今年以來(lái)，在中央“房住不炒”調控精神指導下，各地繼續因城施策、一城一策，落實(shí)城市政府主體責任。特別是3月份出現的樓市“小陽(yáng)春”引起了警覺(jué)，高層頻繁喊話(huà)穩定市場(chǎng)預期，熱點(diǎn)城市被住建部預警提示，地方政府密集收緊調控政策，使得持續了兩個(gè)月的“小陽(yáng)春”有所退燒，房?jì)r(jià)、銷(xiāo)售等多項房地產(chǎn)指標明顯降溫，整體市場(chǎng)趨于平穩。

業(yè)內人士認為，“因城施策”是未來(lái)長(cháng)久的大的政策方向，各地政策可選但“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”的目標不能變，“房住不炒”新定位不是管短期，而是管長(cháng)遠，管政策，不僅僅是對末端購房者的要求，而是對住房房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的要求。在這樣的背景下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年或震蕩式降溫并逐漸趨穩，未來(lái)房企需走高質(zhì)量發(fā)展之路。

頻繁喊話(huà)密集調控

為市場(chǎng)降溫

雖然年初樓市延續了去年底的低迷，市場(chǎng)對今年預期并不樂(lè )觀(guān)，但在部分城市房地產(chǎn)調控政策出現微調、央行多次降準后信貸邊際放松、多地放寬落戶(hù)限制的背景下，市場(chǎng)預期開(kāi)始發(fā)生變化，部分前期房?jì)r(jià)調整幅度較大的一二線(xiàn)城市前期積壓的需求開(kāi)始釋放。

3月份，全國房?jì)r(jià)上漲城市數量增加，二手房?jì)r(jià)格全面上漲，部分城市量?jì)r(jià)齊升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售指標增速均有明顯反彈，同時(shí)，部分二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)升溫，“地王”再現，而且典型房企的融資總額也出現大規模反彈。這種“小陽(yáng)春”現象延續到了4月份，而二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的火爆行情更是持續到了5月份。

3月開(kāi)始的房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”引起了警覺(jué)，高層開(kāi)始頻繁“喊話(huà)”穩定預期并出手調控。僅4月19日一天就兩度重申“房住不炒”定位，住建部更是在1個(gè)月之內兩次對房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的共10個(gè)城市進(jìn)行預警提示；在大城市放寬落戶(hù)限制引發(fā)調控放松猜想后，國家發(fā)改委明確回應稱(chēng)“放寬落戶(hù)不等于放松對房地產(chǎn)的調控”；當房企密集融資、在二線(xiàn)城市瘋狂搶地后，央行明確表示“房地產(chǎn)調控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒(méi)變”，銀保監會(huì )進(jìn)一步發(fā)文要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規“輸血”房地產(chǎn)。

與此同時(shí)，各地政府及時(shí)落實(shí)一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長(cháng)效調控機制，合肥、長(cháng)沙、西安、南京、丹東、蘇州、杭州等熱點(diǎn)城市均收緊了調控政策，蘇州更是10天內三度加碼調控。據中原地產(chǎn)研究中心統計，4、5月份各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的調控措施超過(guò)百次。正是在政策高壓下，年初資金寬松導致的全國樓市“小陽(yáng)春”在5月份開(kāi)始明顯降溫，繼房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售等多指標增速明顯回落后，全國二手房?jì)r(jià)格漲幅全面放緩。貝殼研究院的數據顯示，二季度重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)月均成交量比3月減少21.5%。

調控基調不變

上半年，高層頻繁喊話(huà)并出手調控或出于對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的擔憂(yōu)，銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清日前在陸家嘴(600663)金融論壇上直指居民家庭負債率過(guò)高、房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資等問(wèn)題，又為當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水。

對于下半年的政策走向，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭對證券時(shí)報記者表示，下半年政策面基本上保持平穩，一城一策會(huì )繼續落實(shí)，但是對于全國主要城市的房?jì)r(jià)、地價(jià)控制目標還是不變的，凡是有比較熱的城市就會(huì )受到警示或約談，從而被迫進(jìn)一步收緊政策。另外，大部分弱二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)、地價(jià)也有控制目標，但是相對寬松一點(diǎn)，而且這類(lèi)城市下半年樓市降溫之后，地方政府調控政策可能會(huì )穩中略松。

值得注意的是，近期三四線(xiàn)城市湖北恩施市房協(xié)發(fā)出房?jì)r(jià)“止跌令”，被認為反映出政府部門(mén)“托市”的思路。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，整體樓市政策以穩定為主，穩定其實(shí)是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌同樣不是穩定。

對于下半年的市場(chǎng)走勢，楊紅旭認為，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年或是震蕩式降溫態(tài)勢，全國新房、二手房銷(xiāo)售的量能相比今年二季度“小陽(yáng)春”會(huì )有萎縮，即成交量會(huì )萎縮，價(jià)格穩中趨跌，同時(shí)又有分化，東部地區有些城市樓市降溫兩年左右了，價(jià)格有一定下跌的城市會(huì )企穩，像廈門(mén)、北京、上海、環(huán)京地區下半年是企穩筑底狀態(tài)，全國大部分城市下半年應該是探底狀態(tài)。

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