近日，國家統計局發(fā)布最新數據顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)結束了上半年的躁動(dòng)，出現了放緩的勢頭。但值得注意的是，在一線(xiàn)城市政策收緊后，被推到臺前的二線(xiàn)城市卻全面取代一線(xiàn)城市，成為房?jì)r(jià)上漲的先鋒。

　　業(yè)內人士認為，在經(jīng)歷12個(gè)月沖高后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已現觸頂回落跡象。因此，考慮到寬松的貨幣政策可能有所收緊至保持中性，不排除部分城市房?jì)r(jià)在今年四季度出現下調的可能。

趙乃育/繪?

　　國家統計局最新發(fā)布的5月份住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，上漲的城市有60個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%；同比來(lái)看，最高漲幅為54.0%，最低為下降3.2%。

　　二手房方面，與上月相比，70個(gè)大中城市價(jià)格下降的城市有13個(gè)，上漲的城市有49個(gè)。其中，最高上漲6.3%，最低為下降0.5%。同比來(lái)看，二手房?jì)r(jià)格較去年同月相比，最高上漲46.8%，最低下降6.5%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，5月份房?jì)r(jià)漲勢有所放緩，一方面是環(huán)比上漲城市個(gè)數減少，另一方面則是漲幅有所收窄。

　　具體來(lái)看，數據顯示，5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有60個(gè)和49個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和2個(gè)；漲幅比上月收窄的城市分別有36個(gè)和25個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和5個(gè)；漲幅在1%以上的城市分別有15個(gè)和13個(gè)，分別比上月減少7個(gè)和2個(gè)；最高漲幅分別為5.5%和6.3%，分別比上月收窄0.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　劉建偉指出，現階段放緩的不僅僅是個(gè)體，而是一二三線(xiàn)城市同時(shí)較上月相比有所收窄。據其測算，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中一線(xiàn)城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個(gè)百分點(diǎn)，二、三線(xiàn)城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是，在一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均開(kāi)始收窄并呈下滑態(tài)勢的同時(shí)，二線(xiàn)城市同比平均漲幅則在上月基礎上繼續擴大。

　　接棒　一線(xiàn)降溫　二線(xiàn)瘋狂

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從數據特點(diǎn)看，新建商品房數據中，二線(xiàn)城市全面取代一線(xiàn)城市，成為房?jì)r(jià)上漲的先鋒。

　　具體來(lái)看，5月漲幅榜中，在一線(xiàn)城市北、上、廣、深分別環(huán)比上漲2.4%、2.3%、2.7%、0.5%的同時(shí)，廈門(mén)環(huán)比上漲高達5.5%，合肥環(huán)比上漲5.1%，南京上漲4.1%，惠州上漲3.2%，天津、杭州上漲2.5%，武漢上漲2.3%，福州、石家莊、寧波、南昌、濟南、鄭州、無(wú)錫單月環(huán)比漲幅也紛紛超過(guò)1%。

　　此外，此前一直領(lǐng)漲的一線(xiàn)城市在連續大漲12個(gè)月后首現新房與二手房?jì)r(jià)格的雙收窄。

　　數據顯示，5月份，北京新建住宅與二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅較4月分別下調0.6與1.4個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jì)r(jià)格同比漲幅較4月下調2.7個(gè)百分點(diǎn)。上海方面，新建住宅與二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅較4月分別下調1.3與1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅較4月下調0.4%與1個(gè)百分點(diǎn)。廣州方面，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比和同比較4月分別下調0.7和0.3個(gè)百分點(diǎn)。深圳方面，新建住宅價(jià)格漲幅更是大幅降至0.5%，較4月漲幅下調1.8個(gè)百分點(diǎn)；二手房環(huán)比漲幅僅為0，同比更是較4月漲幅大幅下調9.3%。

　　交易量也有所下調。中原地產(chǎn)數據顯示，5月，北京純商品房住宅簽約4112套，預計全月簽約將相比4月份的5288套下調21%；二手房簽約223924套，簽約下調10%左右。上海方面，4月份以來(lái)的交易量趨于穩定，每天網(wǎng)簽量為900套左右，相當于過(guò)去五年的平均水平。

　　易居房地產(chǎn)研究院的數據同樣顯示，5月北京成交量同比減少5%，上海同比減少26%，深圳同比減少59%。

　　對此，張大偉認為，一線(xiàn)城市漲幅明顯放緩，市場(chǎng)開(kāi)始降溫。整體而言，當前市場(chǎng)成交水平從今年3月、4月的瘋狂狀態(tài)逐步恢復至正常水平。供應水平下滑將影響后市成交，從6月開(kāi)局市場(chǎng)表現來(lái)看，依然處于環(huán)比回調走勢。

