2019年前兩月，全國主要城市受監測的新房及二手房市場(chǎng)普遍出現量?jì)r(jià)雙跌。盡管局部城市小幅回暖，但是業(yè)內人士分析認為，就全國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，未來(lái)預期整體向穩。在地方政府的精準化調控作用下，一方面難以大面積上漲，另一方面也預防出現暴跌的可能性。

　　前兩月樓市成交量普遍下降

　　3月11日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2月份全國40城住宅成交數據顯示，2019年2月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降39%，同比下降13%，創(chuàng )近4年同期新低。其中，一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比下降48%，同比增長(cháng)33%；二線(xiàn)城市成交面積環(huán)比下降41%，同比下降12%；三四線(xiàn)城市成交面積環(huán)比下降30%，同比下降20%。

　　2月份，受監測的40城市累計成交面積同比增速與1月持平。易居方面認為，考慮到內部環(huán)境，全國性的調控政策短期內不會(huì )放松，判斷出該成交曲線(xiàn)在經(jīng)歷2月份的大幅跳水后還將繼續下滑。

　　和成交量持續走低相一致的是，住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)漲幅也在持續收窄。3月初，根據中指百城價(jià)格指數系統對全國100個(gè)城市新建住宅的全樣本調查數據，2019年2月，全國百城（新建）住宅平均價(jià)格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。

　　中指院相關(guān)負責人分析認為，綜合2019年1-2月份的市場(chǎng)情況，從供應方面來(lái)看，由于受春節假期影響，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節奏放緩，熱點(diǎn)城市推盤(pán)數量有所下降，市場(chǎng)整體去化效果一般。需求方面，各線(xiàn)城市成交量均有所下調。價(jià)格方面，百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅繼續回落，絕大多數城市價(jià)格變化在1%以?xún)取?/p>

　　不僅如此，二手房的市場(chǎng)行情和新房市場(chǎng)類(lèi)似。2月份，易居方面監測的北上廣深等10大城市二手房成交量為2.9萬(wàn)套，環(huán)比下降40.9%，同比下降7.1%。從環(huán)比下降四成來(lái)看，成交量主要是受春節因素影響；從同比來(lái)看，2月同比降幅較1月擴大了0.7個(gè)百分點(diǎn)，2019年前兩個(gè)月二手房市場(chǎng)依舊低迷。

　　易居研究院研究員沈昕表示，結合當前的市場(chǎng)成交情況，預計2019年上半年40城市成交量將繼續萎縮?！胺殖鞘蓄?lèi)別看，一線(xiàn)城市由于目前成交量已經(jīng)處于低位，有望開(kāi)始企穩；東部二線(xiàn)城市后續將繼續降溫，其他地區的二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險?！?/p>

　　局部市場(chǎng)難改整體降溫趨勢

　　近兩周，局部市場(chǎng)出現樓市回暖消息。例如，南京部分項目開(kāi)盤(pán)當天實(shí)際到訪(fǎng)量多達3000人。蘇州節后首場(chǎng)土拍參拍房企數量明顯增多，成交的土地溢價(jià)率上升，競拍時(shí)間和輪次較之前均有明顯增加，這與前期底價(jià)成交乃至流拍也形成了強烈反差。此外，環(huán)北京的河北燕郊也出現了房?jì)r(jià)上漲的消息。

　　隨之，部分潛在購房者對市場(chǎng)預期發(fā)生了微妙的變化，有市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認為節后房地產(chǎn)市場(chǎng)漸有回暖征兆。尤其是那些市場(chǎng)早期已處于持續調整過(guò)程的核心一二線(xiàn)城市，樓市、地市皆有微幅轉暖跡象。

　　以燕郊為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，燕郊是過(guò)去兩年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)跌幅最嚴重的地區，也是全國調控見(jiàn)效果城市的風(fēng)向標，很多人非常關(guān)注燕郊。

　　“燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的確出現了一些市場(chǎng)利好，包括最近的京津冀一體化、地鐵建設的預期等。此外，春節期間市場(chǎng)成交冰封，3月份必然會(huì )積蓄大量的購房客戶(hù)?！睆埓髠フf(shuō)，“燕郊的情況主要是在房?jì)r(jià)前期下跌的基礎上，疊加很多人對政策放松的預期心理。同時(shí)，包括燕郊在內的‘北三縣’近幾個(gè)月利好不斷，也的確給了購房者信心?！?/p>

