10月份是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統意義上的銷(xiāo)售旺季，但是今年“銀十”不再。從9月30日開(kāi)始，全國20多個(gè)城市陸續發(fā)布了新一輪調控措施。受限購、限貸等收緊性政策影響，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。

　　截至10月30日，無(wú)論是一線(xiàn)城市，還是“四小龍”等城市，其住宅成交量均出現大幅度下滑。業(yè)內人士認為，在地方密集調控政策的持續作用下，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)或將進(jìn)一步調整。

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開(kāi)罰單 新華社發(fā) 朱慧卿/作

　　降溫　10月份成交下滑明顯

　　在新一輪調控政策里，北京的政策最為嚴格，其效果在10月份也表現得最為明顯。亞豪機構數據顯示，當月北京樓市供應量減少64%，成交量下滑41%。

　　截至10月30日，10月份北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現成交8508套，成交面積94.36萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別減少41%、32%，這一成交量也創(chuàng )造了近5個(gè)月的新低。與此同時(shí)，當月北京商品住宅成交均價(jià)為35449元/平方米，環(huán)比下降3%。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，新政之后成交的快速下滑，一方面是受到有效需求減少的影響；另一方面則是受到供應“短路”的制約。

　　任啟鑫說(shuō)，新政之后，市場(chǎng)需求開(kāi)始出現分化，一小部分之前已經(jīng)鎖定意向房源，或是特定原因急需購房的群體，仍然在繼續購房；而另外一大部分需求并不迫切的群體則開(kāi)始選擇觀(guān)望。其中，一些需要“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善型需求，由于在“賣(mài)舊”環(huán)節難以在預期價(jià)位出讓?zhuān)洹百I(mǎi)新”的置業(yè)計劃被迫延期。

　　不只是北京，偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院數據顯示，進(jìn)入10月份后，今年樓市曾一度火爆的“四小龍”——南京、蘇州、廈門(mén)、合肥的商品住宅銷(xiāo)售量全面下滑，市場(chǎng)降溫趨勢十分明顯。

　　數據顯示，9月份南京商品住宅平均每日銷(xiāo)售449套，10月迄今的日均銷(xiāo)售量?jì)H為207套，環(huán)比下降54%；蘇州9月份的商品住宅日均銷(xiāo)售量為463套，10月迄今的日均銷(xiāo)售量為175套，環(huán)比下降62.2%；廈門(mén)9月份日均銷(xiāo)售量為22套，10月份僅為7套，環(huán)比下降68.4%。

　　該機構指出，合肥10月份的商品住宅銷(xiāo)售數據尚未得出，但是從9月下半月開(kāi)始，合肥的商品住宅銷(xiāo)售數據就已經(jīng)開(kāi)始下滑。9月上半月，合肥商品住宅日均銷(xiāo)售267套，下半月僅有60套，環(huán)比下降了77.4%。

　　另外，中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，截至10月30日，全國54個(gè)城市10月份以來(lái)合計簽約商品住宅270164套，這是最近3個(gè)月來(lái)第一次跌下3萬(wàn)套。相比9月份的數據跌幅為15%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，部分城市因為限購末班車(chē)效應的集中簽約釋放后，市場(chǎng)開(kāi)始出現調控導致的成交下調現象。在他看來(lái)，網(wǎng)簽數據尚不足以反映真實(shí)的市場(chǎng)情況，“據大部分大型中介公司及開(kāi)發(fā)商調查，本次新政影響下，一二線(xiàn)城市10月份成交量環(huán)比跌幅超過(guò)4成，市場(chǎng)正在快速降溫”。

　　重手　結構性調控政策持續發(fā)力

　　張大偉說(shuō)，最近，從銀監會(huì )到地方層面，都開(kāi)始明顯收緊房地產(chǎn)信貸政策。如果未來(lái)信貸全面收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別價(jià)格快速上漲的時(shí)代。

