2015年底，中央經(jīng)濟工作會(huì )議正式確立房地產(chǎn)“去庫存”基調，各地房地產(chǎn)寬松政策隨后接連出臺?！爸С洲r民進(jìn)城購房”也成政策著(zhù)力點(diǎn)，不過(guò)，《經(jīng)濟參考報》記者了解到，這些措施雖然在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但依然面臨諸多現實(shí)的“尷尬”，這包括一些地方人口持續外流，樓市價(jià)格高企等。業(yè)內人士指出，未來(lái)樓市去庫存難度仍然較大，且風(fēng)險系數不斷提升。

　　新政頻出欲破庫存難題

　　我國房地產(chǎn)庫存壓力一直未減。最新數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，較2014年末的62169萬(wàn)平方米再度增加，這意味著(zhù)，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存并未能如預想，再增近萬(wàn)億。

　　近期，海南、遼寧、福建等省紛紛出臺相關(guān)調控細則，以加速樓市去庫存。

　　日前，《海南省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》決定，從2月23日起實(shí)施“兩個(gè)暫?！?，即對商品住宅庫存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓）及產(chǎn)權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。

　　《通知》指出，將對履行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控、消化庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣，海南省政府將對市縣政府主要負責人和分管負責人進(jìn)行約談和問(wèn)責。

　　無(wú)獨有偶。25日，《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見(jiàn)》要求，力爭用2至3年時(shí)間將房地產(chǎn)庫存調整到合理水平。其中，對于庫存嚴重的地區，暫停供應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。已供應、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地可申請轉換用途或調整商住比例。同時(shí)，鼓勵農民進(jìn)城購房。全面推進(jìn)居住證制度。推動(dòng)居住證持有人享有與當地戶(hù)籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業(yè)轉移人口納入當地住房保障范圍。

　　日前出臺的《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見(jiàn)》也提出，要加大合理購房消費支持力度、支持農民進(jìn)城購房、打通庫存轉換通道等八條意見(jiàn)，要求各地應結合實(shí)際，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤(pán)一策”原則，制定更具有針對性的實(shí)施意見(jiàn)，化解房地產(chǎn)庫存。對于非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過(guò)于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應。

　　對于樓市庫存高企的困局，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷(xiāo)售面積測算，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個(gè)月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開(kāi)發(fā)面積，庫存消化需6年零5個(gè)月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個(gè)月。

　　投資集中轉至北上廣深

　　《經(jīng)濟參考報》記者了解到，目前來(lái)看，房企方面投資集中至北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市和部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市。多數三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商的一些項目已經(jīng)不賺錢(qián)了，正在遭遇多重“尷尬”。

　　泰禾集團董事長(cháng)黃其森表示，目前絕大多數三四線(xiàn)城市不僅庫存很高，還面臨人口持續流出壓力。因此從2015年開(kāi)始，泰禾放棄了激進(jìn)的拿地方式?！拔覀儸F在投資開(kāi)發(fā)已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢在短期內無(wú)法逆轉，因此泰禾將主要布局一線(xiàn)城市，以及杭州等二線(xiàn)經(jīng)濟發(fā)達城市?！睋?，泰禾集團2015年共拿下六宗地塊，全部位于北京、上海、深圳、杭州。

　　旭輝集團董事長(cháng)林中也認為，由于牽涉到產(chǎn)業(yè)布局等多方面因素，如醫療、教育等問(wèn)題并非在短期內可以解決，因此全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的趨勢難以改變?！敖窈笾粫?huì )在全國25個(gè)重點(diǎn)城市投資開(kāi)發(fā)。未來(lái)，一、二線(xiàn)城市的交易量約占全國所有城市交易量的45％?！?/p>

　　多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的房企負責人均表示，在庫存高企的城市，房地產(chǎn)有效需求較一線(xiàn)等重點(diǎn)城市相比較少，價(jià)格敏感度更高，降價(jià)、轉售為租、兼并重組等的政策落地“有點(diǎn)難”，遭遇現實(shí)“尷尬”：

　　尷尬一：開(kāi)發(fā)商想降價(jià)，但土地成本及行業(yè)稅費居高不下?！艾F階段除一線(xiàn)城市外，大部分中小房企的利潤已較低，實(shí)際降價(jià)空間并不大，對于對價(jià)格敏感的‘新市民’來(lái)說(shuō)，僅小幅下降的房?jì)r(jià)仍是難以承受的，因此降價(jià)去庫存的難度仍然較高。

　　尷尬二：想轉售為租，規?；?jīng)營(yíng)卻成本高、收益低。租賃市場(chǎng)曾被房企視為未來(lái)房地產(chǎn)轉型的一大藍海，然而，記者調查發(fā)現，租賃市場(chǎng)的規?；?jīng)營(yíng)并不容易。目前標桿房企中只有萬(wàn)科在“試水”。

　　我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，相比買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)收益，出租房屋的收益率偏低；并且房屋出租的稅費高、運營(yíng)成本高，這也是影響當前住房租賃市場(chǎng)規?；?jīng)營(yíng)的核心難點(diǎn)。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉算了一筆賬，按照當前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過(guò)租金收入的20％，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)轉售為租動(dòng)力不足。

