”后，四季度房?jì)r(jià)或有下降空間。

　　8月全國房?jì)r(jià)整體微漲

　　國家統計局數據顯示，8月除二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落外，其余各線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略微擴大或相同。

　　具體來(lái)看，一線(xiàn)城市新房和二手房?jì)r(jià)格漲幅均擴大。8月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　同比方面，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲3.9%和6.9%，漲幅比上月分別擴大0.3和1.2個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.0%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅與上月相同。

　　值得注意的是，大灣區城市領(lǐng)銜8月上漲。在8月漲幅位居全國前五的城市中，惠州、廣州、深圳等均位于粵港澳大灣區。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這些城市房?jì)r(jià)明顯上漲的核心原因還是大灣區的經(jīng)濟恢復相對較好，投資屬性相對較高，而各地落地的調控政策執行力度還未抑制住市場(chǎng)升溫。其中，深圳7月調控升級后，部分需求轉移到了惠州、廣州等城市，導致了這些城市房?jì)r(jià)在投資需求拉動(dòng)下出現了快速上行。

　　貝殼研究院高級分析師許小樂(lè )表示，房?jì)r(jià)上漲的主要原因，一方面是需求有所升溫，另一方面則是疫后房企融資環(huán)境有所改善，拿地熱情較高，一級市場(chǎng)熱度向二級傳導所致。

　　易居研究院數據顯示，1-8月份，全國100個(gè)城市居住用地成交面積為42083萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)6.8%。年初累計土地成交面積同比增速曲線(xiàn)呈現V型走勢，6-8月份更是呈現了正增長(cháng)態(tài)勢。多個(gè)地區土地成交面積和土地出讓金都有大幅度增長(cháng)。

　　多地調控政策收緊

　　在統計局發(fā)布房?jì)r(jià)數據同日，成都發(fā)布《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》指出，將加強土地市場(chǎng)調控，優(yōu)化供應結構；繼續執行好差別化信貸政策，嚴格審查購房首付資金來(lái)源，嚴防消費貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等違規加杠桿購房；將個(gè)人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年，防范“快進(jìn)快出”的投機炒房行為。

　　在此之前，已有深圳、杭州、東莞、寧波、鄭州、南京、長(cháng)春等地收緊調控措施。

　　7月24日，中央層面召開(kāi)北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(cháng)沙等10個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)工作座談會(huì )，明確指出地方政府應高度重視當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調控這根弦，堅定不移推進(jìn)落實(shí)好長(cháng)效機制。

　　8月26日，住建部再次召集沈陽(yáng)、長(cháng)春、成都、銀川、唐山、常州等今年以來(lái)漲幅過(guò)快城市相關(guān)負責人，要求毫不動(dòng)搖堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持調控政策連續性穩定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　張大偉表示，隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲加速，新一輪調控政策有望繼續加碼。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波則表示，只要限購以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調控持續收緊，房?jì)r(jià)整體穩定的態(tài)勢不會(huì )改變。

　　四季度房?jì)r(jià)或有下降空間

　　值得注意的是，控制土地溢價(jià)率、降低購房杠桿、嚴控企業(yè)負債率成為此次調控的重中之重。

　　9月9日沈陽(yáng)市房產(chǎn)局發(fā)布調控政策指出，將嚴格住房用地出讓溢價(jià)率管控。采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計入商品住房開(kāi)發(fā)建設成本。

　　9月11日，常州市發(fā)布調控新政指出，新購住房交易時(shí)間將延至自取得不動(dòng)產(chǎn)權證后滿(mǎn)4年方可上市交易。同時(shí)，對已擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)商品住房的，最低首付款比例調整為不低于60%。

　　此前，住建部和央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì )，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，為房企財務(wù)指標劃定“三道紅線(xiàn)”：房企剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得大于一倍。

　　對此，人民銀行副行長(cháng)、國家外匯管理局局長(cháng)潘功勝在14日答記者問(wèn)時(shí)也表示，從微觀(guān)的層面來(lái)說(shuō)，明確的規則有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營(yíng)行為，行穩致遠，增強自身的抗風(fēng)險能力。從宏觀(guān)層面來(lái)說(shuō)，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期穩健運行，也有利于防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩健康發(fā)展。

　　多位業(yè)內人士認為，下一階段房?jì)r(jià)或有下降空間。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，預計在“金九銀十”期間，在中央反復強調“房住不炒”、地方密集發(fā)布收緊調控政策的背景下，以及在“三道紅線(xiàn)”及業(yè)績(jì)指標的壓力下，不少房企或將通過(guò)以?xún)r(jià)換量的形式來(lái)快速回籠資金。張波表示，受調控影響，9月房企或明或暗打折的現象預計會(huì )增多，在拉動(dòng)銷(xiāo)量提升的同時(shí)，或對房?jì)r(jià)起到一定下拉作用。

　　陳霄說(shuō)，進(jìn)入8月份，雖然市場(chǎng)熱度不減，但從8月份房?jì)r(jià)指數來(lái)看，上漲城市數量在連續4月增長(cháng)后，上月止漲轉跌，本月持平。這意味著(zhù)，在當前調控收緊的市場(chǎng)環(huán)境下，有更多城市加入到降價(jià)隊伍中。