11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊。最終，除一宗流拍以外，其余12宗地塊均成功出讓?zhuān)瑒?chuàng )下單日成交地塊數量新紀錄，一日內獲得土地出讓金合計316.46億元。

　　時(shí)值年末，一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)普遍進(jìn)入密集供應及成交時(shí)段。雖然多個(gè)城市的地塊單價(jià)或總價(jià)在近期被刷新，但業(yè)內人士指出，在當前房地產(chǎn)調控背景下，開(kāi)發(fā)商資金面整體面臨不小的壓力，對土地市場(chǎng)的投資態(tài)度也回歸理性。

　　北京12地塊一日攬金316億

　　北京市當日推出的13宗地塊分別位于順義、大興、昌平等8個(gè)城區，包含1宗商辦用地和12宗住宅用地?？偝鲎屆娣e為79.40萬(wàn)平方米，總起價(jià)295.19億元。

　　當日土地拍賣(mài)會(huì )上，這些地塊共吸引了綠城、富力、中交、中鐵置業(yè)等近50家企業(yè)參與競拍，其中幾家企業(yè)參與了多宗地塊的競價(jià)。最終，兩宗最大的地塊分別被中鐵置業(yè)和中鐵諾德獲得。

　　順利出讓的12宗地塊中，唯一的1宗商業(yè)用地位于昌平沙河；2宗為共有產(chǎn)權住房用地；剩余的9宗商品住宅用地均為“限競房”地塊。

　　此次土拍中，北京市規土委對保證金的繳納方式進(jìn)行了創(chuàng )新，采用共享保證金的方式。在以往的土拍活動(dòng)中，一般情況下參與一宗土地的拍賣(mài)就要交一次保證金。而在此次土拍中，競買(mǎi)人只要交納規定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動(dòng)。

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，北京規土委在年末集中推地，并特別實(shí)施了“共有保證金”的出讓新規，一方面是為了加快供地計劃的完成，另一方面是為了減少土地流拍流標，穩定市場(chǎng)預期。

　　據悉，今年北京計劃供應住宅用地1000公頃，其中商品住宅650公頃（含單列共有產(chǎn)權住房用地200公頃），截至目前實(shí)際供應的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計劃完成率為35%。

　　與此同時(shí)，北京年內已有11宗地塊流拍。在調控背景下，房企背負著(zhù)庫存去化壓力，同時(shí)面臨融資難度加大、財務(wù)成本提升的難題，資金流入的兩條通路均被堵塞，因此，房企再投資拿地的意愿降至谷底。

　　郭毅認為，北京規土委及時(shí)對供地策略做出調整，拿出地段條件優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，同時(shí)適當減少地塊配建，地塊開(kāi)發(fā)難度減小，市場(chǎng)前景樂(lè )觀(guān)，房企的積極性得以調動(dòng)。

　　一二線(xiàn)城市年末土地供應井噴

　　不僅僅是北京，一二線(xiàn)城市年末土地供應井噴。其中，一線(xiàn)城市11月供應土地合計高達90宗，刷新了最近幾年歷史紀錄。而二線(xiàn)城市供應量也有所上漲，11月合計供應土地達到1400宗，也有望創(chuàng )下年內最高紀錄。

　　26日，幾乎和北京土地拍賣(mài)同時(shí)，上海奉賢南橋新城兩宗宅地成功出讓?zhuān)偝山粌r(jià)25.42億元。同一日，浙江杭州拱墅區出讓三宗地塊，總面積為10.62萬(wàn)平方米，最終成交總價(jià)為52.32億元。

　　23日，南京發(fā)布今年第五批土地出讓預公告，包含7宗土地總出讓面積47.6萬(wàn)平方米。11月9日，南京第四批預公告信息顯示，其曾經(jīng)一次推出5宗土地，總出讓面積17.3萬(wàn)平方米。

　　不僅如此，11月份以來(lái)，成都、武漢、廣州等城市也陸續有地塊密集推出或成功出讓。而且，自今年四季度開(kāi)始，受一二線(xiàn)土地供應增加影響，高單價(jià)地塊完全被一線(xiàn)城市包攬。

　　中國指數研究院近日數據顯示，今年10月份，成交單價(jià)前10名的地塊中，上海和北京兩個(gè)城市各自有5宗地塊上榜。當月成交單價(jià)最高的地塊來(lái)自上海普陀區，成交樓板價(jià)高達52040元/平方米，環(huán)比增加19%，是上海今年樓面價(jià)格最高的地塊。

　　綜合今年以來(lái)的土地市場(chǎng)，各類(lèi)城市分化現象持續，盡管一二線(xiàn)城市低溢價(jià)率、流拍現象也在持續。不過(guò)，由于供應量增加，整體土地出讓金仍然居于高位。

　　“從城市排行榜來(lái)看，一二線(xiàn)城市仍是房企的拿地重點(diǎn)?！敝兄冈合嚓P(guān)負責人指出，今年1-10月，杭州以2315億元的成交總價(jià)居于全國土地成交金額榜單首位，同比增長(cháng)22%；上海和北京分別以1533億元和1094億元的成交總額占據榜單第二、三位。

　　房企土地投資回歸理性

　　上述中指院人士認為，限地價(jià)、限房?jì)r(jià)、競自持、競配建、共有產(chǎn)權用地等將逐漸成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來(lái)一定壓力，且對企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

　　這種現象在北京當日的土地拍賣(mài)會(huì )上也可見(jiàn)一斑。郭毅指出，雖然北京一日內有12宗地塊順利出讓?zhuān)珡哪玫胤科髞?lái)看，出現了明顯的分化局面?！叭珖笆蠓科笾?，融創(chuàng )、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴；華潤以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊；萬(wàn)科參與北七家地塊最終顆粒無(wú)收”。

　　“北京樓市供給將持續處于飽和狀態(tài)，如果調控政策未顯寬松，微觀(guān)市場(chǎng)面的去化壓力將長(cháng)期存在?！惫阏J為，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資受到市場(chǎng)和政策上雙重抑制，導致了土地成交冷清。房企對土地市場(chǎng)的投資態(tài)度正在逐步回歸理性。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，從當日的土地溢價(jià)率來(lái)看，土地市場(chǎng)價(jià)格依然處于平穩區間?！?2宗低地塊平均溢價(jià)率在20%左右，與2018年平均土地溢價(jià)率12.8%相比稍有上行。主要原因是這些住宅土地屬性相對較好，以純住宅地塊為主”。

　　張大偉進(jìn)一步指出，資金成本的優(yōu)勢將是土地市場(chǎng)最大的優(yōu)勢。在他看來(lái)，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力明顯比前兩年更加緊張，而且調控政策繼續從嚴將是大趨勢，這種局面下，具備資金實(shí)力的企業(yè)才能在土地市場(chǎng)獲得競爭優(yōu)勢。

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