近日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入門(mén)檻，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯時(shí)，不再需要全部繳付注冊資本金；只要是符合資格的境外機構以及在中國境內工作、學(xué)習的境外個(gè)人就可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。在當前我國經(jīng)濟金融日益融入全球并發(fā)揮重要影響之時(shí)，樓市“限外令”在執行十年后的松綁，將促使我國房產(chǎn)進(jìn)入全球資產(chǎn)估值體系。

　　隨著(zhù)我國對全球經(jīng)濟金融運行影響力日益提升，國際金融市場(chǎng)投資者高度關(guān)注中國經(jīng)濟金融形勢與政策調整，此次松綁已執行十年的樓市“限外令”也會(huì )如此?！跋尥饬睢彼山壍囊饬x不僅僅在于便利外商日常起居與商務(wù)活動(dòng)和促進(jìn)國內住宅消費，更重要的是我國房產(chǎn)或從此時(shí)起進(jìn)入國際投資投機者視野，從而被納入全球資產(chǎn)估值體系，這意味著(zhù)國內住宅不動(dòng)產(chǎn)估值基準和估值范圍將發(fā)生重大變化。

　　長(cháng)期以來(lái)，國內住宅不動(dòng)產(chǎn)估值幾乎沒(méi)有基準，國際上通用的房?jì)r(jià)收入比和住房租售比這兩大估值基準到國內均失去了校準方向。無(wú)論是按照房?jì)r(jià)收入比測算，還是按照住房租售比估值，合理房?jì)r(jià)均低于市場(chǎng)價(jià)格。雖然“限外令”松綁后境外個(gè)人購買(mǎi)住房規模不會(huì )馬上增加很多，但國內住宅將因此成為全球資產(chǎn)配置重要標的，國際通用住宅估值基準和理念將被逐步引入，促使國內房?jì)r(jià)理性運行。

　　國內住宅估值范圍也將出現重大調整。過(guò)去，“限外令”在限制境外個(gè)人購房同時(shí)，也限制了國內住宅估值范圍，住宅交易主要集中于境內個(gè)人?！跋尥饬睢彼山壓?，國內住宅估值范圍面向全球投資者。當然，雖然市場(chǎng)需求主體可能會(huì )有所增加，境外個(gè)人的套利活動(dòng)也無(wú)處不在，但目前較難推動(dòng)熱點(diǎn)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現爆發(fā)式增長(cháng)。就國際比較而言，當前部分熱點(diǎn)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)水平已經(jīng)與熱點(diǎn)國際都市比肩，投資價(jià)值相當有限。

　　應該看到，在松綁“限外令”后，隨著(zhù)我國住宅不動(dòng)產(chǎn)逐步進(jìn)入全球資產(chǎn)估值體系，有可能推動(dòng)國內住宅不動(dòng)產(chǎn)整體估值抬升。即使當前我國經(jīng)濟增長(cháng)中樞下移，但依然是全球經(jīng)濟增長(cháng)最快的經(jīng)濟體之一，深化改革和經(jīng)濟轉型也會(huì )進(jìn)一步釋放增長(cháng)動(dòng)能，都將逐步推動(dòng)國內住宅成為全球資產(chǎn)配置重要標的，一定程度上抬升國內潛在國際都市住宅估值水平。

　　綜合來(lái)看，“限外令”松綁后，無(wú)論境外個(gè)人購買(mǎi)國內住宅，還是境內個(gè)人投資境外房產(chǎn)，已沒(méi)有太多限制。這實(shí)際上已經(jīng)打通了國內住宅進(jìn)入全球資產(chǎn)估值的新通道。隨著(zhù)國內住宅市場(chǎng)參與主體的多元化，在推動(dòng)本地城市國際化發(fā)展同時(shí)，也對現行與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的管理體制、管理能力、管理方式提出了新挑戰。