“日光盤(pán)”、地王頻繁現身房地產(chǎn)市場(chǎng)。樓市“繁榮”的背后，潛伏著(zhù)危機。

　　截至5月30日，據中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，20大城市合計土地出讓金在5822.78億元，與2015年同期的3481.6億元相比，上漲了67%。

　　令業(yè)內驚奇的是，蘇州樓面價(jià)每平方米達5089元，同比暴漲597.5%；土地出讓金759億元，同比暴漲867.33%。

　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉向記者表示，隨著(zhù)“北上廣深”等一線(xiàn)城市、一部分核心二、三線(xiàn)城市樓市“地王”頻現，樓板價(jià)持續攀升，即使房企聯(lián)合體在一、二線(xiàn)核心城市以“地王”形式拿下優(yōu)質(zhì)地塊，也難以說(shuō)可以完全規避風(fēng)險，這些城市的土地市場(chǎng)“投資有風(fēng)險”。

　　二線(xiàn)城市拍出99個(gè)地王

　　根據上述中原地產(chǎn)的統計數據顯示，二線(xiàn)城市已成“地王集中營(yíng)”。截至5月30日，全國住宅類(lèi)地塊，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊合計112宗，其中除了10宗在一線(xiàn)城市上海，3宗在廣州以外，全部在二線(xiàn)城市。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，面粉比面包貴的城市正營(yíng)愈發(fā)壯大。以溢價(jià)率100%作為地王計算的話(huà)，今年全國住宅加上商品房一共出現150多個(gè)地王，其中有99個(gè)出現在二線(xiàn)城市，價(jià)格非常非常高。

　　從不同城市看，合肥有12宗住宅類(lèi)地王，南京有12宗，蘇州最多，多達28宗，廈門(mén)有1宗，另外包括福州、杭州等城市的100%溢價(jià)率住宅地塊地王也分布比較多。

　　根據相關(guān)梳理統計，2016年以來(lái)土地成交金額排名前十的城市中，二線(xiàn)城市占到了8個(gè)，蘇州、南京、合肥，平均溢價(jià)率高達100%以上；全國20大城市前5個(gè)月土地出讓金最多的城市當中，同比漲幅超過(guò)100%的城市有蘇州、南京、杭州、合肥、武漢、寧波、佛山和溫州；同比漲幅超過(guò)200%的有城市有7個(gè)。

　　張大偉稱(chēng)，目前市場(chǎng)上創(chuàng )造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，資金實(shí)力強，對未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)的抗壓抵御能力也更強。尤其在過(guò)去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調，導致很多企業(yè)敢于拿地，表現也更加激進(jìn)。

　　張大偉認為，雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的地王集中出現，未來(lái)房?jì)r(jià)很難不受到影響。而南京、合肥、廈門(mén)、蘇州等地王最密集的二線(xiàn)城市，如果沒(méi)有約束性政策，房?jì)r(jià)很可能會(huì )爆發(fā)式上漲。

　　高價(jià)重返一、二線(xiàn)存風(fēng)險

　　近兩年，在記者與房地產(chǎn)企業(yè)高管交流時(shí)，聽(tīng)到最多的戰略布局是全面回守一、二線(xiàn)城市。如今，面對如此多的高代價(jià)重返一、二線(xiàn)核心城市，趨勢到底會(huì )如何？

　　《證券日報》記者曾在福州走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)，尤其個(gè)別高端項目成交量很高，去化速度也不慢，接盤(pán)者多為50歲年齡段的商人。不過(guò)，一位頗為熟悉福州樓市的當地人告訴本報記者，20年前，福建省有很多年輕人出國打拼，這批人如今衣錦還鄉，多有置業(yè)之舉，甚至有的人能夠一口氣買(mǎi)下4套5000萬(wàn)元量級以上豪宅，供幾代人居住。

　　“現在這批海外歸來(lái)的購買(mǎi)需求已經(jīng)快要耗盡了，房子夠幾代人住的了。未來(lái)的樓市需求在哪里？”該人士向記者表示了他的擔憂(yōu)。

　　“品牌房企重返一、二線(xiàn)核心城市，導致市場(chǎng)競爭更加激烈，勢必會(huì )推升土地成本，導致地王頻現?！睆埡陚ケ硎?，如果市場(chǎng)按照這樣的邏輯持續進(jìn)行，一、二線(xiàn)核心城市的進(jìn)入門(mén)檻會(huì )持續提高，這也就意味著(zhù)房企未來(lái)風(fēng)險會(huì )越來(lái)越大，即使以聯(lián)合體形式拿地也很難完全規避市場(chǎng)風(fēng)險，甚至會(huì )出現品牌房企聯(lián)合體退地的現象。其中，外來(lái)開(kāi)發(fā)商不惜一切代價(jià)挺進(jìn)一、二線(xiàn)核心城市風(fēng)險最大，其戰略并不可取。

　　張宏偉認為，房?jì)r(jià)上漲是有“天花板”的。對房企來(lái)說(shuō)，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場(chǎng)供應結構發(fā)生變化，但市場(chǎng)真實(shí)的需求結構并非如此，這成為房企拿下“地王”之后的最大隱藏風(fēng)險。若再遭遇今年下半年不可預見(jiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險，即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風(fēng)險。

　　當地王項目被迫被擱淺或難以盈利之時(shí)，市場(chǎng)將進(jìn)入并購時(shí)代，后市高代價(jià)拿地的企業(yè)，沒(méi)有新地王來(lái)解套，將面臨被并購、甚至破產(chǎn)的命運。