國家統計局10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，較9月增加了12個(gè)。這意味著(zhù)，自今年2月起，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降城市數量持續減少7個(gè)月后再次上升。

　　業(yè)內人士認為，在持續數月回暖后，10月房?jì)r(jià)降溫明顯，政策效應逐漸減弱?；陂L(cháng)期去庫存開(kāi)啟，預計年底前將進(jìn)一步出臺放松乃至刺激樓市的政策。

　　乏力　漲幅大幅縮水

　　國家統計局最新數據顯示，10月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，上漲的城市有27個(gè)，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為2.1%，最低為下降1.0%。二手住宅價(jià)格方面，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上月價(jià)格下降的城市有23個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，最高漲幅為1.1%，最低為下降0.9%。

　　當前，房?jì)r(jià)和成交呈現持續回暖態(tài)勢，但房?jì)r(jià)漲勢卻略顯乏力。交通銀行金融研究中心根據統計局數據測算，10月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格漲幅環(huán)比算數平均為0.07%，漲幅較上月明顯縮窄14個(gè)百分點(diǎn)。其中一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市環(huán)比算術(shù)平均分別為1.22%、0.14%和-0.12%，均較上月有所回落。

　　此外，10月房?jì)r(jià)下降城市數量在連續7個(gè)月減少后再度增加。據亞豪機構統計，10月，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，相比9月的21個(gè)，價(jià)格下降城市增加了12個(gè)。其中，有17個(gè)城市連續兩個(gè)月出現新建住宅價(jià)格的環(huán)比下滑。這17個(gè)城市中，既有省會(huì )城市沈陽(yáng)、長(cháng)春，也包括部分三線(xiàn)城市。而在10月價(jià)格下降的城市中，又進(jìn)一步加入了石家莊、呼和浩特、貴陽(yáng)、西寧、銀川、烏魯木齊6個(gè)省會(huì )城市。

　　亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，價(jià)格下降城市增多，特別是大量省會(huì )城市均出現新建商品住宅的價(jià)格下跌，顯示當前房地產(chǎn)市場(chǎng)再度面臨危機。特別是在二、三線(xiàn)城市，部分購房者在支付能力有限的前提下，寄希望于政策能夠再度放松，反而遲疑不決，造成當前樓市在短暫升溫后繼續下行。

　　與此同時(shí)，一直作為本輪上漲領(lǐng)頭羊的一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)漲幅也大幅度下滑。具體來(lái)看，10月，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市中，除上海新建商品住宅環(huán)比上漲2.1%，較9月小幅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)外，其他三個(gè)城市的漲幅均出現下滑。其中深圳下滑最為明顯，漲幅環(huán)比減少2.8個(gè)百分點(diǎn)，廣州與北京，漲幅分別減少0.6%和0.3%。

　　郭毅分析，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，體現出市場(chǎng)購房需求乏力的現狀，由于四個(gè)一線(xiàn)城市仍然執行嚴格的限購政策，在消化了既具備購房資格，支付能力又強的部分購房者后，年末，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現了后繼乏力的局面。

　　減速　投資連續3個(gè)月下滑

　　數據顯示，2015年1至10月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比名義增長(cháng)2.0%，增速比1至9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，東、中、西部地區的投資增速全部下行，分別較1至9月回落0.6、0.3、0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　“投資增速出現了連續3個(gè)月負增長(cháng)，這在2009年以來(lái)尚屬首次?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學(xué)家連平指出，投資下滑的主要原因仍在于土地購置的大幅下降以及新開(kāi)工尚未明顯好轉。

　　數據顯示，前10月開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積與土地成交價(jià)款分別同比下降了33.8%和25.2%；新開(kāi)工面積單月增速經(jīng)歷9月的曇花一現，10月再次跌入零值以下，同比-24.5%。

　　高企的庫存也造成了投資下滑。連平指出，庫存既是結果，又是原因。一方面，巨量的庫存是過(guò)去十幾年地方在建設擴張過(guò)程中無(wú)序開(kāi)發(fā)生成的過(guò)量產(chǎn)物；另一方面，大量庫存不消化掉，也會(huì )對下一步開(kāi)發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展。

　　數據顯示，10月末，商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末再度增加2122萬(wàn)平方米。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )執行會(huì )長(cháng)任志強指出，庫存是目前房地產(chǎn)面臨的最大障礙。去年起房地產(chǎn)政策持續放松，但一年以來(lái)，庫存不但未消化，反而增加。

　　任志強認為，去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例，只有每月消化3000萬(wàn)平方米才有可能降低庫存量，難度可想而知。

　　松綁　政策放松信號強烈

　　截至18日收盤(pán)，在上證指數下調1.01%的背景下，房地產(chǎn)板塊逆市上揚，漲幅達0.94%。其中，中天城投、中航地產(chǎn)兩股漲停，陽(yáng)光城上漲9.52%，實(shí)達集團上漲8.52%。臨近當日午盤(pán)收盤(pán)時(shí)，房地產(chǎn)板塊整體漲幅更是高達4%，陽(yáng)光城、保利地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)等多股漲停，華發(fā)股份、粵宏遠A漲逾8%。

　　中銀國際證券表示，連續幾日中央都強調去庫存，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存高企、投資持續下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號，政策放松是大勢所趨。

　　郭毅也認為，基于10月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)變化的不利局面，預計年底前進(jìn)一步出臺放松乃至刺激樓市的政策的預期更加強烈，未來(lái)，降首付、減稅等顯效最快的政策將有可能陸續頒布實(shí)施。

　　11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會(huì )議上，習近平總書(shū)記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展。11月11日，李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上強調要“以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房等消費”。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉認為，銷(xiāo)售增長(cháng)放緩，庫存水平改善有限，在當前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強化，因此未來(lái)政策放松態(tài)勢明顯。

　　張大偉預計，未來(lái)政策寬松方向將包括棚戶(hù)區改造、信貸政策寬松、調整普通住宅認定、減免稅費、放緩房地產(chǎn)稅的開(kāi)征等方面。

　　雖然政策寬松取向明顯，但連平預計，四季度在寬松的政策環(huán)境和資金環(huán)境下，重點(diǎn)城市的成交復蘇將繼續，但量?jì)r(jià)增速將有所回落。同時(shí)，由于高頻率小政策的邊際效用遞減，疊加季節性因素，明年初銷(xiāo)售增速或明顯放緩。

　　任志強也一改此前樂(lè )觀(guān)態(tài)度，他認為，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于調整期?！皬?014年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期便難言樂(lè )觀(guān)。若庫存不消化，市場(chǎng)想反彈很困難。雖然今年成交量有望超過(guò)2013年的最高水平，但需注意的是，2015年的成交是在市場(chǎng)下滑、以?xún)r(jià)換量的基礎上得來(lái)的，與2013年時(shí)截然相反，所以并不代表市場(chǎng)回到2013年時(shí)的熱度?！?/p>