　　事實(shí)上，本輪密集的調控政策不僅僅體現在限購、限貸等方面。各地還紛紛出臺針對開(kāi)發(fā)商和中介機構的整頓措施，旨在打擊捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)、惡意營(yíng)銷(xiāo)等違規行為。例如，北京集中開(kāi)展了在售商品房項目和房地產(chǎn)中介機構執法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴格落實(shí)房地產(chǎn)調控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等多種擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。

　　此外，上海在10月中旬要求嚴格執行限貸政策，強化首付來(lái)源審查，加強收入真實(shí)性審核；深圳對10個(gè)區/新區的20個(gè)在售樓盤(pán)進(jìn)行突擊檢查；廣州市住建委、國土規劃委、發(fā)改委、工商局四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，要求規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，明確提出將對發(fā)布虛假房源、惡意炒作、捂盤(pán)惜售等9種不正當經(jīng)營(yíng)行為依法嚴懲。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，政策的執行力度正在一步步強化，因此，“四小龍”這些城市10月份商品住宅銷(xiāo)售量的下滑完全在情理之中。

　　亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅說(shuō)，此輪調控是自2011年之后最嚴厲的、波及范圍最廣的一次房地產(chǎn)收緊調控。與2011年“一刀切”式的模式不同，此輪調控更著(zhù)重于分城施策。

　　郭毅表示，當前全國不同城市當中樓市表現仍分化較大，一二線(xiàn)城市出現過(guò)熱現象，而部分三四線(xiàn)城市仍然面臨較大的去庫存壓力，其中過(guò)熱城市當中“熱度”也不盡相同，因此此輪房地產(chǎn)集中調控也可稱(chēng)為結構性調控。

　　走向　預計四季度進(jìn)一步回調

　　針對四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，以北京市場(chǎng)為例，網(wǎng)簽數據預計到11月才能全面反映出政策結果?！邦A計北京房?jì)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應后，部分區域的價(jià)格可能出現調整”。

　　他進(jìn)一步解釋?zhuān)本┱{控政策主要針對中高端市場(chǎng)，并采取了力度較大的約束政策，這將導致很多豪宅項目的入市難度進(jìn)一步增加。特別是一些高價(jià)地項目，未來(lái)取得預售證的難度將大幅上漲，最終有可能促使市場(chǎng)進(jìn)入降溫期。

　　“需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期預計抱以觀(guān)望心態(tài)的購房者還將持續增加，春節前后北京新房市場(chǎng)的購買(mǎi)意向也將降至階段性冰點(diǎn)?！比螁Ⅵ握f(shuō)，四季度的元旦和春節長(cháng)假期間，也是傳統上的銷(xiāo)售淡季，大量項目將封盤(pán)過(guò)冬。在此期間，供應量的不足也將使得成交價(jià)格繼續企穩。預計這輪供應端的盤(pán)整局面將維持到明年4月前后，屆時(shí)隨著(zhù)新一批自住房等政策房產(chǎn)品的入市，以及后續限定房?jì)r(jià)的項目陸續供應，預計住宅的市場(chǎng)供應將會(huì )逐步復蘇。與此同時(shí)，樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格體系也將發(fā)生新的變化。

　　就全國范圍的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，郭毅認為，此輪收緊調控的主要目的是“去投資化”，因此各個(gè)城市根據自身的實(shí)際情況，分別出臺了程度不同的限購政策。嚴格的限購政策，有利于抑制房地產(chǎn)投機行為，為部分城市當中的樓市過(guò)熱現象降溫，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

　　“另外，此輪房?jì)r(jià)的快速上漲很大程度上屬于‘貨幣現象’，而首付比例的提高則著(zhù)眼于‘去杠桿化’?！惫阒赋?，從市場(chǎng)表現來(lái)看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計劃購房群體出現資金短缺現象，因此購房計劃不得不延后甚至擱置，需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

　　“臨近年底，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足現象，放貸周期增長(cháng)，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將進(jìn)入低迷周期?！惫阏J為，受成交量影響，成交價(jià)格快速上漲的趨勢在年底之前也將被終結。不過(guò)長(cháng)期來(lái)看，成交量?jì)r(jià)的走勢很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來(lái)樓市的走向提供風(fēng)向標。

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