　　相比之下，二線(xiàn)城市卻再度成就“王”的盛宴。2016年土地市場(chǎng)火熱非凡，二線(xiàn)城市更是土地市場(chǎng)上絕對的主角。中國指數研究院數據顯示，截至6月15日，全國總價(jià)超過(guò)15億元，溢價(jià)率逾50%的“地王”總數達90宗，成交總價(jià)2924億元。其中，1月至5月，二線(xiàn)城市的住宅用地價(jià)格同比上漲108.0%，遠超一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市住宅用地溢價(jià)率也較去年同期顯著(zhù)提高，平均溢價(jià)率已超過(guò)50%，房企在二線(xiàn)城市的競爭愈發(fā)激烈。

　　中指院認為，一線(xiàn)城市供地有限且拿地門(mén)檻不斷提高使房企將拿地戰場(chǎng)移至二線(xiàn)城市，并屢屢造出天價(jià)“地王”。

　　趨勢　下半年漲幅或繼續收窄

　　近日，在中國宏觀(guān)經(jīng)濟論壇十周年慶典上，原央行貨幣政策委員會(huì )委員、中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵表示，中國房地產(chǎn)庫存已經(jīng)處于一個(gè)比較低、比較正常的水平。但未來(lái)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的企穩，房地產(chǎn)交易量也將放緩。

　　李稻葵認為，中國購房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，待房地產(chǎn)價(jià)格穩定以后，交易量反而會(huì )放緩。因此，未來(lái)房地產(chǎn)去庫存的速度會(huì )有所放緩，開(kāi)發(fā)商投資速度會(huì )基本穩定。他指出，“房地產(chǎn)現在占固定資產(chǎn)投資的18%，對這個(gè)變量的增速不要給予過(guò)高的期望”。

　　中國指數研究院則認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在慣性作用下，熱度還將持續一段時(shí)間。從市場(chǎng)周期的角度來(lái)看，上半年地價(jià)快速上漲也會(huì )對熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)產(chǎn)生正反饋，房?jì)r(jià)也還會(huì )出現一定補漲，所以“地王潮”也許還將繼續。

　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢，張大偉則認為，盡管絕大多數城市房?jì)r(jià)環(huán)比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。從數據指標看，雖然二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)再創(chuàng )新高，但本輪樓市從2015年5月開(kāi)始，全面上漲火爆周期在經(jīng)歷12個(gè)月的沖高后，在今年5月開(kāi)始已經(jīng)有明顯觸頂跡象。后續漲幅將持續放緩，不排除在2016年四季度出現部分城市房?jì)r(jià)開(kāi)始下調的可能性。

　　對此，中指院也指出，有價(jià)無(wú)市的現象正在發(fā)生。一線(xiàn)城市成交量的回調也為二線(xiàn)城市敲響了警鐘，一旦限制性政策出臺，市場(chǎng)將難以維持目前的漲勢。因此，中指院預警，土地高價(jià)市場(chǎng)不可持續?！叭糇≌瑑r(jià)格開(kāi)始回落，則會(huì )導致一部分投資性需求的出逃，未來(lái)‘地王’項目的去化將面臨困難?！敝兄冈悍治鰩煴硎?。

　　“尤其是城市高端住宅銷(xiāo)量已近峰值，市場(chǎng)需求空間有限，未來(lái)‘地王’項目去化難度加大?！鄙鲜龇治鰩煴硎?，由于二線(xiàn)城市“地王”價(jià)格的不斷攀升，開(kāi)發(fā)企業(yè)項目資金投入規模增大，未來(lái)想要獲取利潤不得不將產(chǎn)品高端化，通過(guò)提升產(chǎn)品的品質(zhì)和定位實(shí)現溢價(jià)，這也就導致了這些城市高端住宅的供應規模在未來(lái)幾年將會(huì )明顯增加。

　　上述人士指出，從目前數據來(lái)看，南京、蘇州、合肥2016年前5個(gè)月高端住宅的銷(xiāo)售套數均已超過(guò)2015年全年水平，而杭州也超過(guò)了去年全年的一半，今年以來(lái)市場(chǎng)的持續火爆導致代表城市高端住宅的銷(xiāo)量已經(jīng)達到頂峰，需求透支較為嚴重。從需求的角度來(lái)看，二線(xiàn)城市高端住宅市場(chǎng)需求終歸有限，地價(jià)高企導致的住宅被高端化將造成未來(lái)一段時(shí)間高端產(chǎn)品供應量的猛增，供應與需求結構出現錯位，導致“地王”項目去化的困難。