　　在他看來(lái)，“雖然年后燕郊的房?jì)r(jià)出現事實(shí)性的上漲，但是從政策層面來(lái)看，限購政策要求依然相對較嚴格，所以預計燕郊市場(chǎng)不會(huì )有太明顯的變化”。

　　上述中指院相關(guān)負責人也分析認為，目前部分地區的部分自住型購房者在市場(chǎng)調整到一定程度、政策進(jìn)行了結構性?xún)?yōu)化、企業(yè)進(jìn)行了適度讓利和采取減輕購房者負擔的策略后，確實(shí)在一定程度上緩解了購房壓力，局部市場(chǎng)微幅回升也是正常合理的現象。

　　“但是，目前的局部市場(chǎng)變化受節后效應、供給端影響成分更多，受需求端變化影響較少。因此，局部難向整體擴散，可持續性也僅存在部分前期調整較充分的區域?！痹撊耸恐赋?，從全國市場(chǎng)來(lái)看，成交量區域分化明顯，二三線(xiàn)代表城市仍在降溫。根據中指研究院選取的全國50個(gè)重點(diǎn)城市成交數據初步統計結果顯示，2019年以來(lái)市場(chǎng)成交回調，2月同比降幅超兩成，尤其是二三線(xiàn)代表城市降溫明顯。

　　政策精準調控　市場(chǎng)預期向穩

　　“因此，2019年樓市整體仍處于階段性盤(pán)整過(guò)程，各線(xiàn)城市仍將延續持續分化的市場(chǎng)格局，一二線(xiàn)城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定，三四線(xiàn)城市依舊面臨較大的調整壓力?！鄙鲜鲋兄冈喝耸糠治稣J為。

　　2018年全年，地方城市先后出臺或升級了“分類(lèi)調控，因城施策”的樓市調控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地扼制了投資投機需求，房?jì)r(jià)漲幅逐漸收窄。2018年末，住建部提出“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的要求，在業(yè)內普遍看來(lái)，“穩”將成為2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調。

　　事實(shí)上，前兩月以來(lái)多個(gè)地方城市出臺了以房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健運行為目的的微調性政策。例如，贛州市贛縣區發(fā)布停止特價(jià)房銷(xiāo)售通知，要求特價(jià)房銷(xiāo)售前必上報住建局和物價(jià)局審批，3月3日起住宅成交單價(jià)不得低于該項目2月份同類(lèi)型商品房成交均價(jià)。此外，安徽合肥也加強“降價(jià)房”的市場(chǎng)監管，對大幅降價(jià)影響當地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤(pán)項目停辦相關(guān)樓盤(pán)預售許可證。

　　“總的來(lái)說(shuō)，穩定市場(chǎng)肯定是要雙向調節，一方面防止房?jì)r(jià)大漲，同時(shí)也防止暴跌?！睆埓髠シ治霰硎?，最近以來(lái)，地方城市針對2019房地產(chǎn)市場(chǎng)全年的政策基調密集公布，大部分省份都明確提及穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期?！罢w來(lái)看，2019年穩定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢?！?/p>

　　針對未來(lái)的房地產(chǎn)政策走向，戴德梁行北中國區研究部主管魏東分析認為：“2019年，穩經(jīng)濟穩房地產(chǎn)將是政府的主要工作目標。在此前提下，整體市場(chǎng)仍將保持穩定?！?/p>

　　魏東認為：“由于中央政府將房地產(chǎn)的調控權力下放給了地方政府，因此預計在2019年我們將會(huì )看到一些城市將對原有的調控政策進(jìn)行適度的放松。但同時(shí)，由于中央強調了要‘夯實(shí)城市政府的主體責任’，因此地方政府對于當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢將會(huì )承擔更大的責任?！?/p>

　　在市場(chǎng)趨勢方面，易居研究院研究員沈昕表示，在“因城施策”背景下，各地政府根據市場(chǎng)運行實(shí)際情況穩步優(yōu)化政策體系。預計未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將繼續平穩運行，但各線(xiàn)城市市場(chǎng)將延續分化。具體來(lái)看，一二線(xiàn)城市有望低位企穩，部分三四線(xiàn)城市將面臨一定去化壓力。

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