??? 近日，持續四年的復星、SOHO中國（00410.HK）外灘項目之爭終于迎來(lái)了結局，SOHO中國打包賣(mài)出所持股權決定全身而退。但另一方面，正處于轉型期的SOHO中國也面臨著(zhù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的大幅下挫。雖然潘石屹與張欣分別在多個(gè)場(chǎng)合解釋稱(chēng)，是因選擇“現金為王”造成，但下挫的業(yè)績(jì)仍引起外界對SOHO中國轉型的質(zhì)疑。

　　業(yè)績(jì)暴跌

　　日前，SOHO中國發(fā)布2015年中期業(yè)績(jì)報告顯示，SOHO中國當期內營(yíng)業(yè)額約為人民幣3.93億元，較2014年同期的47.5億元，大幅下調92%。利潤方面，公司權益股東純利1.35億元，較2014年同期26.97億元，下挫95%，若除去投資物業(yè)的評估增值，核心純利約為0.72億元，較2014年同期的12.24億元下降94%。

　　值得一提的是，自2013年宣布轉型以后，SOHO中國業(yè)績(jì)就一直延續下滑態(tài)勢。2014年，SOHO中國的營(yíng)業(yè)額約為60.98億元，較2013年的146.21億元下降了58.3%；毛利潤為30.78億元，與2013年的81.14億元相比下降62.1%；凈利潤為40.8億元，同比下降44.8%。

　　對此，SOHO中國的解釋是因業(yè)務(wù)由之前的“開(kāi)發(fā)—散售”轉型為“開(kāi)發(fā)—持有”，從而導致物業(yè)銷(xiāo)售收入下降所致。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹也認為，這是業(yè)務(wù)轉型后業(yè)績(jì)中首次不包含物業(yè)銷(xiāo)售的貢獻。他表示，SOHO中國能夠做到手持近百億元現金和保持不到25%的凈負債率，僅從這兩個(gè)財務(wù)數據就足以說(shuō)明轉型成功。

　　據SOHO中國2015年中期業(yè)績(jì)公告顯示，截至6月30日，公司現金及銀行存款總計約97.7億元，總負債為199.34億元，凈債務(wù)占股東權益的比率約為25%。

　　與此同時(shí)，轉型的主營(yíng)業(yè)務(wù)在報告期內，租金收入約為4.39億元，較2014年同期1.64億元，大幅上漲168%。在此基礎上，毛利潤雖然僅為2.95億元，較2014年同期下降88%，但毛利潤率卻較2014年同期有所提升，從此前的50%升至75%。

　　此外，SOHO中國認為，毛利潤的下降主要由于物業(yè)銷(xiāo)售收入下降導致的整體營(yíng)業(yè)額下降所致，而毛利率的提升則因為本集團租金收入的毛利率較物業(yè)銷(xiāo)售收入高。

　　潘石屹也指出，在當前的經(jīng)濟形勢下，“現金為王”對于企業(yè)是最重要的。手握百億現金完全能夠滿(mǎn)足在建投資物業(yè)未來(lái)大約55億元人民幣的資本支出需求。

　　但現金的流量控制卻未得到市場(chǎng)的認同。在SOHO中國公布2015年半年報之后，標普宣布，將SOHO中國有限公司的長(cháng)期企業(yè)信用評級由“BB+”下調至“BB”，展望負面。

　　敗走外灘

　　9月23日，SOHO中國發(fā)布公告稱(chēng)，其間接擁有50%股權的公司海之門(mén)將進(jìn)行重組。其中，海之門(mén)已與浙江復星訂立股權轉讓協(xié)議，海之門(mén)以代價(jià)人民幣84.93億元（相當于約103.21億港元）向浙江復星出售證大外灘全部股權。此外，與證大五道口、綠城合升及上海磐石訂立債務(wù)重組協(xié)議，將股東售出股份歸上海長(cháng)昇，間接清償貸款31.05億元，及利息14.79億元，合計總額45.85億元。

　　而這一動(dòng)作意味著(zhù)，SOHO正式退出了為期近4年的“外灘地王”之爭。退出之后，SOHO中國從該項目回籠資金50.85億元，通過(guò)此次交易和后續事項的處理，預計將取得約10億元的稅前收益。

　　而隨著(zhù)本次交易的結束，此次“口水戰”畫(huà)上了句號。對此，潘石屹第一時(shí)間在微博上表示，“各位股東和投資者：外灘8-1項目終于有了結果，回籠資金50.85億元。在今天環(huán)境下我們還是相信‘現金為王’，祝外灘8-1的項目早日完工?！?/p>

　　值得注意的是，雖然SOHO再獲半百億現金流，但與4年前相比，它在土地市場(chǎng)的購買(mǎi)力大幅縮水。尤其經(jīng)歷了2012年和2013年土地市場(chǎng)的價(jià)格快速上漲，目前地價(jià)已比2010年時(shí)高出一倍以上。

　　從此也不難看出，究竟此次“地王之爭”孰贏(yíng)孰輸，因為，對房企來(lái)說(shuō)，沒(méi)有新增項目，就沒(méi)有持續發(fā)展的動(dòng)力。

　　“現金為王”增長(cháng)可持續存疑

　　目前來(lái)看，SOHO中國的轉型目標是成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO　3Q擴張提升業(yè)績(jì)。按照潘石屹的計劃，“到2015年年底，將有11000個(gè)SOHO　3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會(huì )級城市共布局10萬(wàn)個(gè)座位，其中的非SOHO中國的物業(yè)不排除與開(kāi)發(fā)商合作、返租SOHO中國業(yè)主的房子等方式?！迸耸傧蛴浾弑硎?，到今年年底，SOHO　3Q的量將占到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO　3Q貢獻的租金收入將大大超過(guò)傳統辦公樓租賃收入。

　　但事實(shí)卻遠沒(méi)有想的美好，雖然在國家“雙創(chuàng )”思想引導下，我國創(chuàng )業(yè)氛圍到達前所未有的高度，但這種創(chuàng )投導向的租客增長(cháng)潛力卻值得思考。且以原萬(wàn)科高級副總裁毛大慶為代表的一批房地產(chǎn)人士加入創(chuàng )客空間領(lǐng)域，瑞安創(chuàng )智天地、萬(wàn)科云城、華夏幸福產(chǎn)業(yè)園接二連三進(jìn)入創(chuàng )客O2O共享空間，創(chuàng )客們對于孵化器空間的需求量更讓人產(chǎn)生疑問(wèn)。

　　對此，易觀(guān)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，創(chuàng )客空間、針對小微企業(yè)提供的租賃物業(yè)，這些將是SOHO中國與其他房企的競爭著(zhù)力點(diǎn)。然而，這些業(yè)務(wù)并非SOHO中國獨有，能否使這些比較新穎的業(yè)務(wù)形成規模，是SOHO中國未來(lái)能否在地產(chǎn)行業(yè)激烈競爭中勝出的關(guān)鍵。

　　此外，SOHO“現金為王”的持續性，也令人懷疑。據了解，目前SOHO的現金仍多來(lái)源于近兩年以來(lái)的項目出讓。除此次的外灘項目出讓外，SOHO中國2014年年報顯示，2014年SOHO中國沒(méi)有新收購任何土地或項目。相反，公司以股權或資產(chǎn)轉讓方式出售了位于上海的三個(gè)項目，總價(jià)達到了82.82億元。

　　而目前來(lái)看，經(jīng)過(guò)近兩年的消化，SOHO依靠賣(mài)項目回籠資金的模式并不具有長(cháng)久性。因此，對于SOHO中國轉型的成功與否還需進(jìn)一步觀(guān)察。