　　尷尬三：想并購，但三四線(xiàn)房企資金鏈風(fēng)險大、交易機制不透明。記者在多省調查了解到，由于融資渠道少、融資成本高、銷(xiāo)售回款慢，三四線(xiàn)城市中小房企資金鏈趨緊現象普遍存在，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)已通過(guò)低價(jià)抵押房產(chǎn)或民間借貸緩解資金壓力，潛在風(fēng)險逐步加大。貴州、浙江等部分地區還出現由于資金鏈出現問(wèn)題導致樓盤(pán)爛尾，或開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還民間高息借貸跑路的情況。

　　萬(wàn)博漳州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)莊慶彬告訴記者，該公司主要在福建本地的三線(xiàn)城市漳州等開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，但目前公司銷(xiāo)售額只有計劃的60%左右。受銷(xiāo)售不暢的影響，公司資金狀況趨緊?！澳壳坝捎阢y行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，我們中小房企很難拿到貸款，只能依靠民間借貸的方式籌措資金?！?/p>

　　貴陽(yáng)市房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng)歐筑秋認為，對于多數三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金借貸成本高，利潤已經(jīng)攤得很薄，一些項目甚至已經(jīng)不賺錢(qián)了。在貴陽(yáng)市主城區，一些樓盤(pán)尾盤(pán)已積壓了兩三年，未來(lái)兩年內也很難去化?！霸谶@種背景下，哪家大房企愿意接盤(pán)呢？”

　　分城施策　對癥下藥

　　市場(chǎng)人士建議，政府宜鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品，并通過(guò)完善周邊配套；及時(shí)取消過(guò)時(shí)的限制性措施，促進(jìn)租賃市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化；因地施策進(jìn)行房地產(chǎn)調控。

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，海南濱海集團一位營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，?？谑姓疀Q定開(kāi)發(fā)西海岸，但由于目前周邊配套跟不上，人口導入速度幾近停滯，“政府總指望開(kāi)發(fā)商出錢(qián)完善商業(yè)交通配套，目前來(lái)看，2至3年時(shí)間都很難達到預期?！?/p>

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一認為，當前樓市高庫存，一大癥狀就是結構性供需錯位，開(kāi)發(fā)商要提供更適銷(xiāo)對路、宜居的住房消費品；而地方政府則應通過(guò)調控改善供給側市場(chǎng)，以人為本、完善配套基礎設施建設。

　　莊慶彬建議，“去庫存”宜瞄準供給和需求的矛盾，因地施策解決問(wèn)題。開(kāi)發(fā)企業(yè)應該提供有品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，而地方政府宜在產(chǎn)城融合、戶(hù)籍制度等方面做好文章。

　　而在一些中小房企看來(lái)，當務(wù)之急是讓農民工買(mǎi)得起房。福建三明一家開(kāi)發(fā)商老總巫朝魁說(shuō)，現在最關(guān)鍵的是要拉近房?jì)r(jià)和收入的距離，讓農民工夠得上、有希望?！稗r民工不吃不喝月收入三四千元，這樣的收入，想買(mǎi)房簡(jiǎn)直是一種奢侈?！?/p>

　　巫朝魁建議，政府宜對進(jìn)城買(mǎi)房的農民給與補貼和稅收減免，還可以嘗試擴大住房公積金范圍，把農民工和個(gè)體工商戶(hù)納入。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )理事陳寶存建議，未來(lái)政府宜通過(guò)減稅等方式，幫助在三四線(xiàn)城市有大量庫存的房企加大降價(jià)幅度，從而進(jìn)一步釋放購房需求。

　　但大鼎城股份集團董事局主席孫江榕表示，目前不少房企是采用新穎的營(yíng)銷(xiāo)模式，促進(jìn)成交量。對于三四線(xiàn)城市，降價(jià)是“去庫存”的最主要手段?！皩τ凇率忻瘛瘉?lái)說(shuō)，價(jià)格是影響購房的關(guān)鍵因素，因此，政府宜考慮加大補貼力度，降低購房的成本，有效加快去庫存?！?/p>

　　此外，上述人士還提出，應及時(shí)取消過(guò)時(shí)的限制性措施。胡景暉表示，鼓勵發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，需要突破涉及多個(gè)部門(mén)的政府審批和政策瓶頸，比如對于需要改變土地性質(zhì)、建筑用途的用房，小產(chǎn)權房、國有閑置用房的租賃標準及期限等均應出臺相應規定，使租賃市場(chǎng)更加規范化?！白赓U政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會(huì )資本關(guān)注，促進(jìn)行業(yè)規?；?、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展?！?/p>

　　記者調查發(fā)現，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍存在一些較為過(guò)時(shí)的限制性措施。如2013年出臺的“國五條”規定，“強化預售資金管理”，“對預售方案報價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉建設部門(mén)指導，可暫不核發(fā)預售許可證書(shū)”，在銀行信貸方面，第三套及以上住房貸款繼續暫停發(fā)放等。此外，有的地方對房地產(chǎn)項目重復做環(huán)境評估和地震評估：在土地出讓之前進(jìn)行評估，項目驗收時(shí)再做一次。這無(wú)疑增加了開(kāi)發(fā)商的時(shí)間和資金成本。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，取消過(guò)時(shí)的限制性政策將有助于活躍交易、降低整體房?jì)r(jià)水平。