????“銀十”收尾。

????在大多數觀(guān)察家眼中，盡管“銀十”銷(xiāo)售增幅不及去年，但是其成交數據卻依然有所上漲。肇始于今年年初的樓市反彈主要體現在一線(xiàn)城市，這種復盤(pán)得益于上半年國家政策予以房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策扶植。

????作為一線(xiàn)城市代表的北京，在整個(gè)10月銷(xiāo)售出現了同比增加，但環(huán)比出現了下降。來(lái)自鏈家研究院10月份的監測數據顯示，10月1日到25日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%。

????宏觀(guān)政策對于全國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)雨露均沾。二線(xiàn)城市以下的市場(chǎng)卻并沒(méi)有太多起色。去化不足，庫存巨大依舊是這些中小城市所面臨的挑戰。全國市場(chǎng)分化程度擴大的預判逐步應驗。

????“銀十”成色不足，房?jì)r(jià)仍將小幅上行

????根據《中國經(jīng)營(yíng)報》記者的統計顯示，自從今年4月末5月初以來(lái)諸多城市出現交易量反彈。盡管截至目前這股回暖趨勢還不滿(mǎn)5個(gè)月，但是在房企不斷強化去庫存戰術(shù)下，一些城市展現明顯的去化效果。比如，北上廣3個(gè)標桿城市的去化月數從高點(diǎn)13個(gè)月下降至不足8個(gè)月。

????北京多個(gè)在售樓盤(pán)項目的銷(xiāo)售人士表示，自9月以來(lái)，成交量一直穩定增長(cháng)。他們預計10月份的銷(xiāo)售數據也應屬樂(lè )觀(guān)，甚至一些項目在“十一”過(guò)后進(jìn)行提價(jià)。

????要求匿名的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)對本報記者評論說(shuō)：“上半年政策利好不斷，這有利于市場(chǎng)信心重新回歸。在“金九銀十”的傳統旺季，10月份延續上月度的趨勢，成交量穩中趨漲的可能性較高?！钡嘀赋?，傳統旺季背后的內涵是“比平常要好一些，但是要比去年同期增幅下降?！?/p>

????這樣的觀(guān)點(diǎn)與一線(xiàn)的房企銷(xiāo)售部門(mén)的推斷一致。一家綜合實(shí)力排名前5的境內赴港上市房企的客戶(hù)經(jīng)理私下告訴記者：“9月份我們在淄博和濰坊的項目賣(mài)得不錯。10月1日一天淄博項目就銷(xiāo)售了10套。相較于去年的價(jià)格最低谷，目前的售價(jià)已經(jīng)出現一些漲幅。但是今年銷(xiāo)售情況依然遠遠落后去年同期?！?/p>

????“在2013年，濰坊項目的一個(gè)普通銷(xiāo)售員10月份共賣(mài)出30套，一個(gè)月拿了5萬(wàn)傭金?！边@位客戶(hù)經(jīng)理告訴本報記者，這樣的情況已經(jīng)很難再出現了。

????上述匿名的知名房企客戶(hù)經(jīng)理也向記者表示，淄博和濰坊的項目未來(lái)應該會(huì )提升銷(xiāo)售價(jià)格?！艾F在當地有項目的小型開(kāi)發(fā)商日子比我們難過(guò)很多，雖然不至于賣(mài)不動(dòng)，但也推盤(pán)艱難。這是市場(chǎng)分化的一種表現?！弊鳛槎€(xiàn)城市中發(fā)展較弱的淄博和濰坊，在這家房企看來(lái)此類(lèi)城市擁有一定購買(mǎi)力。

????境內房地產(chǎn)市場(chǎng)機構易居房地產(chǎn)研究院統計顯示一二三線(xiàn)30個(gè)典型城市成交同比增幅曲線(xiàn)的走勢確實(shí)出現了分化。其中，一線(xiàn)城市的同比增幅由8月的40.5%擴大至47.0%，二線(xiàn)城市由8月的34.2%收窄至29.1%，三線(xiàn)城市則由8月的31.6%收窄至11.7%。

????然而，作為一線(xiàn)城市代表的北京，在整個(gè)10月銷(xiāo)售出現了同比增加，但環(huán)比出現了下降。因此，“銀十”成色略顯不足。來(lái)自鏈家研究院10月份的監測數據顯示，10月1日到25日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%。

????該機構認為，由于經(jīng)過(guò)前期大量消化，房企存貨下降，推盤(pán)節奏放慢。而去年北京住宅用地供應量偏低，拖累今年下游住宅供應。從近期釋放的若干項目來(lái)看，當前市場(chǎng)的購房熱情依然較濃。同時(shí)近期“雙降”利好政策的出臺，銀行房貸優(yōu)惠折扣有望繼續松動(dòng)，這將再次推動(dòng)需求積極入市，預計房?jì)r(jià)將維持小幅上行。

????市場(chǎng)分化程度擴大，三四線(xiàn)城市不容樂(lè )觀(guān)

????盡管有分析認為，隨著(zhù)三四線(xiàn)城市努力去化，當地的庫存積壓已經(jīng)得到好轉。但是更多宏觀(guān)數據和微觀(guān)情況則顯示，一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)分化程度正在不斷擴大。

????上述房企客戶(hù)經(jīng)理認為，除了區域城市的不同以外，每個(gè)項目地段、定位等不同也導致分化的出現?！拔覀冏筒┖蜑H坊的項目主要針對剛性需求。受制于淄博和濰坊當地的房地產(chǎn)庫存以及經(jīng)濟情況，項目目標客戶(hù)定位于剛工作的年輕人。在項目中也有一些改善性戶(hù)型存在?！?/p>

????上述匿名的中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)對記者預測說(shuō)：“目前一些機構的數據顯示一些三四線(xiàn)城市出現了明顯漲幅。這實(shí)際上是此前的補漲。未來(lái)區域房地產(chǎn)市場(chǎng)之間會(huì )出現越來(lái)越明顯的分化?！?/p>

????他分析認為，今年以來(lái)，國家對房地產(chǎn)業(yè)地位的再度肯定以及不斷出臺的房地產(chǎn)刺激政策對全國的整體市場(chǎng)都有利好刺激。因此出現了整體性的回暖。但是由于房地產(chǎn)區域性差別太大，不同城市出現不同表現。隨著(zhù)中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，一些中小城市受到更大的經(jīng)濟下行壓力。這些城市可能會(huì )出現人口凈流入減緩，產(chǎn)業(yè)萎縮等不利因素，這對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)將帶來(lái)較大影響。但是一線(xiàn)城市對此的抗壓性將遠遠勝出。

????比如在在遼寧省撫順市經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，方大地產(chǎn)旗下上上城五期的一位銷(xiāo)售經(jīng)理告訴本報記者，目前整體撫順區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)都不好，這主要受制于整體經(jīng)濟形勢和當地的經(jīng)濟發(fā)展情況?！皬娜ツ甑浆F在，當地很多項目都在降價(jià)。只有個(gè)別項目會(huì )保值?！?/p>

????撫順是一個(gè)典型的三線(xiàn)城市。當地的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人士告訴記者，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在此地均有在售項目，但是受制于當地經(jīng)濟發(fā)展情況和購買(mǎi)能力，這些項目銷(xiāo)售情況并不樂(lè )觀(guān)。

????而來(lái)自國家統計局等官方統計數據也顯示，諸如洛陽(yáng)、濟寧等三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格與成交面積都出現下滑。